Ekspropriasjonsprosessen

Det kan være fornuftig å kjenne til hvordan en ekspropriasjonsprosess er. Denne artikkelen tar for seg den alminnelige prosessen for ekspropriasjonssaker som gjelder offentlige anlegg som eksempelvis vei, gang- og sykkelvei, fortau, bybane, skole, barnehage, gravplass, flyplass, osv. Prosessen vil stort sett være lik for tiltak som medfører behov or privat ekspropriasjon, men her kan det være noen forskjeller.

Planfasen

Før det treffes vedtak om ekspropriasjon, vil det normalt bli vedtatt en reguleringsplan. Reguleringsplanen er bindende for den fremtidige bruken av eiendommen, og en vedtatt reguleringsplan gir ekspropriasjonshjemmel.
Det er derfor viktig å være aktiv i reguleringsprosessen for å kunne påvirke hva som skal skje på din eiendom.

En planprosess tar normalt lang tid og de grunneiere som er berørt skal ha fått anledning til å uttale seg opptil flere ganger.

Du har ikke krav på å få dekket kostnader til juridisk bistand i planfasen, men vi vil likevel anbefale at du rådfører deg med en advokat hvis noen sender inn et planforslag som berører din eiendom.

Forhandlinger

Når reguleringsplanen er vedtatt, vil det offentlige, for eksempel Statens Vegvesen, bybanekontoret, kommunen eller jernbaneverket, ta kontakt for å forhandle om vilkårene for erverv av eiendom og rettigheter. Det hender de tar kontakt også før reguleringsplanen er endelig vedtatt.

I større og større utstrekning ønsker tiltakshaver å gjennomføre frivillige forhandlinger. Dette i stedet for ekspropriasjonsvedtak.

Fordelen med frivillige forhandlinger er at de normalt vil skje raskere enn domstolsbehandling og at det ofte kan utvises en større smidighet fra tiltakshaverens side, særlig med tanke på tilpasninger av inngrepet eller gjennomføring av andre tiltak på eiendommen, noe som kan være fordelaktig for grunneier.

Avtaler som tilbys

Det er to alternative avtaler som normalt blir tilbudt; Kjøpekontrakt og arbeidsløyve. Begge gir det offentlige rett til å starte arbeider på eiendommen. Med en kjøpekontrakt er en enige om erstatningen, mens med et arbeidsløyve får det offentlige rett til å starte arbeidene og domstolene vil avgjøre erstatningen.

Vi anbefaler advokatbistand under forhandlinger. De fleste aktører vil dekke kostnader til slik bistand i denne fasen, selv om en ikke formelt er kommet over i ekspropriasjonsfasen enda.

Ekspropriasjon

Dersom ikke frivillige avtaler oppnås vil det offentlige forsøke å skaffe et vedtak om ekspropriasjon. Arealene / rettighetene overtas da ved tvang. Et ekspropriasjonsvedtak kan påklages.

I denne fasen er det aktuelt å inngå avtaler om arbeidsløyve. Dersom en ikke blir enige om vilkårene for et slikt arbeidsløyve, vil det offentlige ofte søke om forhåndstiltredelse. Det vil si at de kan få sette i gang arbeidene uten samtykke fra grunneier. Et vedtak om forhåndstiltredelse kan også påklages.

Du har lovfestet rett på å få dekket kostnader til advokatbistand fra det tidspunktet du mottar et varsel om ekspropriasjon. Harris anbefaler at du benytter deg av denne muligheten.

Forhåndstiltredelse

Tiltakshaver søker ofte også om forhåndstiltredelse. Det vil si at de kan tiltre arealet og starte tiltaket selv om det ikke er avholdt skjønn enda og selv om erstatningen ikke er fastslått. Du vil da normalt få et mindre forskudd på erstatningen.

Skjønn

Dersom det ikke blir oppnådd en endelig avtale mellom grunneier og det offentlige, vil skjønnsretten måtte ta stilling til erstatningen.

Skjønnsretten er tingretten, hvor det er en tingrettsdommer og to eller fire skjønnsmedlemmer med særlig kompetanse innenfor de problemstillinger som er aktuelle i saken.

Rettens oppgave er å fastsette erstatningen. Det kan også være aktuelt at retten kontrollerer gyldigheten av ekspropriasjonsvedtaket.

Et avsagt skjønn kan overprøves av lagmannsretten ved at en av partene begjærer overskjønn, som er en form for «anke» over tingrettens avgjørelse.

Du har krav på å få dekket kostnader til juridisk bistand i en skjønnssak, og Harris anbefaler at du benytter deg av denne muligheten.

Oppmåling og utbetaling

Når skjønn / overskjønn er avsagt, avsluttes normalt saken. Når tiltaket er ferdig vil arealet som er ervervet normalt bli oppmålt og overført til det offentlige. Erstatningen er ofte beregnet som en pris per m2 som avstås. Dersom arealet er større enn forutsatt vil du da kunne ha krav på en tilleggsutbetaling.

Dersom det oppstår ulemper eller skader i anleggsperioden kan du også ha krav på en tilleggsutbetaling.  

Ønsker du å vite mer om ekspropriasjon og erstatning? Da kan kanskje disse artiklene være nyttige for deg:

• Krav på erstatning ved ekspropriasjon fra landbrukseiendom
• Krav på erstatning ved ekspropriasjon fra boligeiendom
• Krav på erstatning ved ekspropriasjon fra næringseiendom

Hvis du er berørt i en mulig ekspropriasjonsprosess må du gjerne ta kontakt med oss i Harris for en uforpliktende samtale.