Borettslagsmodellen: på dødens rand — men ikke helt død

Regjeringens forslag i Statsbudsjettet 2026

Regjeringen foreslår å fjerne adgangen til skattefri fusjon mellom aksjeselskap og borettslag. Dette innebærer at latent skatt på tomt eller eiendom ikke lenger kan elimineres ved bruk av borettslagsmodellen. Endringene skal etter forslaget tre i kraft fra og med 15. oktober 2025.

Departementet begrunner forslaget med at modellen reduserer statens skatteproveny og kan virke konkurransevridende mellom ulike investorer og prosjekttyper.

Harris mener imidlertid at endringen er uheldig og lite samordnet med regjeringens mål om å bygge 130 000 nye boliger innen 2030. Borettslagsmodellen har vært et effektivt verktøy for å realisere boligprosjekter, særlig i pressområder hvor marginene er små.

Ved at regjeringen nå ønsker at en større del av eiendomsgevinsten skal skattlegges, kan flere prosjekter bli så dyre at de ikke kan realiseres. Prisnivået på nye boliger er allerede høyt, og økte skatte- og transaksjonskostnader vil i siste instans ramme sluttbrukerne.

Betydning for eiendomsprosjekter

Avviklingen vil ha direkte konsekvenser for prosjektøkonomi og strukturering. Latent gevinst må realiseres tidligere, noe som påvirker kontantstrøm og egenkapitalkrav. For mange mindre utviklere kan dette gjøre det vanskelig å konkurrere mot større aktører.

Mulige konsekvenser for boligprosjekter:

• Høyere total skattekostnad i eiendomsprosjekter
• Høyere kapitalkostnad ved tidligere gevinstbeskatning.
• Lavere prosjektmarginer og reduserte insentiver til boligomdanning.
• Mindre attraktivitet for transformasjon av næringseiendom til bolig.
• Økte krav til finansiering og egenkapital hos prosjektutviklere.

Viktige overgangsregler som må vurderes

Selv om modellen foreslås avviklet fra 15. oktober 2025, foreslår regjeringen overgangsregler som kan gi adgang til fortsatt å benytte borettslagsmodellen i en enkelte tilfeller.

Forslaget skal ikke få virkning for aksjeselskap som per 15. oktober 2025 enten:

• har gyldig rammetillatelse eller igangsettingstillatelse for bygging av nye boliger, eller
• har gjennomført forhåndssalg av én eller flere boliger etter bustadoppføringslova.

Overgangsbestemmelser gir også midlertidig adgang til skattefri fusjon frem til 1. april 2026 for aksjeselskap som eier tomt hvor det per 15. oktober 2025:

• ikke forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, eller
• forelå planer om oppføring av nye boliger som utgjør minst 50 % av eksisterende boliger på tomten.

Vedtas forslaget, vil overgangsbestemmelsene gi mulighet til å gjennomføre påbegynte og planlagte prosjekter uten uventede skattekostnader.

Prosjekteiere bør raskt kartlegge om deres prosjekter omfattes av unntakene og eventuelt tilpasse fremdriftsplanen for å utnytte overgangsperioden.

Sjekkliste for prosjekteiere

For å sikre best mulig benyttelse av overgangsreglene bør utviklere stille seg følgende spørsmål:

• Har prosjektet rammetillatelse eller igangsettingstillatelse per 15. oktober 2025?
• Eier man tomter med latent skatt hvor en ikke har midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest?
• Eier man tomter hvor man skal mer enn doble antallet boliger på tomten?
• Har det skjedd forhåndssalg hvor det er inngått endelig og bindende salgsavtale?
• Er det realistisk å gjennomføre fusjon innen 1. april 2026?
• Bør det søkes bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten for å redusere risiko?

Sammen finner vi de beste løsningene

Harris har lang erfaring med strukturering av eiendomstransaksjoner og skatterettslig rådgivning. Vi bistår klienter med strategisk planlegging, søknader om bindende forhåndsuttalelser og risikovurdering ved bruk av borettslagsmodellen. I lys av de nye forslagene kan tidlig planlegging og god dokumentasjon være avgjørende for å beholde de skattemessige fordelene.

Ta kontakt med Harris for en vurdering av om ditt prosjekt kan omfattes av overgangsreglene — og hvordan du best posisjonerer deg.