Sider: 0 treff
Kompetanseoversikt
Artikler: 0 treff
Nyhetsarkiv
Ansatte: 0 treff
Medarbeidere
Aktuelt: Publisert torsdag 20. desember 2018

Tomtefeste – hva har skjedd i 2018?

Det har skjedd mye spennende innen tomtefeste også i 2018. En del av avgjørelsene er svært konkret, mens noen er prinsipielle.

Innledning

Jeg vil kommentere de jeg mener har mer prinsipiell interesse kort i det følgende:

  • 4 dommer som viser at maksimalbeløpet er under press
  • 3 dommer om en kan foreta engangsløft når det står i avtalen at festeforholdet kan fornyes/forlenges
  • Zachariasbryggen for 3. gang i lagmannsretten
  • Dom fra Høyesterett som sier at EMK ikke gjelder for kommuner

4 dommer som viser at maksimalbeløpet er under press

Som kjent kan festeavgiften for bolig- og fritidseiendommer økes til kr 9 000,- (justert for KPI fra 01.01.2002) – i dag ca. 12 500,-. Slik det har vært i mange år har tomteverdiene steget mye mer enn KPI. Det vil si at forholdet mellom lovens maksimalbeløp og eiendommens verdi bare blir større og større. Her vil det gå en grense i forhold til at også maksimalbeløpet kan bli ansett å stride mot EMK, jfr. tomtefesteloven § 15, 4. ledd.

I den såkalte Lindheimdommen fra 2012, der Norge ble dømt i EMD, var festeavgiften «mindre enn 0,25%» av tomteverdien.

I Borgarting lagmannsretts sak LB-2017-54552 sier retten at maksimalbeløpet kan stride mot EMK. Dette må vurderes konkret. Det er 3 tingrettsdommer som viser at dette ikke er enkelt:

  • Oslo tingretts dom av 24.01.2018 sa at en festeavgift på 0,4% av tomteverdien ikke var i strid med EMK. I denne saken var det også spørsmål om fastsettelse av festeavgift på tomter med mange enheter. Også dette er et prinsipielt spørsmål.
  • I Nedre Telemark tingretts dom av 27.03.2018 ble en festeavgift på 0,34%-0,56% (avhengig av hvilken tomteverdi en la til grunn) av tomteverdien ikke ansett å være i strid med EMK.
  • I Oslo tingretts dom av 27. juni 2018 ble en festeavgift på hhv. 0,18% og 0,24% ansett å være i strid med EMK. Her satt retten festeavgiften til 0,4% av tomteverdien i medhold av tomtefesteloven § 15, 9. ledd.

Ingen av disse dommene er meg bekjent rettskraftig. Det er ikke umulig at en av disse kan gå til EMD en gang til. Den siste saken viser med tydelighet at det går en nedre grense ift. forholdet mellom festeavgift og tomteverdi når en har tomteverdiklausul i avtalen eller kan bruke engangsløftet i tomtefesteloven § 15, 4. ledd.

På kort sikt er dette aktuelt for tomter med svært høye verdier i attraktive strøk. På sikt vil en trolig nå denne grense også andre steder i landet.

Tre dommer om en kan foreta engangsløft når det står i avtalen at festeforholdet kan fornyes/forlenges

Etter at Norge ble dømt i EMD for brudd på EMK vedtok en at bortfester ved festetidens slutt skulle kunne regulere opp festeavgiften til 2 % av markedsverdien begrenset for lovens maksimalbeløp, jfr. pkt. 2 over. Om avtalen hjemlet regulering iht. tomteverdi og rente ved festetidens slutt kunne denne også nyttes. Eneste begrensning til å anvende § 15, 4. ledd står i siste punktum:

«Retten til å regulere festeavgifta etter leddet her gjeld ikkje om det er avtalt ein rett for festaren til lenging, og det fylgjer av avtala at bortfestaren ikkje har rett til regulering av festeavgifta utover det som fylgjer av endringa i pengeverdien.»

Det vil si det må være avtalt en rett for fester til forlengelse og det må følge av avtalen at en ikke har rett til å regulere avgiften utover endringen i pengeverdien, typisk at det står i avtalen at det kun kan reguleres etter KPI.

Dette er svært praktisk og det har allerede vært en rekke tvister ift. hvordan dette er å forstå. Her er 3 eksempler fra rettspraksis i 2018 som viser at avgjørelsene er svært konkrete:

Dom fra Borgarting lagmannsrett LB-2017-163339

De aktuelle festekontraktene løp som utgangspunkt for en periode på 40 år – fra 1. januar 1973 til 31. desember 2012. Om forlengelse er følgende avtalt:

«Festeren kan kreve festet forlenget for 20 år om gangen så lenge den opprinnelige hytte på tomten er i god stand. Krav herom må festeren fremsette skriftlig i det siste året av løpende festetid, ellers bortfaller det»

Det er avtalt slik regulering av festeavgiften:

«Festeavgiften indeksreguleres hvert tiende år i samsvar med prosentvis endring i konsumprisindeksen i den forløpne tidsperiode.»

Lagmannsretten kom til at festekontrakten måtte forstås slik at fester hadde rett til å kreve forlengelse på uendrede vilkår og at avtalens bestemmelse om indeksregulering fikk anvendelse også ved forlengelser. Bortfester fikk derfor ikke medhold i krav om «engangsløft» i festeavgiften etter tomtefesteloven § 33 jf. § 15 fjerde ledd da unntaksbestemmelsen i § 15 fjerde ledd syvende punktum fikk anvendelse.

Dom fra Borgarting lagmannsrett LB-2017-109751

Festekontrakten lød:

  1. «Bortleien skjer ellers på slike vilkår:Leietiden er 50 – femti – år regnet fra 1. oktober 1966.Med rett til fornyelse.
  2. Leieavgiften er kr 400,00,- firehundrekroner pr. år, som betales forskuddsvis og ukrevet innen hvert års 1. oktober.
  3. […]
  4. Hvis en av partene forlanger det kan leieavgiften reguleres hvert 10. år i henhold til kroneverdien»

Festekontrakten ble etter sin ordlyd ansett for å gi fester rett til (ubegrenset antall) fornyelser. I kontrakten var det avtalt regulering av festeavgift etter pengeverdi (i avtaletiden). Tomtefestelova § 15, fjerde ledd siste punktum fikk derfor anvendelse. Engangsløftet kunne ikke nyttes.

Denne dommen er jeg uenig i, men anken ble nektet fremmet til Høyesterett. Den er svært streng mot bortfester.

Dom fra Borgarting lagmannsrett LB-2017-183293

Der var gjort en påskrift på festekontrakten «med rett til fornyelse», uten av det sto noe om hva som skulle skje ift. regulering.

Her kom retten til at engangsløftet kom til anvendelse, dvs. regulering av festeavgift til 2 % av tomteverdien iht. tomtefesteloven § 15 fjerde ledd. Bestemmelse om rett til fornyelse innebar ikke at unntaket i fjerde ledd siste punktum kom til anvendelse.

Alle disse dommene er rettskraftige

Zachariasbryggen – Gulating lagmannsrett – LG-2018-2300

Dette komplekset har blitt en gjenganger i rettssystemet. Avgjørelsen er i skrivende stund ikke rettskraftig. Den er anket til Høyesterett.

Saken gjelder overskjønn til fastsettelse av innløsningssum for bortfesters overtakelse av festers næringsbygg etter opphør av festekontrakt, tredje gangs behandling etter to tidligere opphevelser i Høyesterett.

Innløsningssummen for bygningsmassen skal fastsettes med utgangspunkt i tomtefesteloven § 41 annet ledd. Høyesterett har sagt at grunneiers innløsningskrav skal fastsettes til det beløp som er høyest av bygningsmassens tekniske verdi holdt opp mot det som stikkordsmessig kan betegnes som bygningsmassens bruksverdi. I dette tilfellet er det det siste som gir høyest verdi.

Lagmannsretten valgte å fastholde en avkastningsverdimodell, men slik at avkastningspotensialet for tomten trekkes inn i samme vurdering. Lagmannsretten satte vederlaget for Bergen Sentrum Tomteselskap AS sin overtakelse av bygningsmassen på eiendommen til kr 194 602 909,-.

Fester er uenig og har anket avgjørelsen. Det er særlig beregningen av tomteverdien han er uenig i.

Dom fra Høyesterett som sier at EMK ikke gjelder for kommuner

Ved regulering av festeavgift gjorde bortfesteren, Nannestad kommune, gjeldende at reguleringen skulle skje på grunnlag av tomteverdi.

Kravet om at slik regulering skulle være «tvillaust avtalt», jf. dagjeldende tomtefestelov § 15 andre ledd, var i strid med eiendomsvernet i EMK P 1-1. Høyesterett viste til at en kommune ikke er rettighetssubjekt etter EMK. En eventuell begrensning i kommunens adgang til å oppregulere festeavgiften utgjorde da ikke en krenkelse av EMK.

Det forelå ingen folkerettslig forpliktelse som ga grunnlag for å tolke «tvillaust»–kravet på annen måte enn det som fulgte av Høyesteretts praksis. Kommunens anførsel om at lovgiver på prinsipielt grunnlag hadde valgt å likestille offentlige og private bortfestere, førte heller ikke frem. Det var da ikke noe rettslig grunnlag som kunne føre til at kommunen kunne oppregulere festeavgiften ut over det som fulgte av endringene i konsumprisindeksen.

Dette var en Storkammeravgjørelse.

Avslutning

Harris har opparbeidet seg en betydelig kompetanse innenfor tomtefeste, og bistår grunneiere og festere over hele landet.

Ta kontakt om du har spørsmål – vi kan hjelpe!

Kontaktpersoner