Ny dom fra Høyesterett stiller strenge krav til sameieres aktivitetsplikt

UTGANGSPUNKTET: DE NORMALE REGLENE OM BORTFALL AV EIENDOMSRETT

Den klare hovedregel er at bortfall av eiendomsrett skjer ved frivillig løfte eller avtale, f.eks. ved salg.  I helt spesielle tilfeller hvor det foreligger klar lovbestemmelse kan man miste sin eiendomsrett ved tvang (ekspropriasjon fra det offentlige eller private), eller i forbindelse med at det gjennomføres en konkurrerende transaksjon (ekstinksjon av det engelske begrepet extinction). Et ytterligere alternativ er en fremmed har hevdet eiendomsrett i tråd med Hevdslova.

I denne saken var ingen av disse grunnlagene aktuelle. Likevel kom Høyesteretts flertall til at sameierne hadde mistet sin eiendomsrett.

HØYESTERETTS DOM AVSAGT 22. OKTOBER 2015 – KORT OM SAKSFORHOLDET

Saken (LovdataPro) gjaldt en eiendom som fire personer i fellesskap hadde blitt eiere av i 1939. De oppførte en felles hytte på eiendommen. De fire familiene hadde hvert sitt soverom og brukte hytten hyppig i 50- og 60-årene. Fra slutten av 80-tallet ble hytten i hovedsak benyttet av den ene familien – familien til Tore Nilsen. Over de neste 18 årene foretok og betalte Nilsen oppussing og rehabilitering av hytten. Fra å være tilnærmet falleferdig ble hytten oppgradert til god standard. Nilsen betalte også alle de løpende utgiftene med hytten, så som offentlige utgifter og forsikring. De øvrige sameierne kjente til at Nilsen foretok rehabilitering av hytten og at familien Nilsen var de eneste brukerne av hytteeiendommen. De øvrige sameierne protesterte verken mot rehabiliteringen eller bruken.

PROBLEMSTILLINGEN

Partene i saken var – noe forenklet – Nilsen på den ene siden og arvingene etter de tre andre familiene på den andre siden. Nilsen hevdet at han nå var den eneste eieren av hytten. Dette som følge av hans rehabilitering og bruk av hytten kombinert med sameiernes manglende protester mot dette. De andre sameierne hevdet at alle sameierne fortsatt eide både eiendommen og hytten i fellesskap – slik situasjonen hadde vært siden 1939.

FLERTALLETS SITT SYN PÅ SAKEN

Høyesteretts fem dommere delte seg i et flertall (3 stk.) og et mindretall (2 stk.). Flertallet konkluderte med at Nilsen nå har eksklusiv eiendomsrett til hyttebygningen og at de andre sameierne nå kun er medeiere i grunnen/eiendommen som hytten står oppført på. Flertallet kritiserte de øvrige sameierne for at de ikke hadde protestert på Nilsens bruk/oppussing, og for at de ikke hadde presisert overfor Nilsen at de fortsatt anså seg for å være medeiere i hyttebygningen.

MINDRETALLETS SITT SYN PÅ SAKEN

Høyesteretts mindretall sluttet seg til Romsdal tingrett som hadde konkludert med at alle sameierne fortsatt eide både eiendommen og hytten i fellesskap. Mindretallet mente at det ikke forelå tilstrekkelig «sterke grunner» til at de andre sameiernes rettigheter var tapt. Det var altså først og fremst Nilsen som kunne kritiseres for å ikke ha avklart overfor de øvrige sameierne at han oppfattet seg som eneeier av hytten, og søkt dette formalisert via avtaler. Nilsen var ikke i aktsom god grunn ved å tro at han var blitt eneeier av hytten.

OPPSUMMERING – ANBEFALING TIL HYTTEEIERE

Vil avgjørelsen medføre at domstolene nå fylles med hyttefolk som hevder å ha blitt eneeiere av felleshytter, eller er avgjørelsen uten praktisk betydning for andre hytteeiere?

Saken er spesiell pga. den manglende kommunikasjonen mellom familiene i lang tid. Avgjørelsen ville trolig fått et annet resultat dersom de andre sameierne hadde tilbudt Nilsen å dekke sin forholdsmessige andel av oppussingskostnadene. Dette ville ha fjernet det sterkeste argumentet for flertallets konklusjon; at de øvrige sameierne ved motsatt konklusjon ville oppnådd en tilfeldig fordel ved at Nilsen betalte for den omfattende rehabiliteringen av sameiernes felles eiendom.

Problemet med avgjørelsen er likevel at den gir en usikker situasjon for hytteeiere. Må man nå ved jevne mellomrom fortelle sine medeiere at man fortsatt anser seg som eier, selv om man ikke hadde mulighet til å benytte hytten denne påsken? Hvor mange år må i så fall passere før man risikerer å tape sin eiendomsrett?

Dersom denne avgjørelsen fra Høyesterett er uttrykk for gjeldende rett, foreligger overraskende strenge krav til sameiere. Har Høyesterett ment å sende et signal om at nye bruksforhold nå «festner seg» og får rettslige virkninger langt raskere enn hva som var tilfellet da dagens lærebøker ble skrevet? Trolig ikke. Høyesterett har selv presisert at avgjørelsen er et resultat av en helt konkret vurdering av forholdene i denne svært spesielle saken. Rådet til hytteeiere med felles hytte er å kommunisere med hverandre. Gjennomfør et årlig sameiermøte hvor bruk og kostnader diskuteres. Lov om sameige inneholder regler om bruk og fordelingen av kostnader. Advokatfirmaet Harris kan bistå ved behov.

SÆRLIGE FORHOLD SOM ILLUSTRERER AT MINDRETALLETS SYN ER KORREKT

Det er noe uklart hvilket rettsgrunnlag flertallet har vurdert saken på bakgrunn av. Tilsynelatende er det benyttet en lære om ulovfestet ekstinksjon. En lære som er omdiskutert, uklar og tiltenkt situasjoner hvor konkurrerende rettigheter kolliderer i forbindelse med ulike transaksjoner. Dette var ikke tilfellet i denne saken, og dette rettsgrunnlaget var derfor ikke egnet til å løse saken. Det var her tale om å miste en etablert eiendomsrett basert på tålt bruk og unnlatelse av å påpeke det selvsagte: at man fastholder sin eiendomsrett til tross for at man ikke bruker sin egen eiendom. Likevel har Høyesteretts flertall vist til en rekke avgjørelser med eksempler på tap av eiendomsrett etter ulovfestet ekstinksjon.

Det er også en svakhet ved avgjørelsen at forholdet til Lov om hendelege eigedomshøve ikke ble vurdert. Loven slår klart fast at den som bygger, eller på annen måte øker verdien på fremmed eiendom, har et krav på vederlag for arbeidet. Vedkommende kan imidlertid ikke kreve eiendomsrett.

Denne saken kunne alternativt blitt vurdert etter ulovfestede prinsipper om rettstap ved passivitet. For at en rettighet skal gå tapt i slike tilfeller kreves det som et minstevilkår at den passive parten kan kritiseres for å ikke ha tatt en aktiv rolle for å sikre sine rettigheter. Dette har Høyesterett fastslått i flere avgjørelser om krav i avtaleforhold, som f.eks. Rt. 1934 s. 878 og Rt. 1992 side 295. Rettstap ved passivitet er en uklar og lite håndfast juss som normalt ikke benyttes for eiendomsrettigheter.

I denne saken kunne sameierne ikke kritiseres for å ha unnlatt å protestere mot Nilsens handlinger. Oppussing og bruk av hytten var noe alle sameierne hadde rett til, også Nilsen. Sameierne visste ikke at Nilsen oppfattet seg selv som eneeier av hytten. Rehabiliteringen kunne gitt Nilsen krav på dekning av utgiftene hos de øvrige sameierne etter Sameielovens bestemmelser, dersom disse hadde akseptert omfanget av rehabiliteringen. Nilsen benyttet seg ikke av denne muligheten. Var det fordi Nilsen hadde en mistanke om at de andre da ville protestere mot aktivitetene?

Da partene ble uenige var Nilsens krav på utgiftsdekning foreldet, dvs. tapt. Ettersom Nilsen ikke fremmet krav på utgiftsdekning overfor de øvrige sameierne fratok ham dem samtidig muligheten til å kontrollere omfanget av aktivitetene. Ettersom familien Nilsen var de eneste brukerne av hytten var det naturlig – og rimelig – at disse betalte de løpende utgiftene.

Eiendommen er nå verdsatt til omtrent NOK 2,5 – 3 millioner. Av dette beløpet er hyttebygningen verdt ca. NOK 2 millioner og tomten på 4-5 dekar ca. NOK 650 000,-. Hytten beslaglegger den gunstigste delen av eiendommen og det er ikke sannsynlig at det vil bli gitt tillatelse fra det offentlige til å føre opp flere hytter på eiendommen. Dette medfører naturligvis at restverdiene til de øvrige sameierne blir forsvinnende små.

Avgjørelsen er et eksempel på hvor problematisk det er når domstolene velger å avgjøre en sak etter konkret rimelighet, løsrevet fra lover og etablerte rettsregler. Hva som er rimelig i det konkrete tilfellet er det normalt delte meninger om. Hovedformålet med å etablere lover om hevd, ekspropriasjon, hendelige eiendomsforhold, osv. er å etablere et felles regelverk som skaper forutberegnelighet og stabilitet for borgerne. Konkret rimelighet skaper usikkerhet.

Høyesteretts historie viser eksempler på at Høyesterett i senere avgjørelser har korrigert/fraveket tidligere dommer. Dette kan gjøres med begrunnelse i rettsutviklingen, eller rett og slett for den tidligere avgjørelsen var feil. Det kan ikke utelukkes at denne dommen vil lide en slik skjebne.

Artikkelforfatter er advokat Olav B. Lund og advokat (H)/partner Pål Magne Bakka i Advokatfirmaet Harris DA (Bergen).

Advokatfirmaet Harris har flere advokater som til enhver tid yter juridisk bistand til grunneiere og sameiere. Vi bistår både offentlige og private aktører, innenfor de fleste rettsområdet tilknyttet fast eiendom. Ta gjerne kontakt med Advokatfirmaet Harris ved spørsmål knyttet til fast eiendom eller ved behov for juridisk bistand i forbindelse med uenighet mellom flere sameiere.