Forslag til reguleringsplan for FV 555 Kolltveit – Vorland og FV 561 Kolltveit – Ågotnes (Sotrasambandet)

Det er lagt opp til at Statens vegvesen vil måtte erverve areal fra en rekke grunneiere på strekningen, men inngrepets art og omfang varierer. Dersom dette planforslaget blir vedtatt, vil flere bygninger måtte rives. I tillegg kommer både store og mindre arealinngrep på ubebygde områder, innmark, hager, med mer.

Vi representerer allerede grunneiere innenfor planområdene og på Sotrasambandet. Ettersom også du er registrert som hjemmelshaver til eiendom innen planområdet, ønsker vi derfor å gjøre deg oppmerksom på dine rettigheter som grunneier. I tillegg vil vi gi deg litt informasjon om prosessen videre. Jeg presiserer at vår henvendelse til deg skjer uavhengig av Fjell og Sund kommune, og du er på ingen måte forpliktet til å besvare vår henvendelse eller på annen måte kontakte oss.

Hva betyr det at reguleringsplan er lagt ut til offentlig ettersyn?

Planforslaget er utarbeidet på vegne av Fjell og Sund kommune, og baserer seg på en foreløpig vurdering av hva som fremstår som den beste løsning for gjennomføring av veiprosjektet.

Hensynet til grunneiers interesse kommer ofte i andre rekke i forbindelse med utformingen av slike planer.

Berørte grunneiere skal imidlertid ha fått anledning til å uttale seg før planen blir vedtatt. Det er i prosessen frem mot vedtatt reguleringsplan at det er størst mulighet til å påvirke om, og i hvilken utstrekning, det skal gjøres inngrep på eiendommen. Det er derfor svært viktig å sette seg grundig inn i planforslagets betydning for eiendommen, og komme med innspill, herunder at en som grunneier er tydelig på hvilke virkninger forslaget vil kunne medføre for ens egen del.

Dersom det er ønskelig at det blir gjort endringer i planforslaget, må en inngi merknader innen høringsfristen. Høringsfristen i denne saken er satt til 01.02.2019.

Dersom du ikke har fått inngitt merknader innen fristen, men likevel ønsker å gjøre det, vil vi anbefale at du snarest tar kontakt med kommunen og melder ifra om at du ønsker å sende inn merknader. Det er en mulighet for at din merknad da likevel blir tatt i betraktning, selv om den blir innsendt etter fristen.

Planprosessen tar normalt lang tid. I noen tilfeller medfører høringsprosessen såpass store endringer at prosjektet må ut på ny høring. Du har i slike tilfeller anledning til å inngi nye merknader.

Det er kommunen som til slutt vedtar planen.

Hva skjer når en reguleringsplan er vedtatt?

Når reguleringsplanen er vedtatt, er den rettslig bindende for de berørte eiendommer. Det vil si at du ikke vil få gjennomført tiltak som kommer i strid med reguleringsplanen.

Planen vil også kunne gi grunnlag for ekspropriasjon, dvs. tvangsavståelse av eiendom. Dersom reguleringsplanen legger opp til at det skal gjøres inngrep på eiendommen, vil inngrepet derfor enten skje i kraft av en fremforhandlet, frivillig avtale eller ved ekspropriasjon.

I dette tilfellet regner vi med at det vil være Statens vegvesen som vil gjennomføre grunnerverv. De vil normalt ta kontakt med aktuelle grunneierne for å forhandle om erstatning for inngrepet når vedtatt reguleringsplan foreligger.

Det kan foreligge muligheter for å fremforhandle bedre løsninger ved å inngå avtale med vegvesenet. Avtaleinngåelse vil i de fleste tilfeller også innebære en raskere og mindre omfattende prosess enn dersom erstatning skal fastsettes ved domstolsbehandling.

Dersom en ikke vil inngå avtale med vegvesenet, vil det normalt treffes ekspropriasjonsvedtak og erstatning vil fastsettes i et rettslig skjønn. Statens Vegvesen vil da normalt søke om forhåndstiltredelse. Det vil si at de kan sette i gang arbeider på din eiendom uten at de har en avtale om det.

Bør du ha advokatbistand, og får du dekket kostnadene?

Planfasen

I planfasen får en ikke dekket kostnadene ved bruk av advokat. Vår erfaring er imidlertid at grunneieren oftere lykkes med å få gjennomslag for sine endringsforslag, dersom han engasjerer profesjonell bistand. En kan også forsøke å få deler av utgiftene dekket i en senere forhandlingssituasjon eller ved ekspropriasjon.

Det vil i denne fasen også kunne være fordelaktig å kunne rådføre seg med advokat om prosessen og forslagets betydning for eiendommen, selv om en ikke nødvendigvis har innspill til planen.

Forhandlinger med Statens vegvesen

Den som avstår eiendom ved frivillig avtale har krav på full erstatning. Hva som er full erstatning er fastsatt gjennom lov og rettspraksis. Det sentrale er å klarlegge hvilken betydning og hvilke ulemper inngrepet kan ha for den enkelte eiendom, for deretter å vurdere hvilken erstatning grunneier har krav på.

Vår erfaring er at det er en fordel å ha advokatbistand i forhandlingene for å sikre at grunneieren får full og korrekt erstatning. En advokat kan også bistå med å få klarhet i hva som faktisk skal gjennomføres på din eiendom, hvordan det vil bli gjort, og hvordan det vil se ut etterpå. Om mulig kan det være et poeng å forsøke å få til tilpasninger og endringer for å begrense ulempene.

Statens vegvesen forholder seg til svært mange eiendommer, og har derfor begrenset kapasitet til å gjennomgå i detalj alle de forhold som det enkelte inngrep medfører. For grunneier er situasjonen en annen. Det er derfor viktig med juridisk bistand til å sikre at alle forhold av betydning kommer frem, og blir vurdert på riktig måte ut fra gjeldende regelverk.

Vi vil også anbefale en gjennomgang av forslag til avtale av en advokat før avtalen signeres, dersom du selv fremforhandler en avtale med Statens Vegvesen. Dette for å sikre at du som grunneier ikke fraskriver deg rettigheter du normalt ville hatt dersom du ikke signerte en slik avtale.

Grunneier har ikke krav på dekning av advokatutgifter ved forhandlinger. Vegvesenet vil imidlertid normalt akseptere å dekke utgiftene til advokat som ledd i avtaleinngåelsen. Dette er noe vi alltid søker å oppnå for våre klienter. Vi nevner i denne forbindelse muligheten for å få avklart hvorvidt en vil få dekket advokatutgifter før vi tar på oss et eventuelt oppdrag.

Ekspropriasjon

Dersom Statens vegvesen setter i gang en ekspropriasjonssak, vil den som blir utsatt for ekspropriasjon har krav på å få dekket advokatbistand idet varsel om ekspropriasjon sendes ut. Også på dette stadium vil vi anbefale å nytte advokatbistand.

Avslutning

Advokatfirmaet Harris har over 90 års erfaring med å bistå grunneiere i forbindelse med avståelse av eiendom. Dersom du enda ikke har vært i kontakt med advokat i sakens anledning, inviterer vi deg til å ta kontakt med en av våre spesialiserte advokater for en uforpliktende samtale. Kontaktinformasjon til våre spesialiserte advokater finner du på neste side.

Du kan også lese mer om ekspropriasjon i våre nyhetsbrev fra rettslivet på www.harris.no.