Har du en eiendom som du vil dele i flere? Hva må du tenke på?

Oppretting av ny eiendom eller endring av eksisterende eiendomsgrenser er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven (pbl) § 20-1 bokstav m. For å kunne dele en eiendom i to eller flere deler, må du altså søke om fradeling etter plan- og bygningsloven.

Fradeling må ikke skje på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot plan- og bygningsloven, tilhørende forskrifter eller plan, jfr. pbl § 26-1. Dette innebærer at både den opprinnelige eiendommen (den arealet deles fra) og den/de ny(e) eiendommen(e) må oppfylle de krav som er satt i plan- og bygningsloven, forskrifter og arealplaner som er vedtatt i medhold av loven.

Det er blant annet krav om at vann, avløp og tilkomst er sikret før opprettelse eller endring av eiendom. En kan altså ikke fradele en eiendom som ikke har rettigheter til å etablere nødvendig infrastruktur.

Når må det søkes om dispensasjon for å dele fra en eiendom?

I tillegg stiller pbl § 26-1 krav om at delingen ikke må gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering. Deling av tomter slik at de blir for små til at det vil være mulig å bebygge denne på en hensiktsmessig måte vil altså ikke være tillatt. Det må tas høyde for at det er krav om at bebyggelse plasseres minimum 4 meter fra nabogrense. Dette gjelder både for evt. ny bebyggelse og for eksisterende bebyggelse. Dersom delingen medfører at eksisterende bebyggelse kommer nærmere ny nabogrense enn 4 meter, eller annen byggegrense som går frem av plan, må det søkes om dispensasjon fra pbl § 29-4 eller regulert byggegrense.

Delingen må videre være i tråd med arealformål i plan. Deling av boligtomt i LNF-område eller område satt av til grønnstruktur vil f.eks. kreve dispensasjon fra arealformålet.

Det kan også være andre bestemmelser – både i plan- og bygningsloven, i forskrifter (f.eks. TEK17) eller i gjeldende arealplaner – som kan få betydning for delingen. Før en delingssøknad må det derfor undersøkes om det er forhold som kan få betydning for søknaden, og om det er behov for å søke om dispensasjoner. En av har ikke krav på dispensasjon, og et evt. behov for dispensasjon kan derfor medføre at delingen ikke lar seg gjennomføre.

Søknad om deling må nabovarsles, jfr. pbl § 21-3. Dersom det er behov for dispensasjon for å få gjennomført delingen, må også søknad om dispensasjon nabovarsles.