Hvem er «selger» i relasjon til opplysningssvikt ved salg av næringseiendom?

Ved salg av næringseiendom kan selger risikere ansvar for manglende og/eller uriktige opplysninger. Selgerbegrepet er vidt og kan i enkelte tilfeller favne om et betydelig persongalleri. Selger bør reflektere over hvem som identifiseres med «selger», og vurdere nødvendigheten av å innskrenke persongalleriet som faller innunder selgerbegrepet.

Salg av eiendom og eiendomsselskaper reguleres av avhendingsloven og kjøpsloven. Etter nevnte lover kan selger bli ansvarlig for manglende og/eller uriktige opplysninger. Dette gjelder også i de tilfeller hvor eiendommen er solgt «som den er». Se mer om dette i vår artikkel «Selgers ansvar for uriktige og mangelfulle opplysninger ved salg av næringseiendom.». I tillegg påtar selger seg regelmessig garantier som er mer eller mindre avhengig av selgers kunnskap om faktiske forhold.

Dersom selger er et aksjeselskap eller annen juridisk enhet kan kretsen av personer som til sammen utgjør «selger», og som selger hefter for, være videre enn de fleste har tenkt på. Vi har sett eksempler på at det er fremmet krav mot selger basert på kunnskap som kun tidligere styremedlemmer hadde og i en annen sak opplysninger som var gitt av vaktmester/driftsleder ansatt hos selger på befaring av eiendommen. Selger vil også kunne identifiseres med sine kontraktshjelpere, f.eks. takstmann eller megler.

Selgers kunnskap vil således kunne bli fordelt mellom et betydelig antall personer.

Når selger kan bli identifisert med kunnskapen til og opplysninger gitt av et vidt persongalleri, løper selger en stor risiko for at en eller flere i persongalleriet besitter informasjon som ikke blir formidlet til sentrale aktører i salgsprosessen. Konsekvensen av dette kan være at viktig informasjon ikke blir videreformidlet til kjøper, hvilket igjen resulterer i ansvar for selger.

I forhold til gitte opplysninger, vil selger kunne identifiseres med personer som gir opplysninger «på vegne av selger», sml. kjl. § 18. Det må foretas en konkret vurdering hvor det må vektlegges i hvilken grad selger har plassert vedkommende i en posisjon til å gi opplysninger og om kjøper har grunn til å tro at vedkommende opptrer på vegne av selgeren.

Selger kan gjøre enkle grep for å unngå at selgerbegrepet blir unødig vidt og uoversiktlig, og kan slik sett begrense risikoen for sanksjoner grunnet uriktige eller manglende opplysninger.

For det første kan selger sørge for at kjøpekontrakten helt eller delvis begrenser selgers ansvar for opplysninger gitt av tredjemenn, herunder selgers kontraktsmedhjelpere, normalt med unntak av feil og mangler selger faktisk kjente til. Meglerstandarden inneholder en slik regulering, og ivaretar følgelig selgers interesser på dette punkt.

For det andre bør selger vurdere å innta en regulering i kjøpekontrakten som begrenser og/eller definerer rekken av personer som skal identifiseres med selger i relasjon til mangels- og garantibestemmelser. Gjennom en slik bestemmelse vil selger kunne sikre seg at han kun identifiseres med et persongalleri som kjenner til selskapet/eiendommen, og som er kjent med salgsprosessen.

Harris har lang erfaring med gjennomføring av eiendomstransaksjoner, herunder kontraktsforhandlinger. Harris er totalleverandør av juridiske tjenester innenfor næringseiendom.

Ta kontakt for en uforpliktende samtale om vi kan bistå deg med din eiendom.