Sider: 0 treff
Kompetanseoversikt
Artikler: 0 treff
Nyhetsarkiv
Ansatte: 0 treff
Medarbeidere
Aktuelt: Publisert tirsdag 18. februar 2020

Ansvarlig søker måtte erstatte boligkjøpernes tap

Høyesterett har 7. februar 2020 avsagt dom i sak mellom Solem Arkitektur AS og kjøpere av nyoppførte boliger som var beheftet med store feil og mangler.
Saken ble først publisert i Estate Vest tirsdag 11. februar 2020

Dommen er viktig fordi den gir kriterier for ansvarlig søkers erstatningsansvar overfor boligkjøpere, selv om arkitektfirmaet ikke hadde noe kontraktsforhold til boligkjøperne.

Kjøpere av fire eneboliger i kjede reiste erstatningskrav mot arkitektfirmaet, som var ansvarlig søker, etter at det ble oppdaget omfattende feil og mangler ved boligene etter overtagelse. Dette ble gjort fordi både selger av boligene og ansvarlig utførende entreprenør var gått konkurs.

 

Høyesterett kom til at arkitektforetaket i egenskap av å være ansvarlig søker måtte betale erstatning til boligkjøperne for vesentlige feil ved boligene.

Ansvarlig søker hadde unnlatt å sørge for at prosjektet hadde en ansvarlig prosjekterende for bygninger og installasjoner. Dette utgjorde grove brudd på plan- og bygningslovens krav, og arkitektfirmaet ble holdt ansvarlig for konstruksjonsfeil.

Arkitektfirmaet hadde samtidig med rammesøknaden søkt om ansvarsrett som prosjekterende for «Arkitektonisk utforming og planløsning» tiltaksklasse 1. Trondheim kommune ga, på tross av den begrensede søknaden, arkitektfirmaet ansvarsrett for bl.a. Ansvarlig søker, SØK tiltaksklasse 3, Ansvarlig prosjekterende: Bygninger og installasjoner, PRO tiltaksklasse 3, og Ansvarlig utførende: Utearealer og landskapsutforming, PRO tiltaksklasse 2. Avviket i ansvarsområdet for prosjekterende mellom søknad og vedtak ble ikke tatt opp med kommunen. Vedtaket ble heller ikke påklaget av arkitekt.

Søknad om igangsettingstillatelse ble senere innsendt av arkitekt, begrenset til samme område som ved søknad om rammetillatelse. Et norsk firma som senere gikk konkurs var oppført som ansvarlig utførende. Arkitektfirmaet hadde unnlatt å ansvarsbelegge øvrige prosjekteringsoppgaver – bygninger og installasjoner.

Tiltakshaver inngikk avtale med et latvisk firma om leveranse av byggene. Dette innebar at utførelse, prosjektering og detaljering av tegninger og beskrivelser i realiteten var overlatt til et foretak uten ansvarsrett i Norge.

 

Om ansvarlig søkers oppgaver og ansvar sier Høyesterett spalte 62 flg:

(62)

I de spesielle merknadene til § 23-4 i Ot.prp.nr.45 (2007–2008) punkt 27.7 på side 330 er ansvarlig søkers oppgaver og ansvar oppsummert slik:

«Det presiseres at ansvarlig søker er bindeleddet mellom tiltakshaver og kommunen, og at han/hun (det vil si foretaket) overtar oppgaven med å påse at tiltaket er belagt med ansvar. Han har også ansvaret for at det foretas tilstrekkelig kontroll. Ansvaret er imidlertid begrenset til selve ansvarsbeleggingen. Han har ikke ansvar for innholdet i de forskjellige oppgavene eller dokumentasjonen.»

(63)

Etter dette er det en sentral oppgave for ansvarlig søker å sørge for at alle oppgaver er belagt med ansvar. Jeg finner også grunn til å fremheve at ansvarlig søker plikter å melde fra til kommunen ved mangler, endringer og opphør av ansvarsretter, jf. byggesaksforskriften § 12-2. I lys av prosedyrene for Høyesterett presiserer jeg at ansvarlig søkers ansvar ikke omfatter innholdet i og utførelsen av de øvrige ansvarliges ulike oppgaver.

[vår uthevning]

Høyesterett kom til at arkitekten i dette tilfellet hadde forsømt sin plikt som ansvarlig søker til å ansvarsbelegge alle deler av prosjekteringen. Dermed sviktet sikkerhetsnettet på et alvorlig punkt ifølge Høyesterett. Dette hadde igjen forårsaket vesentlige mangler ved byggene.

På denne bakgrunn hadde ansatte i arkitektforetaket handlet uaktsomt, og det forelå ansvar for foretaket etter skadeserstatningsloven § 2-1.

Høyesterett vurderte deretter om boligkjøperne – som ikke hadde et kontraktsforhold til arkitektforetaket – var vernet av reglene om alminnelig erstatningsrett i dette tilfellet.

Høyesterett fremhever at forarbeidene til Plan- og bygningsloven « løfter…frem de interesser forbrukerne har i plan- og bygningslovens ansvars- og kontrollregime.».

Videre sier Høyesterett at « [f]orbrukere som kjøper prosjekterte boliger, kan ikke se et ferdig bygg og må kunne stole på at de ansvarlige følger opp sine forpliktelser etter plan- og bygningsloven».

I en helhetsvurdering der retten vektla at det var massive mangler ved boligene, arkitektforetaket hadde begått klare pliktbrudd, og boligene her ble solgt for første gang, fant Høyesterett det ikke tvilsomt at kjøperne hadde krav på erstatning og dermed var erstatningsrettslig vernet.

Det er verdt å merke seg at Høyesterett ikke oppstilte noe krav til grov uaktsomhet hos ansvarlig søker, selv om graden av uaktsomhet er relevant. Høyesterett antydet også at resultatet kunne blitt et annet om boligene var kjøpt og solgt flere ganger, slik tilfellet var i den såkalte Branncelle-dommen av 2017.

Kontaktpersoner