Nesten alle eiendommer i Norge – særlig de med bolighus – er avhengige av vann- og avløpsledninger. Ofte går disse ledningene over én eller flere naboeiendommer før de når det offentlige nettet. Men har du egentlig rett til å ha ledninger over naboens grunn? Og hva skjer hvis naboen selger – eller du skal fradele en tomt?
Vann- og avløpsrett har både en offentligrettslig og en privatrettslig side. Den offentligrettslige siden handler først og fremst om kommunens behandling av søknader om tilkobling til vann- og avløpsnettet – blant annet ved opprettelse av nye eiendommer eller endring av eksisterende anlegg.
Den privatrettslige siden handler om forholdet mellom deg som trenger ledningen og grunneieren som eier tomten ledningen går gjennom. Det er denne siden vi ser nærmere på i denne artikkelen.
Avtaler med grunneier
Den vanligste måten å sikre vann- og avløpsrett for din eiendom, er å inngå en avtale med grunneieren der anlegget står eller ledningene går under. En god avtale om ledningsrett bør ikke bare fastslå at du har rett til å ha ledninger over naboens eiendom. Den bør også ta stilling til en rekke praktiske spørsmål, blant annet: vedlikeholdsansvar, kostnadsfordeling eller risikofordeling m.m.
Det er ikke et krav at avtalen tinglyses for at den skal være gyldig. Vi anbefaler likevel at avtalen tinglyses i grunnboken da tinglysing gir rettsvern, noe som betyr at rettigheten din er beskyttet mot ekstinksjon. Du kan lese mer på vår nettside: Kva er ekstinksjon? – Harris.
Fulgte rettigheter med ved fradeling?
Ved opprettelse av nye eiendommer følger alle heftelsene i grunnboken automatisk med over til den nye eiendommen. Det betyr at dersom hovedeiendommen har en tinglyst VA- og ledningsrett over naboens grunn, vil den fradelte tomten i utgangspunktet «arve» denne rettigheten.
Det følger av servituttlova § 9 at en servitutt vil kunne følge med ved deling av en eiendom. Selv om rettigheten følger med, betyr det ikke at bruken kan utvides ubegrenset. Servituttlova § 2 setter en tålegrense i forholdet mellom rettighetshaver og grunneier, jf. første ledd:
«Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre.»
Andre måter å sikre vann- og avløpsrett på?
Det er ikke alltid mulig å forhandle frem en avtale med grunneieren eller andre berørte naboer. Kanskje grunneieren nekter, eller det er uenighet om vilkårene. I slike tilfeller finnes det andre veier å gå.
Jordskifteretten har svært omfattende kompetanse til å justere fast eiendoms rettsforhold som blant annet å pålegge felles bruk og tiltak, det kan gis rett til å anlegge vann- og avløp over naboeiendommer eller det kan gis rett til utvidet bruk. Man kan også få fjernet rettigheter. Du kan lese mer om jordskifte på vår nettside: Hva er vilkårene for å kreve jordskifte? – Harris.
I noen tilfeller kan det også være aktuelt å søke om ekspropriasjon – altså tvungen avståelse av grunn eller rettigheter – dersom ledningsretten er nødvendig for å sikre vann og avløp. Du kan lese mer på våre nettsider om ekspropriasjon.
Advokatbistand
Spørsmål om vann- og avløpsrett kan by på både juridiske og praktiske utfordringer – enten du er privatperson, grunneier eller næringsdrivende. Det handler om å sikre riktige rettigheter, formulere gode avtaler, og sørge for tinglysing slik at rettighetene har rettsvern.
Harris Advokatfirma har lang erfaring med å formulere presise avtaler om ledningsrett og vann- og avløpsrett, og bistår med tinglysing på vegne av både grunneiere og rettighetshavere. Ta gjerne kontakt for en uforpliktende samtale dersom du har spørsmål eller trenger bistand.
