Arealplanen er urealistisk

Er massiv fortetting i et begrenset antall områder riktig virkemiddel? Vi tviler.

Byrådet har lagt fagetatens forslag ut til offentlig høring. Kommuneplanens arealdel (KPA) fastsetter fremtidig arealbruk. Den er rettslig bindende for nye byggetiltak, jfr. plan- og bygningslovens § 11–6.

I byrådsplattformen har byrådet slått fast at Bergen skal være en foregangskommune på miljø og klima, med visjon om å bli Norges grønneste storby. Byrådet uttrykker at det vil prioritere sårbare og utsatte grupper, bekjempe fattigdom og utjevne sosiale forskjeller. Det er vanskelig å være uenig i dette.

Samtidig peker byråden i sin innstilling på at «KPA må legge til rette for mer målrettet planlegging og arealbruk for å oppnå fastsatte mål for byutviklingen». Er virkelig forslaget til ny KPA et egnet redskap for å nå kommunens egne mål?

Bystyret ønsket en forenklet KPA. Det kan vi ikke se at forslaget oppfyller, tvert imot. Forslaget overfører en stor del av planprosessenes til kommunen selv. I dag ligger dette ansvaret i stor grad hos private forslagsstillere.

Det aller viktigste i så måte er at alle sentrumsområder (S2-S32) skal undergis offentlig områderegulering. Som en del av områdereguleringen skal kommunen utarbeide stedsanalyse for det aktuelle området. Stedsanalyse inkluderer byromsanalyse. Det er et nytt begrep som skal sikre sammenhengende byromsstruktur i sentrumskjernen, byfortettingssonene og de ytre fortettingssonene i alle de 7 byutviklingsområdene.

Områdereguleringsplan må være på plass før en kan starte detaljregulering. De alt vesentlige av tiltak er igjen avhengig av godkjent reguleringsplan. F.eks. er bruksendring og deling av grunneiendom nå avhengig av godkjent reguleringsplan.

Vår erfaring er at områdeplaner i Bergen kommune oftest har vært svært langvarige prosesser. Det har en ikke råd til om ny KPA skal realiseres. Da vil dette fort kunne bli en «propp» i systemet istedenfor det effektive virkemiddel det er ment som. Også utenfor sentrumsområdene – i sone 2 (byfortettingssonen) og 3 (ytre fortettingssone) – må det foreligge kommunalt utarbeidet stedsanalyse før tiltak kan igangsettes.

En arealplan som går så langt i å overføre ansvaret for fremdrift og utvikling til kommunen vil stille helt andre krav til kommunen enn i dag og fordrer etter vårt syn et massivt «løft» innen den kommunale forvaltning i forhold til dagens situasjon. Dette går både på tilgjengelige ressurser, kompetanse, gjennomføringsvilje og en langt mer effektiv saksbehandling.

Boligproduksjonen – «i hovedsak» i de 7 områder eller kun i de 7? Byrådet ønsker å gjennomføre det grønne skiftet uten å forsterke sosiale forskjeller. Det er en ambisiøs og utfordrende målsetting. Bergen bystyre har vedtatt det strategiske temakartet BERGEN2030 med 7 kompakte byutviklingsområder og 7 områder for næringsareal til lager og industri.

I bystyrets vedtak fremgår at byens vekst «i hovedsak» skal komme i de 7 områdene. Likevel åpner ikke byrådet i sin innstilling for annet enn enkeltbygg i form av eneboliger og tomannsboliger utenfor de 7 fortettingsområdene. Det er vanskelig å se at bystyrets bestilling «i hovedsak» er hensyntatt.

I dagens KPA er til sammen 43 områder avsatt til fremtidig boligbebyggelse, såkalte «B-områder». Flere av disse er beliggende i utkanten av etablerte bydelssentra, så som Vårheia i Arna, Haukås i Åsane og Dyngeland i Fana. Byrådet har i sitt forslag tilbakeført nærmest alle disse B-områdene til landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF).

Konsekvensen hvis dette forslaget blir endelig vedtatt er at nærmest all fremtidig boligbygging skal skje innenfor de avsatte fortettingssonene iht. Strategisk temakart; områder som i dag allerede er til dels tett utbygget. Vil vi ha en slik utvikling?

En utbygging i B-områdene ville gitt utbygging på «jomfruelig mark», organiserte grunneiere, boligtyper som barnefamiliene vil ha, lave tomtekostnader og naturlig nok lavere pris på boligen til sluttkjøper. Det er liten tvil om at bygging i fortettingsområdene er langt mer utfordrende både juridisk og økonomisk. Det må også stilles spørsmålstegn ved om markedet ønsker å bo i de boligene det legges opp til i fortettingsområdene eller om en heller vil flytte til nabokommunene, som Lindås eller Os. Vi har også sett at mange som bor i fortettingsområdene er redde for å få dagens bomiljø ødelagt av fortetting og opplever utbyggerne som truende.

Byrådet har pekt på utbyggingsavtaler med utbyggerne som virkemiddel for å forebygge sosial skjevhet. De ønsker bl.a. å spre den sosiale boligmassen, sette krav om familieboliger i byfortettingssonen og innføre kommunal forkjøpsrett til markedspris i nye utbyggingsprosjekter til sosiale boliger. Man vil også at hensynet til barn og unge skal være premissgivende for byutviklingen i hele fortettingsområdet. Det er lite å si på disse mål, men er massiv fortetting i et begrenset antall områder rette virkemiddel?

Vi tillater oss å tvile på det, og er spent på å se hvordan dette vil utvikle seg i praksis. I og med at utbyggingen i det alt vesentlige vil skje ved private, vil det bli en meget utfordrende kabal å få til å gå opp. Her foreligger en rekke kryssende hensyn som skal forenes. Kravene til kommunen er betydelige for å få dette til. Er de for «slappe» i klypen, vil de sosiale forskjellene forsterkes. Er de for hard i klypen, vil utbyggerne heller bygge i nabokommunene.

Det er for øvrig på sin plass å spørre om kommunens virkemidler uansett er tilstrekkelige. Vår oppfatning er at kommunens verktøykasse ikke har det innhold som kreves for å få dette til. Til det er utfordringene for store.

Byrådets og fagetatens uttrykte ambisjoner på byens vegne er store og ivaretar i seg selv gode verdier. Den arealplan som nå er lagt ut til høring stiller svært høye krav til Bergen kommune for å lykkes både hva gjelder ressurser, kompetanse og effektivitet.

Det er betimelig å spørre om Bergen kommune er «rigget» for å kunne håndtere gjennomføringen av den arealplan som er lagt ut på høring og om en i tilstrekkelig grad har tatt høyde for at boligproduksjonen skal skje i et marked som skal fungere både for boligkjøpere og utbyggere. Frykten er en arealplan som kun blir et politisk «ideal» som ikke er egnet til å nå kommunens egne mål.

Advokatfirmaet Harris har betydelig bransjekunnskap innenfor eiendomsutvikling. Vår bransjekunnskap kombinert med sterk juridiske forankring, bidrar vi til å sikre trygg og effektiv gjennomføring.

Kontakt våre tilknyttede advokater for nærmere informasjon om hvorfor Advokatfirmaet Harris er den rette samarbeidspartner for å ivareta dine interesser.