Landbrukseiendommer

Ekspropriasjon og andre inngrep som f.eks. landskapsvern i landbrukseiendommer kan få betydelige konsekvenser for driften av eiendommen. Vanlige inngrep kan være veianlegg, offentlige bygninger, kraftlinjer mv. Slike inngrep kan få betydning både for bruken og verdien av eiendommen, og det kan være viktig å finne tiltak som kan bedre situasjonen.

Inngrepene kan skje i større eller mindre del av dyrket mark, beite- og skoggrunn. Også andre naturressurser kan være gjenstand for inngrep. Likeledes kan inngrepene og omfatte hele eller deler av bygninger som våningshus og driftsbygning.

Advokatbistand

Ved slike inngrep har grunneier krav på full erstatning.

Det er imidlertid ofte vanskelig å beregne det økonomiske tap i den enkelte sak. Det er derfor god grunn til snarest mulig etter at en er blitt kjent med at ekspropriasjon kan bli aktuelt, å ta kontakt med advokat. Grunneier har også krav på å få dekket kostnadene til nødvendig juridisk bistand av den søker gjennomført ekspropriasjon.

Hvordan beregne tapet

Når erstatning skal beregnes kan det økonomiske tapet beregnes på to ulike måter. Den ene måten er å beregne hvilket tap som oppstår i bruksverdien på eiendommen. Den andre måten å beregne tap på er å få vurdert salgsverdien på det areal som eksproprieres.

Bruksverdi

Ved beregning av bruksverdi skal det finnes frem til hva som ville vært påregnelig produksjon på arealene som avstås og hvilken årlig nettoinntekt arealene ville gitt fremover i tid. Disse årlige beløp skal så omregnes til en engangserstatning.

Det vil ha stor betydning for verdsettelsen, hvilken landbruksproduksjon som er påregnelig. En erstatning vil f.eks. normalt bli betydelig høyere for arealer som det var påregnelig ville blitt nyttet til frukt/grønnsaksproduksjon, enn arealer som mest påregnelig ville blitt nyttet til beitearealer.

Salgsverdi

Salgsverdien vil være den pris markedet er villig til å betale for de arealer som eksproprieres.

Grunneier har krav på å få utmålt erstatning etter det alternativ som gir høyest erstatning av redusert bruksverdi eller salgsverdi.

Gjenervervserstatning

Noen ganger innebærer ekspropriasjon også inngrep i våningshuset eller næringsbygg på eiendommen. Her kan det i noen saker bli aktuelt å utmåle erstatningen etter en 3. beregningsmåte; gjenanskaffelsespris, eller gjenerverv.

Når det gjelder denne situasjonen vises til egen artikkel «Innløsning av boligtomt og fritidstomt». En kan også se på «Erstatning av næringseiendom».

Ulemper

I tillegg til selve erstatningen for avstått areal eller bygningsmasse, kan inngrepet i tillegg medføre økonomiske ulemper på det areal som grunneier sitter igjen med etter gjennomført ekspropriasjon. Også dette økonomiske tapet har grunneier krav på å få erstattet.

Det kan her være ulike typer ulemper, som f.eks. arronderingsulemper på restarealer, vanskeliggjort drift/tilkomst mv.

Ved gjennomføring av ekspropriasjon kan det i tillegg til de varige økonomiske konsekvensene, også oppstå midlertidige økonomiske tap. Dette kan f.eks. være produksjonstap i anleggsfasen, tapte leieinntekter mv. Det er også hjemmel for å kreve disse tap dekket.

Anleggsskader

Til slutt nevnes at det også kan oppstå skade på restarealene i selve anleggsfasen. Denne typen skade betegnes gjerne som anleggsskade. Eksempler på slik skade kan være skade på grøftesystemer, skade på gårdens veier mv. Også disse forhold er erstatningsberettiget.

Forhandlinger

I de fleste saker vil de som fremmer ekspropriasjonssak søke å fremforhandle minnelige løsninger med den enkelte grunneier. I disse forhandlingene er det nyttig å ha med seg advokatbistand og det kan også være aktuelt å knytte til seg landbruks-/skogsakkyndig for bistand. Dersom enighet ikke oppnås, er den som skal ekspropriere pliktig til å fremme skjønnssak for domstolene for å få fastsatt riktig erstatning til grunneier.

Tilpasninger og gode løsninger

En viktig del av forhandlingene ved avståelse av arealer fra landbrukseiendommer er hvilke tilpasninger som kan gjøres for å redusere tapet og ulemper, både permanent og i anleggsfasen. Typiske eksempler på dette er opprettholdelse av landbruksveier og -avkjørsler, hvordan dyrket mark skal tilbakeføres, sikring av beitearealer og vannkilder, forskuddsbetaling for tap i driften, løpende erstatning for kostnader til innkjøp av tilleggsfôr, oppsett av gjerder og midlertidige gjerder, osv.

Harris – Norges bondelag

Harris Advokatfirma AS har bistått landbruks- og skogbruksnæringen helt tilbake til 1924. Saksfeltet er fortsatt et viktig arbeidsområde for advokatene ved vårt kontor.

Vi er også samarbeidsadvokater med Norges Bondelag når det gjelder Vestland fylke.

Husk at du som grunneier har krav på å få dekket kostnader til juridisk bistand i anledning en ekspropriasjonsprosess. Ta gjerne kontakt med oss for en uforpliktende telefonsamtale.

Vil du vite mer? Da kan kanskje disse artiklene være nyttige for deg:

• Ekspropriasjonsprosessen
• Verdsettelsesprinsippene
• Ekspropriasjon fra bolig- og fritidseiendommer