Reguleringsplanens betydning ved erstatningsutmålingen

Dersom en må avstå arealer eller rettigheter ved ekspropriasjon eller trussel om ekspropriasjon, er det viktig å få riktig erstatning. For å fastslå arealets verdi, er det nødvendig å vite hva arealet kan benyttes til. Det er kommunen som bestemmer hva arealer i kommunen skal benyttes til, og dette bestemmes gjennom kommuneplaner og reguleringsplaner. Vi vil her skrive litt om hvilken betydning slike planer har for fastsettelsen av erstatningen.

Utgangspunkt: Reguleringsplanen er bindende ved fastsettelse av erstatningen

Utgangspunktet ved utmåling av ekspropriasjonserstatning er at man legger til grunn gjeldende reguleringsplan ved verdsettelsen av arealet.

Det vil si at dersom et areal i utgangspunkt er regulert til bolig, og arealet erverves av andre, skal erstatningen utmåles basert på at arealet kunne blitt utnyttet til bolig. Tilsvarende: vis arealet er regulert til friområde, skal erstatningen fastsettes basert på verdien som friområde. Da vil erstatningen normalt bli svært lav, idet det normalt sett er få som ønsker å kjøpe slike arealer som ikke kan utnyttes på regningssvarende måte. Arealer hvor en kan bygge boliger er imidlertid normalt mer attraktive.

Dette utgangspunkt gjelder både for erstatning etter salgsverdi og etter bruksverdi. Se også vår artikkel om erstatningsutmåling.

Unntak

Fra dette utgangspunkt om at reguleringsplanen skal legges til grunn ved verdsettelsen av ekspropriasjonsarealet er det likevel gjennom rettspraksis utviklet to spesifikke unntak, og det nærmere innholdet i disse unntaksreglene har vært et aktivt diskusjonstema i Høyesterett de senere år.

Regelverket på området er komplisert, og det vil kunne utgjøre stor forskjell for den berørte grunneier hvorvidt erstatningsberegningen tar utgangspunkt i tillatt bruk etter reguleringsplan eller om unntaksreglene kommer til anvendelse.

Unntak: Parkprinsippet

Det første unntaket fra den nevnte hovedregel er det såkalte parkprinsippet. Unntaket går ut på at all grunn innenfor et område som skal bygges ut, uavhengig av om det skal bygges på grunnen eller om arealet skal tilfredsstille fellesbehov, skal fastsettes etter en utjevnet pris – såkalt strøkspris.

Typiske slike fellesbehov er eksempelvis arealer som trengs til interne veier, lekeplasser, parkeringsplasser, tilkomstveier, interne friområder, med mer. Hvis en utbygger har behov for å erverve grunn eller rettigheter for slike arealer, kommer parkprinsippet til anvendelse. Men det er ikke alltid like tydelig hvor grensen for anvendelse av dette prinsippet går, herunder eksempelvis hvor stor parken må være for at den ikke lenger er en park for å støtte fellesbehovene i et utbyggingsområde.

Unntak: Offentlige anlegg

Det andre unntaket fra utgangspunktet om at bindende plan må legges til grunn ved fastsetting av ekspropriasjonserstatningen er at grunneieren ved ekspropriasjon av område som er regulert til offentlige bygg og anlegg kan kreve at vederlaget fastsettes på grunnlag av en alternativ påregnelig bruk.

Dette gjelder eksempelvis ekspropriasjon til fordel for vei, jernbane og flyplass, kirkegårder, skoler, og andre bygg som skal benyttes til offentlig bruk.  

Kommer unntaket for offentlig anlegg til bruk vil dermed skjønnsretten måtte skjønne over hvilken utnyttelse som ville ha vært påregnelig dersom det offentlige tiltaket ikke skulle blitt gjennomført.

Andre unntak

I tillegg kommer andre unntak. Eksempelvis vil erstatningen alltid kunne beregnes ut fra dagens bruk, dersom dagens bruk er lovlig. Dersom en bebygd boligtomt blir regulert til friområde og deretter ervervet av kommunen har en således krav på erstatning for verdien av boligtomten, og ikke kun for arealets verdi som friområde.

Et annet unntak er de tilfellene vor gjeldende reguleringsplan er så gammel at den må anses som foreldet, eller hvis det er aktuelt at en ville fått dispensasjon fra planen til for eksempel å oppføre en ny bolig.

Advokatbistand

Det er til tider vanskelig å fastslå når de forskjellige unntakene kommer til anvendelse. Vi vil derfor anbefale bruk av advokatbistand i en ekspropriasjonsprosess, eller dersom noen ønsker å erverve arealer som er nødvendige for gjennomføring av en reguleringsplan. Grunneiere har krav på å få dekket kostnader til juridisk bistand av tiltakshaver. Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende telefonsamtale.