Sider: 0 treff
Kompetanseoversikt
Artikler: 0 treff
Nyhetsarkiv
Ansatte: 0 treff
Medarbeidere
Nytt fra rettslivet: Publisert tirsdag 21. februar 2017

Dom fra Høyesterett vedrørende Zachariasbryggen

Dommen gir rettsavklaring i forhold til hvilket verdsettelsesprinsipp som skal legges til grunn ved festetidens slutt der både fester og bortfester krever at bortfester skal overta bygningen, jf. tomtefesteloven § 41.

Høyesterett kom i dom av 13. juni 2016, i motsetning til både tingrett og lagmannsrett, til at festeren kan velge hvilket prinsipp som skal anvendes, avhengig av hva som gir ham best uttelling ift. det vederlag fester skulle få når bortfester skulle overta bygningene ved festetidens slutt, se dommen her. Dommen har relevans i alle relasjoner i festeforhold, men er grunnet tomtefestelovens særlige regler om innløsning og forlengelse for bolig- og fritidseiendommer, spesielt interessant i forhold til næringstomter og andre festeforhold som er «annet» enn bolig- og fritidseiendom, f.eks. naust, garasjer m.m.

Saken gjaldt en av Bergens mest kjente utelivs- og restaurantbygg, Zachariasbryggen, beliggende midt i Bergen sentrum. Tomten var festet og partene ble ikke enige om forlengelse av festeforholdet.

Dette endte med at begge parter krevde at bortfester skulle overta bygningene. Spørsmålet ble da hvilket verdsettelsesprinsipp som skulle legges til grunn for det vederlag bortfester skulle betale for bygningene.

Tomtefesteloven § 41 sier i 1. ledd at når bortfester krever overtakelse av bygningene skal såkalt «teknisk verdi» legges til grunn («det det ville koste å føre opp tilsvarande hus og tilskipingar på tomta på overtakingstida, med frådrag for verdmink på grunn av alder og bruk i festetida»).

Tomtefesteloven § 41 2. ledd sier at når festeren krever at bortfester skal overta bygningene, skal såkalt «bruksverdi» legges til grunn («det verdet husa og tilskipingane har for bortfestaren»).

Det er m.a.o. to ulike prinsipp som står mot hverandre og som kan ha stor betydning for verdien. Loven løser ikke spørsmålet om hvilket prinsipp som skal legges til grunn når begge parter krever at bortfester skal overta bygningene.

Både tingretten og lagmannsretten kom til at teknisk verdi skal legges til grunn.

Høyesterett var ikke enig, og kom til at festeren kan velge hvilket prinsipp som skal anvendes, avhengig av hva som gir ham best uttelling, i dette tilfellet bruksverdi.

Det var dissens 3-2, og åpenbart ingen enkel sak for vår øverste domstol. Avgjørelsen ble begrunnet med lovens system, forarbeidene og reelle hensyn.

Om en legger det ene eller andre verdsettelsesprinsippet til grunn kan i dette tilfellet bety flere hundre millioner i forskjell for fester, da bl.a. leieinntekter og omsetning skal være en del av grunnlaget for verdsettelsen om en skal legge bruksverdi til grunn.

Det er verd å merke seg at Høyesterett ikke tok stilling til selve verdsettelsen, kun prinsippet. Selve verdsettelsen må lagmannsretten behandle på nytt til høsten.

Du kan lese mer om saken i Bergens Tidende.

Advokatfirmaet Harris har forvaltet store deler av Opplysningsvesenets fonds eiendommer, herunder 7-8000 festetomter fra 01.01.2011. Fra 01.01.2016 har Opplysningsvesenets fond besluttet å forvalte eiendommene innad i egen organisasjon. Advokatfirmaet Harris har opparbeidet seg en betydelig kompetanse innenfor tomtefeste, og bistår grunneiere og festere over hele landet.

Har du spørsmål om tomtefeste, vær vennlig å ta kontakt med advokat/partner Olav Pedersen.

Kontaktpersoner