Kan passivitet føre til tap av eigedomsrett?

Når kan passivitet føre til tap av eigedomsrett?

Terskelen for at eigedomsrett skal gå tapt ved passivitet er svært høg.

I Rt. 2015 s. 1157 kom Høgsteretts fleirtal til at ein sameigar var blitt eineeigar av ei hytte på ulovfesta grunnlag, og at dei andre eigarane hadde tapt sin eigedomsrett. Sameigaren hadde totalrenovert ei forfallen frå 1939 gjennom 18 år og dekka alle løpande kostnader. Dei andre sameigarane heldt seg passive og brukte ikkje hytta i renoveringsperioden.

Saksforholdet i dommen var svært spesielt. Dommen er avsagt under skarp dissens (3-2) noko som klart taler for at ein var i eit grensetilfelle.

Dommen viser at det er mogleg å erverve eigedomsrett til fast eigedom sjølv om vilkåra for hevd og alders tids bruk ikkje er oppfylt. Dette basert på ei samansett, konkret vurdering av mellom anna partane si framferd – ervervar sin aktivitet og opprinneleg eigar sin passivitet – i tillegg til tida som har gått, preget av ein festna tilstand og investeringar som er gjort.

Høgsterett oppstilte eit krav om sterke grunnar for at eigedomsrett skal bli overført frå ein passiv eigar til ein annan  på dette grunnlaget.

Kva bør den som meiner å ha erverva eigedomsrett gjere?

Spørsmålet om rettstap på grunn av passivitet vil kanskje først og fremst oppstå i sameigeforhold med uklare rettsstillingar mellom sameigarane.

Før ein set i gang investeringar på eigedom i sameige, bør ein sørge for avklaring med dei andre sameigarane. Både med tanke på kostnadsdeling og eventuelle verknader for eigarforholdet.

Den som meiner å ha erverva eigedomsrett på grunn av andre sin passivitet har ei klar oppfordring til å sørge for at overdraginga vert klargjort og formalisert. Sameigarar vil kunne nytte sameigelova sine verktøy for å få avklara eller endra rettsstillinga mellom sameigarane.

Treng du hjelp til å avklare eller formalisere eigarforhold? Ta kontakt for ein uforpliktande samtale.