Sider: 0 treff
Kompetanseoversikt
Artikler: 0 treff
Nyhetsarkiv
Ansatte: 0 treff
Medarbeidere
Aktuelt: Publisert torsdag 11. juni 2020

Staten fikk medhold i Lagmannsretten – Rekkefølgekrav om opparbeiding av tursti var lovlig.

Staten ble i tingretten dømt til å betale Selvaag Bolig Bispelua AS 1,6 millioner i erstatning, da rekkefølgekrav om opparbeiding av turvei ble tilsidesatt etter den såkalte myndighetsmisbrukslæren. Vedtaket ble i tingretten vurdert til å være basert på utenforliggende, usaklige hensyn og vilkårlighet. Lagmannsretten har nå kommet til motsatt resultat – at rekkefølgekravet var lovlig.

Kommunens adgang til å stille rekkefølgekrav i reguleringsplan er regulert i plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10:

I reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til arealformål og hensynssoner om følgende forhold: […]

  1. krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, sosiale tjenester, helse- og omsorgstjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig etablert.
[vår understrekning]

Her fremgår det at kommunen kan i nødvendig utstrekning gi bestemmelser om at en utbygging ikke kan finne sted før blant annet friområder er tilstrekkelig etablert.

 

Lagmannsretten konkluderer

Lagmannsretten konkluderer med at vurderingstemaene kan, nødvendig og tilstrekkelig etablert  ligger innenfor forvaltningens frie skjønn, selv om Selvaag anførte at tilstrekkelig etablert var et rettsanvendelsesskjønn. Lagmannsretten skriver at «Om infrastruktur er tilstrekkelig etablert henger nøye sammen med om tiltak er nødvendig eller ikke» – og konkluderer derfor med at det er kunstig å dele opp domstolens prøvingskompetanse til kun deler av bestemmelsen.

Lagmannsretten underbygger dette med at vurderinger som gjøres om krav i reguleringsplaner generelt og om rekkefølgekrav spesielt, er av utpreget politisk karakter, og del av det kommunale selvstyret.

Domstolen kunne derfor kun prøve om forvaltningen hadde bygget sitt vedtak på en korrekt forståelse av lovens vurderingstema, og samt vurdere vedtaket opp mot den såkalte myndighetsmisbrukslæren, dvs om avgjørelsen var et resultat av usaklig forskjellsbehandling, var vilkårlig, om det var tatt utenforstående hensyn eller om vedtaket var sterkt urimelig.

I forhold til lovens vurderingstema var retten uenig i Selvaag sin anførsel om det kreves en faktisk og konkret sammenheng mellom reguleringsplanen og rekkefølgekravet. Det fastsettes i dommen at kommunen har en vid skjønnsadgang og står forholdsvis fritt til å vurdere hvilke tiltak de vil ha gjennomført før en konkret utbygging iverksettes.

Rekkefølgekravet i seg selv pålegger ikke utbygger å gjennomføre å bekoste tiltaket – et slikt pålegg følger først av en utbyggingsavtale inngått etter pbl. Kapittel 17. Det fastsettes derfor at «bestemmelsene om rekkefølgekrav ikke har inkorporert de forholdsmessighetsbegrensingene som følger av plan- og bygningsloven § 17-2 tredje ledd annet og tredje punktum.»

Rekkefølgekrav kan være (langt) videre enn vilkår i en utbyggingsavtale. Lagmannsretten skriver:

«De vilkår som kan settes som rekkefølgekrav favner videre enn det som kan avtales i en utbyggingsavtale. Et rekkefølgekrav pålegger ikke utbyggeren å gjennomføre eller bekoste tiltaket. Man får dermed ikke på samme måte som for utbyggingsavtaler en vurdering av kostnaden ved å gjennomføre tiltaket. Kommunen står således forholdsvis fritt til å vurdere hvilke tiltak de vil ha gjennomført før en konkret utbygging kan iverksettes.»

[Vår uthevning]

 

Samtidig henger reglene om rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler nært sammen.

Lagmannsretten fremhever et sentralt poeng som er verdt å merke seg:

«Jo sterkere tilknytning et rekkefølgekrav har til en konkret utbygging, jo større grunn er det til å la de hensyn som begrunnet bestemmelsene om innholdet i utbyggingsavtaler også ha vekt ved vurderingene omkring rekkefølgekrav».

Dette eksemplifiseres med at selv om utbygger gjennom rekkefølgekrav ikke direkte blir pålagt å gjennomføre eller bekoste tiltaket, kan realiteten være at utbyggerens valg enten er å inngå en utbyggingsavtale som inkluderer rekkefølgekravet eller å unnlate å gjennomføre utbyggingen – eller gjennomføre tiltaket uten å inngå utbyggingsavtale. Dette vil typisk være for reguleringsplanen der det kun er en utbygger som skal bygget ut innenfor planområdet, og følgelig må oppfylle alle rekkefølgekrav i reguleringsplanen.

I slike tilfeller må utbygger passe på at kommunen ikke omgår reglene om innholdskravene til utbyggingsavtaler ved å vedta rekkefølgekrav som ikke kan inkluderes i en utbyggingsavtale, ettersom de ikke er forholdsmessig.

I denne konkrete saken kom Lagmannsretten til at tilknytningen mellom utbyggingen og behovet for opparbeidelse av turstien var så sterk at tiltaket kunne ha blitt inkludert i en utbyggingsavtale. Retten kom også frem til at kostnadene på omkring 1,6 millioner var rimelig sett hen til utbyggingens omfang og behov for tiltaket.

Retten konkluderer med at lovens vurderingstema gir en meget vid adgang til å sette rekkefølgekrav:

«Etter den ovenstående gjennomgangen kan lagmannsretten uansett ikke se at det på generelt grunnlag kan innfortolkes et krav om at et rekkefølgekrav kun kan stilles for tiltak som oppstår som et konkret behov som følge av en utbygging. Kriteriene i loven er om det er nødvendig å fastsette krav om at visse tiltak må være tilstrekkelig etablert før en utbygging kan gjennomføres. Formålene må ligge innenfor lovens ramme, som det ovenfor er vist at er meget vid. Ved vurderingen må kommunen derfor kunne se hen til den totale belastningen i området, også utenfor planområdet. Et vurderingstema som begrenser seg til å vurdere hvilke konkrete behov for tekniske anlegg eller samfunnstjenester en enkeltstående utbygging krever, blir et for snevert vurderingstema.»

[Vår uthevning]

Myndighetsmisbrukslæren

I forhold til myndighetsmisbrukslæren kom tingretten til at det var tatt utenforliggende (usaklige) hensyn, herunder at rekkefølgekravet måtte ha saklig tilknytning til reguleringsområdet, noe som tingretten vurderte ikke var tilfelle. Av tingrettens avgjørelse fremgår det blant annet at:

«På befaring var det imidlertid tydelig at ingen av beboerne på Bispelua vil bruke turvei E11».

Lagmannsretten gjennomførte også en befaring, men kom til en helt annen konklusjon. I dommen fremgår det at retten ikke er enig med Selvaag i at det ikke er en funksjonell sammenheng mellom utbyggingsområdet og turstien. Retten sa tvert imot at det var en klar sammenheng mellom rekkefølgekravet om opparbeidelse av turstien og Selvaags utbygging. En økning av boenheter i området vil medføre en økt belastning på turstien. Videre vektlegger retten at eksisterende friområder som nå ble erstattet med Selvaags nye boliger, medførte et behov for å benytte andre friområder, inkludert turstien. Tapsargumentet (tap av eksisterende friområder) samt belastningsargumentet (økt belastning som følge av utbyggingen som vedtaket bygget på) ble begge vurdert som relevante hensyn. Lagmannsretten var derfor ikke enig med Selvaag i at det var tatt utenforliggende hensyn, eller at begrunnelsen for rekkefølgekravet ikke var reell. Retten kom heller ikke til at det forelå usaklig forskjellsbehandling eller saksbehandlingsfeil.

Staten ble følgelig frifunnet. Hver av partene måtte likevel dekke egne sakskostnader da saken reiste spørsmål som «i begrenset grad har vært avklart i rettspraksis».

Saken reiser prinsipielle spørsmål knyttet til forholdet mellom pbl. § 12-7 og myndighetsmisbrukslæren og ville egne seg godt for avklaring i Høyesterett. Der vil den trolig havne.

Kontaktpersoner