Sider: 0 treff
Kompetanseoversikt
Artikler: 0 treff
Nyhetsarkiv
Ansatte: 0 treff
Medarbeidere
Nytt fra rettslivet: Publisert tirsdag 19. mai 2015

Tilbakeføring av inngående merverdiavgift

Overdragelse av utleiebygg under oppføring eller som renoveres, samt overføring av eiendom på prosjektstadiet.

Vi skal nedenfor omtale noen typiske problemstillinger knyttet til fast eiendom og tilbakeføring av inngående merverdiavgift. Bakgrunnen er en avgjørelse fra Høyesterett i 2014 og en uttalelse fra Skattedirektoratet fra 2015.

I korthet går det ut på at man ikke uten videre må overføre bygg, som er under oppføring, renoveres eller som er på prosjektstadiet. I så fall skal det skje en tilbakeføring (tilbakebetaling) av inngående merverdiavgift.

Vi behandler uttalelsen først, deretter dommen.

Tilfeller med overføring av byggeprosjekt – utleiebygg:

Som kjent er utleie av fast eiendom utenfor avgiftspliktig omsetning etter merverdiavgiftsloven. Mange ønsker imidlertid å få fradrag for inngående merverdiavgift (inng mva) på kostnader knyttet til vedlikehold, drift og oppføring. Som allerede mva-pliktig eller etter innvilget søknad om såkalt frivillig registrering, kan en næringsdrivende legge til mva på sine fakturaer til fremtidige leietaker og således oppnå fradrag for inng mva knyttet til utleieobjektet.

Det er videre anledning til på gitte vilkår å søke om forhåndsregistrering. Typisk vil dette være aktuelt i de tilfeller man skal oppføre et bygg og skal leie ut til avgiftspliktige næringsdrivende. For å oppnå slik forhåndsregistrering må det være inngått leieavtaler mm. Er bygget 100 % utleid til avgiftspliktige virksomhet, oppnår byggherre fradrag for all inng mva knyttet til byggeprosjektet. Dette utgjør ofte store beløp.

Det er imidlertid knyttet en del vilkår til å opprettholde fradraget. Blant annet må utleie skje til avgiftspliktig næringsvirksomhet i 10 år og eies av samme eier i like mange år.
Brytes vilkår, utløses en tilbakebetalingsplikt som reduseres lineært med 1/10 hvert år. Utleier har det man kaller justeringsforpliktelse(r).

En typisk begivenhet som utløser tilbakebetaling av tidligere fradragsført inng mva er transaksjoner hvor eiendommen inngår i salg, fusjon, fisjon mv.

I disse tilfellene overføres eiendommen til et nytt rettssubjekt. For å unngå en tilbakeføring av inng mva på tidligere eiers hånd, inngås det samtidig med overdragelsen en avtale med ny eier som overtar justeringsforpliktelsene.

Nå mener Skattedirektoratet at det ikke er anledning til å overdra justeringsforpliktelsene i de tilfeller tidligere eier ikke har kommet i gang med utleien. Skattedirektoratets rettslige utgangspunkt i uttalelsen er at fradragsrett forutsetter at avgiftssubjektet som krever fradraget faktisk kommer i gang med utleien av den aktuelle eiendommen (altså, oppnår en omsetning som overskrider kr 50 000 innen tre uker etter at leieforholdet er effektuert). Dersom bygget under oppføring overdras før utleievirksomheten har kommet i gang, vil det grunnleggende vilkåret for fradragsrett ikke lenger være til stede, og fradragsført merverdiavgift må tilbakeføres. Forutsetningen for forhåndsregistreringen og mva-fradraget slår da ikke inn. Konsekvensen blir at man i disse tilfellene ikke må overdra eiendommen. Skulle så skje må tidligere eier tilbakebetale tidligere fradragsført inngående merverdiavgift. Ny eier får riktignok en justeringsrett, dvs at inng mva kan søkes tilbakebetalt over en 10-årsperiode.

Om dette spørsmålet er tatt opp mellom partene beror jo på om problemstillingen er avdekket. Dersom intet følger av avtaleverket skal det antakelig mye til for at nye eier er villig til å kompensere tidligere eier for eventuelle krav om tilbakeføring fra avgiftsmyndigheten.

Konsekvensen av Skattedirektoratets uttalelse kan avhjelpes for det tilfelle at ny eier inngår i en felles selskapsstruktur og det er anledning til fellesregistrering. Da vil ny og gammel eier for avgiftsmessige formål inngå i ett og samme avgiftssubjekt. Slik fellesregistrering må imidlertid foreligge på transaksjonstidspunktet.

Vi gjør oppmerksom på at det i fisjonstilfellene er særskilte forhold som må avklares, disse er omtalt i nevnte uttalelse.

Tilfeller med overføring av rehabiliteringsprosjekter:

Men det er i større rehabiliteringsprosjekter/vedlikeholdsprosjekter at Skattedirektoratets uttalelse vil få størst konsekvens. Vedlikeholdskostnader omfattes ikke av justeringsreglene fordi det ikke er kapitalvare etter loven. Befinner ikke leietaker seg i lokalene på transaksjonstidspunktet plikter tidligere eier å tilbakebetale tidligere fradragsført inng mva og nye eier får ikke overta justeringsrett. Med andre ord den inng mva blir innelåst med endelig virkning og utgjør dermed en kostnad i byggeprosjektet.

Les skattedirektoratets uttalelse her

Høyesteretts avgjørelse – Kapitalvare contra «myk infrastruktur»:

Over har vi sett at overføring av pågående oppføringsprosjekter eller eiendommer under rehabilitering kan utløse svært uheldige og uønskede avgiftsmessige konsekvenser. Overdragelse av aksjer ville her vært et langt bedre alternativ, da det ikke er en begivenhet som utløser justeringsplikt. Såkalte single purpose selskaper synes derfor i enda større å være løsningen. Det bør derfor vurderes om eiendomsprosjekter i langt større grad må rigges i slike selskaper allerede fra oppstart av. En avgjørelse fra Høyesterett i 2014 understreker dette ytterligere. Her var det ikke grunnlag for justeringsrett for overtaker.

Spørsmålet i nevnte sak var prosjekteringsarbeid medførte at eiendommen ble en kapitalvare i lovens forstand, eventuelt om rivning av eksisterende bygg på tomten kunne ha en slik virkning. Dette hadde betydning for om merverdiavgiften kunne overføres til ny eier i form av overføring av eller justeringsrett.
I den konkrete saken ble eiendommen og mva-posisjonen (justeringsretten) overført fra det kommunale eiendomsselskapet Halse Eiendom AS til Mandal kommune. Justeringsretten gjaldt inng mva på kostnader eiendomsselskapet hadde hatt i et kulturhusprosjekt; slik som kostnader til rivning av eksisterende bygningsmasse, arkitekt, byggeledelse og andre konsulenttjenester. Avtalen tok utgangspunkt i at partene mente kommunen kunne kreve inng mva på kr 4 688 461 refundert i form av en justeringsrett. Kommunen fremmet krav om å få avgiftsbeløpet kompensert etter lov om kompensasjon for merverdiavgift for kommuner, fylkeskommuner mv. § 3 og § 4.

Merverdiavgiftsloven § 9-1 lyder slik:

«(1) Inngående merverdiavgift på kapitalvarer som er anskaffet, framstilt eller fullført etter 31. desember 2007, skal ved endret bruk mv. justeres etter §§ 9-2 til 9-5 eller tilbakeføres etter § 9-7.

(2) Med kapitalvarer menes
a) maskiner, inventar og andre driftsmidler der inngående merverdiavgift av kostpris utgjør minst 50.000 kroner, likevel ikke kjøretøyer som er fritatt for merverdiavgift etter § 6-6 annet ledd

b) fast eiendom som har vært gjenstand for ny-, på- eller ombygging der inngående merverdiavgift på kostnadene ved dette utgjør minst 100.000 kroner

(3) …»

Høyesterett kom til at prosjekteringsarbeid ikke kan anses som «nybygging». Likeså kom flertallet til at heller ikke rivningsarbeider i seg selv faller inn under «nybygging». Fordi det ikke var utført fysiske byggearbeider på eiendommen var derfor ingen deler av arbeidene kapitalvare som falt inn under justeringsreglene.

Konsekvensene for Mandal kommune var at det ikke var grunnlag for justeringsrett for inng mva på kr 4 688 46.

På generelt grunnlag er konsekvensen av dommen er at selskaper som har trukket fra inng mva på kostnader i forbindelse med prosjektering og/eller rivning av tomteområde/bygningsmasse, og som så overdrar, fusjonerer eller fisjonerer før nybyggingen påbegynnes, plikter å tilbakebetale eventuelt fradragsført merverdiavgift til staten. Det er heller ikke adgang for nye eier å overta justeringsrett. Fradragsrett for inn mva bortfaller således med endelig virkning.

Dersom man i disse tilfeller får utført fysiske byggearbeider for over kr 400 000 eks mva, er det i det minste grunnlag for å få overta en justeringsrett.

Også i disse tilfellene kan det være hensiktsmessig å optimalisere mva-behandlingen ved å rigge prosjekt riktig fra begynnelsen gjennom et single purpose selskap og overdra prosjektet i form selskap (aksjer). Da forutsatt at ny eier skal utvikle prosjektet videre innenfor merverdiavgiftsregimet.

Les Høyesteretts avgjørelse her

Oppsummering:

Det over er bare med på å understreke viktigheten av å ta en grundig gjennomgang av mulige merverdiavgiftsspørsmål før gjennomføring av transaksjoner med fast eiendom involvert. Dette gjelder i særlig i de tilfeller som er behandlet over og i fisjonstilfellene.

Med å engasjere rådgivere på et tidlig tidspunkt, kan man tilpasse seg regelverket slik at man unngår tilbakeføring og i verste fall at fradragsrett for inng mva bortfaller med endelig virkning.

Dersom du har spørsmål, ta gjerne kontakt med

Advokat/partner Peder Karlsson

Vi presiserer at denne teksten kun er en informasjonstjeneste fra Advokatfirmaet Harris, og kan ikke regnes som en erstatning for individuell rådgivning. Advokatfirmaet Harris tar følgelig ikke ansvar for eventuelle feil eller ufullstendigheter i teksten.