Næringseiendom

Ved ekspropriasjon av grunn og rettigheter fra næringseiendommer gjelder ekspropriasjonsrettens hovedprinsipp for fastsettelse av erstatning, at eier skal få dekket sitt fulle økonomiske tap, dvs. stilles i samme økonomiske stilling før inngrepet som etter inngrepet.
Det gjelder både for tap av areal og tap som følge av ulemper.

Verdsettelsestidspunktet

Verdsettelsestidspunktet for erstatningsfastsettelsen er normalt på det tidspunkt eiendommen blir tatt i bruk av den som eksproprierer.  Det betyr at kan gå flere år fra eiendommen blir regulerte til tiltaket det eksproprieres til fordel for med de begrensinger for utvikling det innebærer for eiendommen frem til verdsettelsestidspunktet. Dette må hensyntas når det eksproprieres til offentligformål hvor det skal sees bort fra reguleringsplanen det eksproprieres etter.

Reinvestering

Ved at formålet med næringseiendommer er økonomisk virksomhet som skal gi avkastning vil eier/rettighetshaver normalt bli holdt skadesløs ved en økonomisk kompensasjon som kan reinvesteres i tilsvarende økonomisk virksomhet for opprettholdelse av avkastningen. Slik reinvestering er en del av eier/rettighetshavers tapsbegrensningsplikt (tilpasningsplikt).

Hva omfattes

Næringseiendom omfatter i tillegg til eiendommer det drives næringsvirksomhet fra eller som er regulert til formålet også transformasjonseiendommer og utviklingseiendommer for fremtidig bolig/næring.

For helhetens skyld nevnes at det ikke bare er eier av næringseiendom, men også fester, leietaker/andre som har ervervet rettigheter til disponering av eiendommen som kan være i erstatningsrettslig posisjon ved ekspropriasjon.

 Erstatningsberegning/påregnelig bruk

Utgangspunktet for verdsettelse av næringseiendommer som erverves er hvilke type næringsbruk som er påregnelig for eiendommen. Dette gjelder for både bebygge og ubebygget næringseiendom. Utgangspunktet for påregnelighetsvurderingen er dagens lovlige bruk og fremtidig bruk i samsvar med arealplan (kommuneplan/kommunedelplan/områdeplan/reguleringsplan) med bestemmelser.  Men også annen fremtidig bruk kan være påregnelig om det foreligger konkrete holdepunkter for dette. Ligger en ubebygget eiendommen i randsonen til et utbyggingsområde kan det være naturlig at utbyggingsområde blir utvidet til å omfatte også denne eiendom. Har strøket eiendommen ligger i en høyere utnyttelsesgrad, kan det være et eksempel på at også det er påregnelig med samme høyere utnyttelsesgrad.  

Permanent arealinngrep

Det er den påregnelig bruk som gir høyest erstatning ut fra salgsverdi eller bruksverdi som grunneier/rettighetshaver har krav på. I spesielle tilfeller er også gjenervervserstatning nødvendig for at grunneier/rettighetshaver skal bli holdt skadesløs.

Ubebygget areal isolert eller som del av bebygge eiendom. 

Utmåling av erstatning for permanent erverv av ubebygget areal  etter salgsverdi skal settes til  markedsverdien for avstått arealet solgt isolert (selvstendig tomt) eller til den reduksjon i markedsverdien for eiendommen målt ut fra differansen mellom verdien med og uten det ervervete areal. 

Det er den markedsverdi som en vanlig kjøper av næringseiendommer er villig til å betale. Priseksempler for tilsvarende eiendommer er sentralt og videre at det er et marked for kjøp av denne type eiendom. 

Ved at næringseiendommer normalt ligger i regulert strøk vil det ut fra eiendommens utnyttelsesgrad også kunne fastsettes om areal inngrepet innebærer tap av påregnelig utbyggingspotensiale om eiendommen ikke allerede er fullt utbygget.

Om det er situasjonen vil tapet av arealet verdsettes som markedspris på sammenlignbart og tilsvarende opparbeidet næringsareal med samme utnyttelsesgrad. At arealet da ligger i f.eks. byggeforbudssone mot veg behøver ikke medføre at erstatning for dette skal settes lavere.  Dette da alt areal har lik verdi da det inngår i arealet som ar avgjørende for hvor mye som kan bygges på eiendommen. Hver kvadratmeter grunn har samme verdi som utbyggingsareal.
I mangel av gode priseksempler vil metoder brukt av profesjonelle eiendomsutviklere for fastsettelse av hvor mye et utbyggingsprosjekt på eiendommen tåler at det betales for eiendommen kunne gi veiledning. 
Dette gjelder ved erverv av del av en eiendom men også ved erverv av en hel ubebygget næringseiendom som innløses.

Tilsvarende erstatningsfastsettelse vil gjelde ved klausulering av areal hvor arealet ikke lenger inngår i arealet utnyttelsesgraden beregnes ut fra. 

Om tap av ubebygget areal vurdert ut fra bruksverdien (avkastning eiendommen kan gi) er høyere, skal dette legges til grunn. Eksempler på avkastning kan være som bruk til parkeringsareal, utelager e.l. hvor tapet måles i tapt leieinntekt. Også her vil markedspris for denne type leie være sentralt ved erstatningsfastsettelse, men også f.eks det tap i omsetning som en parkeringsplass innebærer. 
For å finne tapt bruksverdi må det fastsettes en kapitaliseringsrenten/yield da det skal foretas en neddiskontering av eiendommens avkastning for å kunne utmåle det fremtidige tap. Ut fra siste Høyesterettsdom skal den fastsettes pga at tilpasningsplikten tilsier at erstatningen skal reinvestere i samme type virksomhet med samme avkastningsnivå som det avslåtte areal.  

Midlertidig erverv

For å få erstatning for midlertidig erverv (bruk av areal i anleggsfasen) må det påvises et tap ved at grunneier/rettighetshaverikke selv kan disponere eiendommen i denne perioden. Behøver ikke være tap av løpende inntekter, men også inntekter som er påregnelig selv om grunneier/rettighetshaver ikke utnytter dette nå. 
Typiske vil være ethvert leietap som tap av utleie av parkeringsareal/parkeringsplasser, leie til utelager men også f.eks tap som følge av forsinkelse i et utbyggingsprosjekt forårsaket av ved den midlertidige disponering av arealet.
Da dette er fremtidig tap som er begrenset til anleggsperioden og normalt ikke mer enn noen år vil ikke spørsmål om neddiskontering ved utmåling av fremtidig tap komme på spissen. Noe annet er hvor anleggsperioden er langvarig.  

Ulempe

For en næringseiendom vil normalt ikke de tradisjonelle ulemper som støy, støv mm være av betydning.
Det som er mer aktuell er endring i adkomst, vanskeliggjort utnyttelse av eiendommen med behov for endringer som reetablering av parkeringsplasser, endre inngangsparti , endringer som generelt gjør eiendommen mindre tjenelig og attraktiv som næringseiendom.
Det er likevel ikke enhver ulempe som genererer krav på erstatning, da tålegrensen før krav på erstatning slår inn er ganske høy. 

Tilpasningsplikt

Et sentralt tema for både erstatning for permanent areal og midlertidig er grunneiers/rettighetshaver tilpassningsplikt.  Det betyr at grunneier må innenfor rimelighetens grenser søke å begrense sitt tap.
Dette ved selv å gjøre fysiske og rettslige tiltak. På den annen side vil konstnadskontrollen med denne type tiltak kunne kreves som del av erstatningen, forutsatt at de ikke overstiger størrelsen på tapet om tiltaket ikke ble foretatt. 

Innløsning av bebygge næringseiendom helt eller delvis.

Grunneiers rettslige posisjon er avhengig av om han leier ut eiendommen til andre eller selv driver virksomhet på eiendommen.

Ved utleie

Når grunneier leier ut/ikke selv driver virksomhet fra eiendommen skal erstatning også fastsettes ut fra eiendommens salgsverdi eller bruksverdi. Det gjelder de samme prinsippene som ved erstatning for ubebygget eiendom, jfr over. Først må de fremtidige tap beregnes.
Ved bruk av en kapitaliseringsrente må disse så omregnes til et engangsbeløp, en nåverdi. Til slutt må det bestemmes om dette beløpet er lik det erstatningsbeløpet som loven krever.  Sentralt blir likevel at det er eiendommens avkastning som legges til grunn. På den annen side er det ikke den faktiske avkastning, men den påregnelig mulige avkastning som skal legges til grunn, fastsatt ut fra dagens markedsleie. At en grunneier ikke oppnår markedsmessig betingelser, skal da ikke automatisk legges til grunn. Foreligger det langvarige for utleier uoppsigelige leiekontrakter må på den annen side avkastningen disse genererer legges til  legges til grunn for leieperioden.

For verdsettelsen ut fra avkastning ved utleie må det fastsettes en kapitaliseringsrenten/yield slik nevnt under bruksverdierstatning over. Da denne har stor betydning for erstatningen er dette et sentralt tema.  Forøvrig er ofte tema som hva er markedsleie på vurderingtidspunktet og eiendommens FDV kostnader tema. Skattekonsekvenser tas det på den annen side ikke hensyn til.

Ved delvis erverv av næringseiendom ved at deler av bygningsmassen erverves, vil tapet måtte beregnes på sammen måte. I tillegg kommer evt  ulemper for resteiendommen og kostnader med å tilrettelegge den slik at den kan fungere mest mulig optimalt etter inngrepet.  

Eiendom som brukes til egen virksomhet – gjenerverv

Når en eier av næringseiendom driver egen virksomhet fra eiendommen som innløses, har han i utgangspunktet krav på gjenervervserstatning, dvs. en erstatning som skal sette grunneier i stand til å erverve tilsvarende eiendom slik at virksomheten kan fortsette som før på den nye eiendommen.

Må det foretas spesialtilpasninger i de nye lokaler skal utgiftene med dette også erstattes. Det samme gjelder flyttekostnader og kostnader til dokumentavgift.

Er den nye eiendom vesentlig bedre/nyere enn den gamle og gir grunnlag for mer effektiv drift e.l. vil det etter en konkret vurdering  kunne bli gjort et fradrag for nytt for gammelt.