Generasjonsskifte – gårdsbruk med og uten odel

23. mars 2018

 

Ved å gjennomføre generasjonsskifte i live får du full frihet

I mange familier er det et ønske om å beholde et gårdsbruk, som gjerne er både familiens hjem, men også arbeidsplass, i familien også i fremtiden. Gjennom en overføring til en eller flere av barna mens du ennå er i live og har normal dømmekraft, kan du være med å påvirke dette.

Ved generasjonsskifte i live har du i utgangspunktet full frihet med tanke på hva du vil gjøre med dine eiendeler. Du kan velge å overføre eiendommen som en gave eller velge at ett eller flere barn skal betale helt eller delvis markedsverdi for denne. Dette gjelder likevel ikke dersom eiendommen er en odelseiendom, om du sitter i uskiftet bo eller dersom det er overføring av arv etter dødsfall.

Erfaringsmessig bør du bruke god tid på å planlegge et generasjonsskifte av en landbrukseiendom. Overdragelse av en slik eiendom er mye det samme som overdragelse av en bedrift. Det gjelder å finne den rette personen til å overta, og det er ikke nødvendigvis den eldste.

 

 

Likebehandling

Mange ønsker en likebehandling mellom sine barn.

Det kan likevel være vanskelig å oppnå full likebehandling ved overføring av fast eiendom til ett av barna. Selv om den eller de av barna som ikke får overført eiendom mottar et tilsvarende kontantbeløp har historien vist at eiendom normalt øker mer i verdi. Samtidig vil det å overta et gårdsbruk ofte innebære mange utlegg og forpliktelser. Gjennom å involvere barna kan du skape realistiske forventninger, og potensielt hindre eller redusere en fremtidig konflikt.

Også for de som ikke er opptatt av likebehandling kan det være hensiktsmessig med en dialog av hensyn til hvilke forventninger barna bør ha.

 

 

Er gårdsbruket en odelseiendom?

Reglene om hvilke eiendommer som oppfyller kravene til å være odelseiendommer har endret seg flere ganger de siste tiårene. Sist ble arealgrensene for odelseiendommer øket til 35 da. fulldyrket eller overflate dyrket jord i 2017. Imidlertid er det ikke nok at en eiendom oppfyller arealkravene for å være odelseiendom, det er også regler om eiertid.

Dersom du eier et gårdsbruk og vurderer å gjennomføre et generasjonsskifte er det fornuftig å på forhånd få avklart om eiendommen oppfyller kravene til å være en odelseiendom i dag. Om eiendommen er en odelseiendom vil det i stor grad kunne påvirke de valgene som tas i et generasjonsskifte. Som eksempler nevnes at odelsloven har regler om å fraskrive seg odelsrett, og det er også mulig å på forhånd gi kjøpstilbud for å få avklart om odelsrett vil bli gjort gjeldende.

 

 

Gårdsbruk som ikke er en odelseiendom

Endring av arealgrensen for odlingsjord har ført til at eiendommer som tidligere var odelseiendommer ikke lenger er det. Dette kan medføre at noen som gjennom mange år har hatt en forventning om å overta en eiendom i kraft av odelsrett ikke lenger har den retten. I de fleste tilfeller er det fornuftig å skape så realistiske forventninger som mulig gjennom dialog på forhånd, da det ofte vil bidra til å hindre eller i det minste redusere en potensiell konflikt.

 

 

Konsesjon

Det er viktig å være klar over at erverv av landbrukseiendommer kan være avhengig av konsesjon fra offentlige myndigheter. Imidlertid er noen erverv konsesjonsfrie, og et praktisk eksempel på dette er ved overføring til familie, men konsesjonsfrihet er da betinget av at boplikten oppfylles. Reglene om boplikt er nå samordnet for odelsloven og konsesjonsloven.

Boplikt kan være problematisk med tanke på å etablere borett til fordel for andre. Boplikten er normalt personlig.

 

 

Skal du fortsatt ha rettigheter til eiendommen?

Ved overføring av et gårdsbruk kan det være aktuelt å holde tilbake rettigheter til deg selv, eller å etablere rettigheter til fordel for andre. Eksempler på dette kan være borett, bruksrett, rett til å få utskilt tomt, kårrettigheter, rett til skogsdrift, kraftrettigheter som ligger til eiendommen, parkeringsrett, rett til å belegge båt, rett til å høste frukt m.m. eller mer ordinære forkjøpsretter. I noen tilfeller kan det være frister eller formkrav du må forholde deg til for at rettigheten skal få den virkning du planlegger. Det kan også være relevant å verdsette slike rettigheter i forbindelse med overføringen.

 

Skatt

Selv om arveavgiften er fjernet er det viktig å være klar over at arveavgiftsloven er erstattet med regler hvor man overtar giverens skatteposisjoner. Det vil si at mottaker risikerer å overta en potensiell skatteforpliktelse, for eksempel dersom en overtar en eiendel som i sin tid ble ervervet for en betydelig mindre sum enn dagens verdi, og hvor vilkårene for skattefritt salg ikke er oppfylt. Ellers er det viktig å være klar over at landbruksbeskatningen er spesiell, med mange særregler.

 

 

Forskudd på arv

Når det gjennomføres et generasjonsskifte i live bør det avklares hvordan arvingene skal forholde seg til det i et fremtidig arveoppgjør. Er det gitt forskudd på arv som skal til fradrag i fremtidig arv eller skal ikke generasjonsskifte påvirke fremtidig arv? Vi anbefaler at dette tydeliggjøres slik at det kan dokumenteres i etterkant.

 

 

Kontaktinformasjon

Vi i Advokatfirmaet Harris kan bistå dersom du vurderer å gjennomføre et generasjonsskifte av et gårdsbruk, både med og uten odelsrett. Advokatbistand under planleggingsfasen reduserer risikoen betydelig for en potensiell kostbar og ødeleggende konflikt mellom dine arvinger. Vår bistand kan omfatte både rådgivning, planlegging og gjennomføring av generasjonsskifte, enten det er små eller store verdier som skal overføres.

Vi vil oppfordre deg til å ta kontakt med våre tilknyttede advokater dersom du ønsker vår bistand eller en uforpliktende prat.