Fastsettelse og justering av leien

Fastsettelse av leie ved inngåelse av leiekontrakt

Husleieloven fastslår at leieforholdet mellom utleier og leietaker skal reguleres av en avtale. Slik avtale kan enten være skriftlig eller muntlig. Avtalen bør regulere de sentrale vilkårene for leieforholdet, blant annet leiebeløp, betalingsbetingelser og eventuelle reguleringer av leien.

Når det gjelder utleie av bolig i Norge, er det viktig å være klar over at husleieloven er ufravikelig. Dette betyr at leieavtaler ikke kan inneholde vilkår som strider mot loven eller gir leietakeren dårligere vern enn hva som er fastsatt i loven. For fastsettelse av leie ved inngåelse av en leiekontrakt er det imidlertid avtalefrihet mellom partene. Dette innebærer at det er utleier som bestemmer hvilken leie han ønsker for sin bolig eller sitt utleieobjekt.

Dersom det ikke er avtalt noen regulering av leien i kontrakten, kan utleieren kreve en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.

Regulering av leien underveis i leieforholdet

Generelt

Husleieloven gir også bestemmelser om når og hvordan leien kan justeres. Det er i den forbindelse viktig å merke seg at husleieloven er ufravikelig på dette punktet når det gjelder regulering av leien for boliger. Utleier kan altså ikke kreve høyere leie enn det lovens ulike alternativer gir adgang til.

Dersom partene har avtalt et reguleringsmetode- eller intervall som avviker fra husleieloven, vil er det altså husleieloven som går foran avtalen mellom partene. Har leietaker betalt høyere leie enn det som loven gir adgang til, kan vedkommende kreve tilbakebetalt forskjellen mellom det som er betalt og lovlig vederlag.

Husleieloven gir to metoder for regulering av leie ved utleie av bolig: konsumprisindeks (KPI) og gjengs leie.

Regulering av leie etter konsumprisindeksen (KPI)

Konsumprisindeksen er en av de mest brukte metodene for regulering av leie. KPI er en statistisk beregning av endringer i prisnivået på ulike varer og tjenester i markedet over tid. Denne indeksen brukes for å justere leien i samsvar med inflasjonen og endringer i prisnivået i markedet.

Husleieloven fastsetter at leien kan justeres årlig etter endringer i konsumprisindeksen, jf. husleieloven § 4-2, men med følgende begrensninger:

a) endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting,

b) endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og

c) den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i verk.

Dersom leien skal justeres etter konsumprisindeksen (KPI), må utleieren sende et skriftlig varsel til leietaker senest en måned før justeringen skal skje. Varselet skal inneholde informasjon om hva den nye leien vil være, og grunnlaget for justeringen.

For å sikre at leiereguleringen skjer i samsvar med bestemmelsene i leiekontrakten og husleieloven, har Statistisk sentralbyrå en indekskalkulator på sin nettside. Denne kalkulatoren gjør det enkelt å kontrollere at leiereguleringen er i samsvar med KPI-økningen. Hvis leietaker har betalt en høyere leieøkning enn KPI-økningen, vil leietaker normalt sett ha krav på tilbakebetaling fra utleier.

Regulering av leie til gjengs leie

I tillegg til KPI-reguleringen har husleieloven en bestemmelse om at leien kan justeres til «gjengs leie» dersom leien er vesentlig lavere enn leien for tilsvarende boliger i samme område og av samme standard. Dette følger av husleieloven § 4-3.

Utleier kan kreve at leien reguleres til gjengs leie når leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn endring etter konsumprisindeksen.

Tilpassing av leien til gjengs leie kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.

Begrepet gjengs leie må holdes atskilt fra markedsleien selv om det i begge tilfeller er tale om å finne frem til hva som betales i markedet. Mens markedsleien reflekterer hva som kan oppnås ved ny utleie i dag, er gjengs leie et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår. Ved fastsettelse av gjengs leie vil det tas hensyn til flere faktorer, som beliggenhet, størrelse, standard og alder på boligen.

Oppsummert

Det er viktig å følge de ulike bestemmelsene i Husleieloven som regulerer fastsettelse og justering av leie ved utleie av bolig. Dersom leieforholdet omfatter næringseiendommer, gjelder normalt andre regler som er avtalt i leiekontrakten, og det kan være lurt å søke juridisk rådgivning for å sikre at man følger de riktige bestemmelsene.

Det er viktig for både utleiere og leietakere å være kjent med de ulike bestemmelsene i husleieloven som regulerer fastsettelse og justering av leie. Ved å følge disse bestemmelsene, kan begge parter sikre seg en trygg og forutsigbar leieavtale. Det er også viktig å søke juridisk rådgivning dersom det oppstår tvister om leiebeløp eller justeringer, slik at begge parter kan få en trygg og faglig vurdering av spørsmålet.

Vårt team av erfarne advokater har spesialisert seg på å yte juridisk bistand knyttet til partene i et leieforhold som gjelder bolig, enten som privatperson eller som kommersiell aktør, og kan gi deg den nødvendige hjelpen og veiledningen du trenger.