Byggverk på framand grunn

Kva rettsreglar gjeld?

I slike situasjonar vil partane ofte vere usikre på kva rettsreglar som gjeld. Kan grunneigaren krevje at bygget skal fjernast, eller at tilstanden blir retta opp på anna vis? Eller gjeld det andre sanksjonsformer?

I slike tilfelle må det gjerast eit skilje mellom tilfella der heile bygget står på annan manns grunn, og i dei tilfella der berre delar av bygget står på annan manns grunn. Situasjonane er i utgangspunktet regulert av ulike lovverk.

Situasjonen der delar av bygget står på framand grunn

Grannelova § 11 slår fast at ein har krav på å få det ulovlege byggverket revet eller fjerna frå sin eigedom, eller at det ulovlege tiltaket blir retta, jf. § 11 første ledd første setning:

«Hus eller anna byggverk som ulovleg står såleis at noko av det er inne på granneeigedom, har grannen krav på vert bortteke eller retta opp.»

Situasjonen er likevel ofte slik at utgiftene med slik fjerning blir store, og det kan i slike tilfelle bli aktuelt at det ytast vederlag i staden. I slike situasjonar opnar lova opp for ei nærare interesseavveging mellom grunneigar og nabo:

«I tilfelle då dette kom til å valda så store utlegg eller tap elles at det klårt stod i mishøve til gagnet, og det ikkje er noko nemnande om å leggja eigaren av byggverket til last, kan det gjerast unntak frå rettingsskyldnaden mot at grannen får vederlag som ikkje må setjast mindre enn skaden eller ulempa».

Vidare i føresegna heiter det at:

«Var byggverket frå fyrst av sett ulovleg inn på granneeigedom, må vederlaget for rett til å ha det ståande til vanleg ikkje setjast mindre enn vinninga av innpåbygginga. Vert byggverket retta oppatt eller flytt eller går det til grunne, fell retten over granneeigedom bort.»

Føresegna etter grannelova gjeld altså etter sin ordlyd berre der byggverket delvis står inne på naboens eigedom. Det var eit bevisst lovgjevarval å skilje på denne måten.

Situasjonen der heile bygget står på framand grunn

Utgangspunktet etter norsk rett er at den som byggjer på annan manns grunn, ikkje får eigedomsretten til bygget. Dette utgangspunktet kjem til uttrykk i lov om hendelege eigedomshøve, som regulerer eigedomsretten i dei tilfelle der ting med ulik eigar er blitt blanda saman.

Nabolovas reglar kjem ikkje direkte til bruk i slike tilfelle, men det er lagt til grunn i rettspraksis at prinsippa etter nabolovas reglar heilt eller delvis blir tatt i bruk analogisk i slike tilfelle, mellom anna i HR-2022-1119-A. Prinsippa etter nabolova blir difor sentrale.

Dermed blir det også i denne situasjonen nødvendig å foreta ei konkret interesseavveging, og i neste tilfelle blir det spørsmål om kva vederlag grunneigaren har krav på å få erstatta. Etter nabolova § 11 andre ledd heiter det om slike tilfeller at:

«Var byggverket frå fyrst av sett ulovleg inn på granneeigedom, må vederlaget for rett til å ha det ståande til vanleg ikkje sejtast mindre enn vinninga av innpåbygginga.»

Naboen skal på dette vis ikkje kunne tene på sin «ulovlege» framferd då vederlaget ikkje skal setjast lågare enn fordelen.

Dersom nabo ikkje får lov til å la det ulovlege bygget bli ståande, må vedkomande ta alle kostnader med fjerning eller retting av det ulovlege byggverket. Den økonomiske kostnaden kan difor bli stor ved ein slik «glipp».

HR-2022-1119-A Trollvassbu

Saka i HR-2022-1119-A omhandla eit slikt tilfelle som nevnt over. Eit turlag hadde tilbake i 1967 oppført ei turisthytte, Trollvassbu, etter avtale med staten, som den gong oppfatta seg som grunneigar.

Då det seinare vart oppdaga at hytta i staden låg på privat grunn kravde grunneigaren sak mot turlaget med krav om at laget skulle vike frå eigedomen, og fjerne bygget.

Høgsterett kom som dei førre instansane til at grannelova § 11 første ledd andre punktum om bygg som delvis står på framand grunn, kunne brukast analogisk i eit tilfelle som dette.

I den nærare interesseavveginga la Høgsterett vekt på at turlaget hadde den alt overvegande nytteverdien av hytta for turlaget, og at ulempene med å la hytta stå, var små for grunneigaren.

Tingrettens dom, som frifann turlaget frå grunneigarens krav, vart dermed stadfesta.

Kontakt

Lurer du på noko om byggverk på framand grunn ? Ta kontakt for ein uforpliktande samtale.