Ulike entrepriseformer

Valg av entrepriseform (også kalt kontraktsmodell) er kanskje den viktigste avgjørelsen byggherren tar i løpet av et entrepriseprosjekt. Alle modellene har sine fordeler, men også sine ulemper.

Tradisjonelt har man delt entreprisemodellene inn i to hovedkategorier: utførelsesentreprise og totalentreprise. Avgjørende for valget er hvilken funksjonsfordeling byggherren ønsker og hvilken detaljstyring som ønskes. Med funksjonsfordeling menes fordeling av oppgaver og funksjoner på de ulike aktørene involvert i prosjektet.

Byggherren kan organisere prosjektet på mange ulike måter. Ved byggherrestyrte (delte) entrepriser er det mulig å engasjere både utførende entreprenører og totalentreprenører i ett og samme byggeprosjekt.

Utførelsesentrepriser

Ved utførelsesentrepriser er det byggherren, eller dennes rådgivere, som har ansvaret for å utarbeide detaljprosjekteringen (det vesentlige av tegninger, beskrivelser og beregninger).  Det er da vanlig å benytte seg av kode-systemet i NS 3420 Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner. Ved å beskrive detaljene for prosjektet har altså byggherren større kontroll på hvordan sluttresultatet blir.

Entreprenørens oppgave blir å utføre arbeidet i tråd med den detaljprosjekteringen byggherren utarbeider.

Standardkontraktene NS 8405 og NS 8406 er tilpasset utførelsesentrepriser. Ved utførelsesentreprise kan man velge mellom generalentreprise eller sidestilte entrepriser.

Generalentreprise

Man benytter begrepet generalentreprise om situasjoner hvor én utførende entreprenør påtar seg ansvaret overfor byggherren for å gjennomføre alt det utførende arbeidet som er nødvendig for å fullføre prosjektet. Arbeidsoppgavene vil da omfatte alle fagene, både det bygningsmessige arbeidet og det tekniske arbeidet. Ved generalentrepriser er det generalentreprenøren som har ansvaret for å kontrahere, administrere og kontrollere alle de andre utførende aktørene som må involveres i prosjektet.

Generalentreprise er praktisk for byggherren fordi han kun har én kontraktsmotpart å forholde seg til. Byggherren vil da kunne unngå potensielle tvister som typisk kan oppstå ved sidestilte entrepriser, som for eksempel uenighet om grensesnittene/ansvaret mellom de ulike kontraktene/entreprenørene.

Sidestilte entrepriser

Byggherren kan velge å inngå enkeltvise kontrakter med ulike utførende entreprenører, og med det inndele prosjektet i ulike fag. Dette kalles normalt sidestilte, sideordnede eller delte entrepriser.

Totalkostnaden med delte entrepriser skal i teorien bli lavere enn ved generalentrepriser fordi byggherren selv overtar arbeidet og ansvaret for å kontrahere, administrere, koordinere og kontrollere de sidestilte entreprenørene. Sidestilte entrepriser krever altså langt større involvering fra byggherrens side enn en generalentreprise. Ofte vil byggherren engasjere eksterne rådigviere (byggeleder) til å styre og koordinere aktørene sidestilte entrepriser.

Hovedentreprise

Når byggherren velger å inngå enkeltvise kontrakter med flere utførende entreprenører som kun påtar seg ansvaret for «sitt fag», inngås normalt en kontrakt med en aktør som skal stå for de bygningsmessige arbeidene (normalt tømrerarbeidet) og flere separate kontrakter med de ulike tekniske fagene som rør, elektrisitet, ventilasjon, maling, blikkenslager, osv.

Kontrakten mellom byggherren og den aktøren som skal stå for de bygningsmessige arbeidene kalles gjerne hovedentreprise(n).

Totalentreprise

Ved totalentreprise har entreprenøren ansvaret for både å utarbeide detaljprosjekteringen (det vesentlige av tegninger, beskrivelser og beregninger) og utføre arbeidet. I slike tilfeller utarbeider byggherren normalt overordnede funksjonskrav i forprosjekt-fasen av prosjektet som den videre detaljprosjekteringen må innfri. Ved totalentreprise gis entreprenøren et større handlingsrom for å gjøre valg av løsninger og materialer enn ved utførelsesentreprise.

Standardkontrakten NS 8407 er tilpasset totalentrepriser.

Det kan engasjeres én eller flere totalentreprenører i ett og samme prosjekt. Dersom én totalentreprenør, overfor byggherren, skal være ansvarlig for utførelsen av alt arbeidet, kalles dette gjerne for hel totalentreprise. Dersom byggherren engasjerer flere totalentreprenører, som skal være ansvarlige for sine respektive fag, kalles dette gjerne for delte totalentrepriser.

Grensesnittavtale

Dersom byggherren har delt opp prosjektet, slik at flere entreprenører med ansvar for begrensede deler av sluttprosjektet har sene egne kontrakter direkte med byggherren, kan det være ønskelig med en grensesnittavtale. En grensesnittavtale kan være nyttig for å sikre byggherren at de ulike aktørene, samlet sett, tar ansvar for en komplett leveranse. Dermed kan en av byggherrens ulemper ved å splitte prosjektet opp i sidestilte entrepriser dempes.

En grensesnittavtale pålegger normalt de sidestilte entreprenørene å identifisere, avklare og håndtere grensesnittene i prosjektet. Dette gjøres ofte i en grensesnittmatrise som vedlegges avtalen. Det er ikke uvanlig at en grensesnittavtale pålegger entreprenørene solidarisk ansvar for grensesnittene overfor byggherren. Avtalen kan også si noe om den interne ansvarsfordelingen mellom entreprenørene, og hvordan man skal gå frem for å løse uenigheter om dette.

Det finnes ingen standardisert NS-kontrakt for grensesnittavtaler.

Underentreprenører, -leverandører og -rådgivere

I nærmest ethvert entrepriseprosjekt må entreprenøren la seg bistå av andre aktører på deler av oppdraget. Entreprenøren må i slike tilfeller engasjere én eller flere aktører som utfører deler av arbeidsoppgavene på vegne av entreprenøren. Slike aktører som ikke har et kontraktsforhold direkte med byggherren, kalles ofte for entreprenørens kontraktsmedhjelpere.

En viktig gruppe kontraktsmedhjelpere er underentreprenørene. Dette er aktører som skal utføre arbeid på byggeplassen. Disse kan være utførende underentreprenører uten ansvar for detaljprosjektering, eller totalunderentreprenører med ansvar for detaljprosjekteringen av eget arbeid. Standardkontraktene NS 8415, NS 8416 og NS 8417 er tilpasset underentrepriser.

En annen gruppe kontraktsmedhjelpere er underleverandørene. Disse leverer gjenstander (materialer osv.) til byggeprosjektet, men skal ikke utføre arbeid på bygget.

I tillegg kommer entreprenørens rådgivere. Entreprenøren vil sjeldent besitte all nødvendig kompetanse og inneha alle nødvendige godkjennelser «inhouse». Dersom entreprenøren har påtatt seg en totalentreprise, vil det derfor normalt være nødvendig å engasjere diverse konsulenter for å gjennomføre deler av detaljprosjektering på vegne av totalentreprenøren. Standardkontraktene NS 8401 og NS 8402 er tilpasset prosjekterings- og rådgivningsoppdrag. Også byggherren vil ofte ha behov for å supplere egen organisasjon med rådgivere – særlig ved byggherrestyrte sidestilte entrepriser.

Samspillsentreprise

Samspillkontrakter er en samlebetegnelse for kontrakter som forsøker å tilrettelegge for økt samarbeid mellom byggherre og entreprenør. Entreprenøren involveres tidlig i prosjektet. Formålet er å gir partene et felles incentiv for å oppnå et best mulig resultat for prosjektet, enten dette er lavest mulig sluttkostnad eller best mulig kvalitet. Samspillskontrakter har ofte også blitt kalt partnering-avtaler.

Det er vanskelig å plassere samspillsentrepriser i én kategori fordi utvalget og variasjonen er stor.  Man har ikke lykkes i å få på plass en standardisert NS-kontrakt for samspillsentrepriser, men Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg har utarbeidet en veileder om samspillsentrepriser med et forslag til mal for samspillsentrepriseavtale.  

Et samspillsentreprise-prosjekt består av to 2 faser: (prosjekt)utviklingsfasen og utførelsesfasen.

I (prosjekt)utviklingsfasen samarbeider partene om å planlegge og prosjektere det beste bygget innenfor de rammebetingelsene byggherren har satt for prosjektet. Utviklingsfasen skal lede til en omforent prosjektbeskrivelse.

I utførelsesfasen gjennomføres prosjektbeskrivelsen ved at bygget oppføres. Normalt ligger det en modifisert og bearbeidet totalentreprisekontrakt i bunn for utførelsesfasen. Utførelsesfasen kan organiseres på ulike måter. Ofte er størrelsen på totalentreprenørens vederlag avhengig av om en fastsatt målpris overskrides eller ikke. Målsum-avtaler kombineres ofte med incentiver, som gir entreprenøren bonus dersom sluttkostnaden blir lavere enn målsummen. Men det kan også avtales fastpris for utførelsesfasen.

Åpen bok

I enkelte kontrakter er det avtalt at entreprenøren har krav på vederlag tilsvarende dekning av alle pådratte kostnader pluss et prosentvis påslag på entreprenørens selvkost. Det kan også være avtalt at entreprenørens påslag eller bonus skal være avhengig hvordan sluttkostnaden forholder seg til en målsum. I slike situasjoner kan det oppstå tvist om hvor stort beregningsgrunnlaget skal være. Det er da viktig at byggherren har innsyn i entreprenørens prosjektregnskap. Åpen bok-prinsippet benyttes om de situasjoner hvor byggherren skal ha fullstendig innsyn i entreprenørens kostnader og økonomi i prosjektet. Dette kan være viktig for gjensidig tillit.

Ops-kontrakter

Begrepet OPS-kontrakter brukes om avtaler der en offentlig aktør er byggherre og denne ønsker å samarbeide med en privat aktør, derav navnet Offentlig Privat Samarbeid (OPS).

Det finnes mange ulike OPS-modeller, men felles for dem er at en offentlig byggherre engasjerer en privat entreprenør til både å bygge anlegget og deretter drifte og vedlikeholde anlegget for et bestemt tidsrom. Det spesielle er at entreprenørens involvering og ansvar ikke opphører ved overleveringen av det ferdige anlegget til byggherren, men altså fortsetter i tiden deretter. OPS-kontrakter har vært nyttig for det offentlige for å fullføre kostbare infrastrukturprosjekter. Ved OPS-prosjekter kan det offentliges kostnader spres utover et lengre tidsrom og utløses senere i prosessen.

Kontakt oss

Harris Advokatfirma kan bistå deg med å utarbeide eller kvalitetssikre din kontrakt, hjelpe deg med å fremme eller bestride krav, samt gi deg rådgivning underveis i prosjektet. Ta kontakt med våre tilknyttede advokater for mer informasjon.

Harris Advokatfirma arrangerer Harris’ årlige entreprisedag i Bergen. Her holder våre dyktige advokater foredrag om aktuelle og interessante entrepriserettslige temaer. Utvalgte aktører inviteres til å delta. Dersom du eller ditt firma kunne tenke deg å delta, oppfordrer vi deg til å ta kontakt med oss for mer informasjon.