Ny dom: Jordskifteretten kan pålegge felles investering ved uteareal i eigarseksjonssameige

Bakgrunnen for saka

Saka knytte seg til eit eigarseksjonssameige delt i to seksjonar, der seksjonane hadde felles hage, brygge og båthus. Partane hadde tidlegare blitt samde om ei vedtektsendring, der kvar seksjon fekk eksklusiv bruksrett til kvar sin del av fellesareala. Det var likevel usemje mellom partane knytt til bruken av ei felles utvendig trapp – som utgjorde adkomst til hagen. Utfordringa bestod i at bruken av trappa medførte innsyn i den eine bustadeininga (A).

Seksjon A kravde då jordskiftesak for å få fastsett bruksordning for dei utandørs fellesareala, samt pålegg om eiga trapp til hagen for seksjon B. Jordskifteretten fastsette delingsbrøken for uteareala og gav kvar seksjon eksklusiv bruksrett til kvar sin del. I tillegg gav jordskifteretten pålegg om bygging av ny trapp for seksjon B, og fordelte kostnadane med 70 % på seksjon A og 30 % på seksjon B. Både den eldre og nye trappa skulle eigast av seksjonane i fellesskap, men kvar eining fekk einerett til kvar si trapp. Eigarane av seksjon B anka til lagmannsretten, som stadfesta jordskifteretten sin dom, men endra kostnadsfordelinga ved trappa slik at seksjon A tok 100% av kostnadane. Seksjon B anka på nytt til Høgsterett.

Høgsterett si vurdering

Spørsmålet Høgsterett tok stilling til, var om jordskiftelova § 3-9 gav heimel for å pålegge felles tiltak i uteareal i eigarseksjonssameige. Føresegna i § 3-9 første avsnitt har slik ordlyd:

«Jordskifteretten kan påleggje felles tiltak og påleggje felles investeringar i samband med bruk av eigedommar eller bruksrettar»

Høgsterett viste innleiingsvis til at jordskifteretten er ein særdomstol, som må ha kompetanse i lov for å handsame konkrete saker. Jordskiftelova har fleire føresegner som gjev jordskifteretten eksplisitt kompetanse til å handsame saker som angår eigarseksjonssameige. Slik eksplisitt omtala av eigarseksjonssameige finn ein derimot ikkje i § 3-9, noko som gjorde det uavklart om også eigarseksjonssameige var omfatta av føresegna. Høgsterett fann derimot ikkje at ordlyden i § 3-9 isolert sett stengde for at føresegna kunne anvendast på det konkrete tiltaket. Det var heller ikkje grunnlag for ei innskrenkande tolking av ordlyden på dette punktet, då det ikkje var haldepunkt i førearbeid, føremål, eller lova sitt system som tilsa at eigarseksjonssameige skulle vere ekskludert frå verkemiddela i føresegna. På bakgrunn av dette konkluderte Høgsterett med at jordskifteretten kan påleggje felles tiltak og investeringar i utandørs fellesareal i eigarseksjonssameige gjennom § 3-9.

Kva moglegheiter og avklaringar gjev dommen?

Gjennom Høgsterett si avklaring er det no fastsett at verkemiddela § 3-9 også kan nyttast ved eigarseksjonssameige. Dette opnar opp for gjennomføring av felles tiltak i uteareala, der seksjonssameigarane sjølve ikkje vert samde om tiltaket eller kostnadsfordelinga.

Samstundes er det framleis fleire uavklarte spørsmål ved jordskifteretten sin kompetanse knytt til slike felles tiltak ved uteareal ved eigarseksjonssameige. I dommen framheva Høgsterett fleire stader at tiltaket kom som eit ledd i den tilhøyrande bruksordninga i eigarseksjonane sitt felles uteareal. Slik bruksordning har jordskifteretten eksplisitt kompetanse til å skipe i eigarseksjonssameige, jf. jordskiftelova  § 3-8. Det er då framleis uklart om jordskifteretten vil kunne handsame eit krav som åleine byggjer på pålegg om felles tiltak og investeringar i uteareal ved eigarseksjonssameige, utan ei tilhøyrande bruksordning. Høgsterett framheva også  avslutningsvis at vedtektene i det konkrete eigarseksjonssameiget ikkje stengde for gjennomføring av det konkrete tiltaket. Der eigarseksjonssameiget har vedtekter som yter motstand mot tiltaket, framstår det heller tvilsamt om ein kan tvinge dette gjennom ved jordskifteretten.