En servitutt er en begrenset rett til faktisk rådighet over andres eiendom. I dagligtalen kaller man det en bruksrett. Bruksretter er noe svært mange må forholde seg til, enten man bor i byen eller på landsbygden. Hvilke regler gjelder for den eller de som har bruksretten, og eiendommen som bruksretten hviler på?
Bruksretter/servitutter kan være så mangt
En bruksrett kan være en rett til å aktivt gjøre nytte av en annen eiendom. Eksempler kan være rett til å bruke naboens vei, rett til å beite på naboeiendommen eller rett til å ha liggende vann- og avløpsledninger over naboens eiendom. En bruksrett kan også være en rett til å gjøre noe som ellers ikke ville vært tillatt overfor naboen, for eksempel å bygge helt inntil nabogrensen. Disse bruksrettene kaller vi positive bruksretter/servitutter.
Vi har også bruksretter som begrenser andres utnyttelse av en eiendom. Et praktisk eksempel kan være en bruksrett som forbyr eier av en eiendom å bygge over en viss høyde av hensyn til naboens utsikt. Dette kaller vi for negative bruksretter/servitutter.
Hvordan blir bruksretter stiftet?
Bruksretter kan stiftes på flere forskjellige måter. Den vanligste måten er ved avtale. Det er en vanlig misoppfatning at bruksretter må være tinglyst for å være gyldige. Dette stemmer ikke. En avtale om bruksrett kan i prinsippet være muntlig, men bør være skriftlig, slik at den kan tinglyses og dermed oppnå såkalt rettsvern. Du kan lese mer om rettsvern og ekstinksjon her: Kva er ekstinksjon? – Harris
En annen praktisk måte å stifte bruksrett på er gjennom hevd. Du kan lese mer om hevd her: (Link kommer)
Jordskifteretten kan også stifte bruksretter. Se for deg at du ønsker å benytte naboens vei, men han er ikke interessert i at flere skal bruke veien. Dersom vilkårene for å holde jordskifte er oppfylt, kan jordskifteretten stifte veirett, selv om grunneier protesterer. Les mer om vilkårene for å kreve jordskifte her: Hva er vilkårene for å kreve jordskifte? – Harris
Hvilket omfang og innhold har bruksretten?
Uenigheter om innholdet og omfanget av bruksretter gir opphav til en hel rekke tvister for domstolene hvert år- både de alminnelige domstoler og jordskifteretten.
Se for deg at en nabo har veirett gjennom tunet ditt. Tidligere har trafikken begrenset seg til personbil, men nå ønsker han å kjøre store landbruksmaskiner, til bruk i næringsvirksomhet. Har naboen lov til dette?
Eller ta et annet eksempel: Du eier en eiendom som fra gammelt av har veirett over naboeiendommen. Du ser at eiendommen har utbyggingspotensiale, og ønsker å fradele tomter. For å få fradelings- og byggetillatelse må imidlertid de nye eiendommene ha veirett. Vil fradelte parseller ta del i veiretten til eiendommen de skilles ut fra?
I utgangspunktet kan disse problemstillingene være regulert i selve stiftelsesgrunnlaget for bruksretten. I det første eksempelet kan det stå rett ut i avtalen at veiretten kun omfatter personbiler, ikke større kjøretøy.
Svært ofte gir likevel ikke stiftelsesgrunnlaget et klart svar på problemstillingene, og spørsmålene må da løses på annet vis. I slike tilfeller må bruksretten tolkes i lys av servituttloven § 2, som gir retningslinjer for den såkalte «tålegrensen» i forholdet mellom bruksrettshaver og grunneier.
Det heter i § 2 første ledd at «Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre».
I bestemmelsenes annet ledd står det at «I avgjerda om noko er urimeleg skal det leggjast vekt på kva som er føremålet med retten, kva som er i samsvar med tida og tilhøva, og kva som høver til å fremje naturmangfaldet på staden»
Det finnes etter hvert omfattende rettspraksis som bidrar til å klargjøre hvor terskelen for hva som er tillatt går i ulike situasjoner i forholdet mellom grunneier og bruksrettsaver, og man bør velge en advokat som har erfaring med slike saker.
Ta kontakt
Harris Advokatfirma har lang erfaring med problemstillinger knyttet til bruksretter, på vegne av både grunneiere og bruksrettshavere. Ta gjerne kontakt for en uforpliktende samtale, dersom du har spørsmål eller behov for bistand knyttet til dette.
