Utbyggingsavtaler

Plan- og bygningsloven § 17-3 tredje ledd stiller krav om at vilkår i utbyggingsavtaler må være «nødvendige» og stå i «rimelig forhold» til utbyggers belastning av området. Det er svært lite rettskilder som presiserer hvilke skranker dette setter for hvilke vilkår kommunen lovlig kan pålegge utbygger i en utbyggingsavtale, og mange utbyggere føler seg presset i forhandlinger med planmyndigheten.

I dagens utbyggingsavtaler er det utstrakt bruk av krav om innbetaling av anleggsbidrag til fond.

Et eksempel er Sandnes kommunes bestemmelse i Kommunedelplan for Sentrum pkt. 1.4 om at enhver utbygger i planområdet må innbetale en fast «kvadratmeterpris» på kr 650,- per kvm BRA for områder for boligbygging og kr 950,- for næringsområder. Dette kravet skal inntas i enhver utbyggingsavtale som blir inngått innenfor planområdet, uansett hvor man skal bygge ut og hva man skal bygge ut, og uavhengig av hva de enkelte reguleringsplanene for området ellers pålegger av rekkefølgekrav m.m.

Advokatfirmaet Harris har på vegne av utbygger NCC klaget saken inn for Sivilombudsmannen, og gjort gjeldende at planbestemmelsen er i strid med nødvendighets- og forholdsmessighetskravet i pbl. § 17-3 tredje ledd.

Sivilombudsmannen har i nylig uttalelse gitt utbygger medhold i at kommunens modell innebærer at det ikke foretas en konkrete vurdering av om hver enkelt utbygging medfører behov for de enkelte tiltakene. Det er i uttalelsen vektlagt at tiltakene er forhåndsdefinerte før det er utarbeidet reguleringsplaner, at mange områder vil ligge langt unna noen av tiltakene, og at enkelte tiltak vil heller ikke stå i saklig sammenheng med utbyggingen i området de ligger i. Modellen innebærer også at det ikke foretas en konkret vurdering av forholdsmessigheten av bidraget – altså om bidraget står i forhold til utbyggingens art og den belastningen byggeprosjektet påfører kommunen.

Sivilombudsmannen konkluderte med at planbestemmelsen ikke er i samsvar med kravene i pbl. § 17-3 tredje ledd, og har bedt kommunen om å endre planbestemmelsen. Kommunen har foreløpig ikke orientert om eventuelle endringer som følge av uttalelsen.

Ta kontakt med en av Harris sine advokater dersom du er interessert i å vite mer om grensene for innholdet i utbyggingsavtaler i ditt utbyggingsprosjekt.