Innløsning av bolig- og fritidseiendommer

Det mest dramatiske en grunneier kan oppleve er at boligen blir innløst ved tvang gjennom ekspropriasjon fordi boligen ligger i vegen for et offentlig tiltak som f.eks.  veg, bane, annen infrastruktur, offentlige bygg  e.l.
I tillegg krever reglene for erstatning ved boliginnløsning særskilt kunnskap for å få fastslått riktig erstatning og grunneier bør av den grunn snarest søke bistand av advokat, en bistand som de har krav på blir dekket av tiltakshaver etter mottatt ekspropriasjonsvarsel, men ofte før etter avtale.

Full erstatning – gjenerverv

Ved innløsning av bolig har grunneier krav på full erstatning, dvs. bli stilt i samme økonomiske situasjon etter ekspropriasjonen er gjennomført som før. Dette dekkes normalt ved at en får markedsverdien av det som avståes.

Ved boliginnløsning er dette likevel ikke alltid nok. Her har grunneier krav på gjenerververstatning. Det vil si å få en erstatning som gjør at grunneier blir stilt i en posisjon til å kunne skaffe seg en tilsvarende bolig som dekker grunneiers boligbehov. Også helsemessige og familiære forhold har betydning her.

Ingen skal risikere å få innløst boligen sin uten å være økonomisk i stand til å kunne skaffe seg en ny.

Litt forenklet kan dette sies å innebære at grunneier ved gjenerverv har krav på er «ny bolig i bytte for den gamle boligen» og ikke bare markedsverdien på den gamle boligen.

Ny bolig i samme område

Erstatningen skal da være så stor at grunneier kan kjøpe seg en ny bolig før de må flytte.

Grunneier kan også kreve at den nye boligen skal ligge i noenlunde samme område som eksisterende bolig, uten at dette eksakt er angitt.
Elementer vil eksempelvis være innenfor samme skolekrets om det er skolebarn i huset, nærhet til jobb, idrettslag mm.

Er det ingen annen bolig å få kjøpt har grunneier i prinsippet krav på kostnadene med å oppføre tilsvarende ny bolig.

Fradrag i erstatningen for bedre bolig?

Dersom det er nødvendig å føre opp en ny bolig, eller dersom en må kjøpe en bruktbolig som er nyere eller har bedre standard enn den gamle, kan en oppleve at det gjøres fradrag i erstatningen. Dette gjelder særlig dersom den nye boligen har lavere driftsutgifter til eks. oppvarming, eller har lengre sannsynlig levetid.

Denne fradragsregel skal likevel brukes med forsiktighet.

Flyttekostnader, tilpasningskostnader

Gjenervervserstatning innebærer også erstatning for flyttekostnader, tilpasningskostnader (eks. flytting av gardiner fra den gamle til den nye boligen, ny tilkobling til bredbånd) og dokumentavgift (2,5 %)  som påløper ved kjøp av ny bolig.

Forholdet til markedsverdi

Kostnadene med å kjøpe en ny bolig for å dekke grunneiers boligbehov kan overstiger markedsverdien på den innløste boligen, men motsatt skal erstatningen likevel aldri være lavere.

I tettbebygd strøk har Høyesterett imidlertid fastslått at om boligen som skal innløses ligger i et område med et fungerende bruktmarked for bolig, vil markedspris på den innløste bolig, med flytte- og tilpasningskostnader i tillegg til dokumentavgift oppfylle lovens krav om gjenervervserstatning.

Dette fordi det i tettbygde strøk med fungerende boligmarked alltid vil være «tilsvarende» boliger på markedet.

Vår erfaring er at dette er en teoretisk tilnærming som ikke alltid passer i det praktiske liv når en grunneier uten selv å ville det blir tvunget ut på boligmarkedet og har begrenset tid til å se seg om etter ny bolig.

Avtale om overtakelsestidspunkt og utbetalingstidspunkt

Ved ekspropriasjon av bolighus skal partene prøve å bli enige om en avtalt innløsning.

I en slik avtale kan også tidspunkt for utbetaling av gjenervervserstatningen og tidspunkt for fraflytting bli avtalt, slik at grunneier får pengene utbetalt og har de tilgjengelige for å se seg om etter ny bolig frem til utflytting.

I denne perioden er det normalt at det avtales at grunneier kan bo vederlagsfritt i boligen mot dekning kostnader driftskostnader som strøm, forsikring og kommunale utgifter. Særlig Statens Vegvesen har etablert en praksis i boliginnløsningssaker som gir mulighet for dette.

Skjønn

Blir partene ikke enige, fastsettes erstatningen av retten ved et såkalt ekspropriasjonsskjønn.

Grunneier kan likevel måtte flytte ut av boligen hvis det er behov for det, selv om skjønnet ikke er blitt avholdt enda og erstatningen dermed ikke er fastslått.

Da vil grunneier kunne kreve utbetalt et akontobeløp som normalt vil være rundt 90 % av markedsverdien på boligen som innløses.

Advokatbistand

Husk at du har krav på å få dekket kostnader til advokatbistand ved innløsning av bolig og fritidsbolig. Ta gjerne kontakt med oss i Harris for en uforpliktende telefonsamtale.

Harris har bistått mange grunneiere i forhandlinger med det offentlige om innløsning av boliger, og vi har også bistått i skjønnsretten.

Vår hovedoppfatning er at vår bistand har bidratt til løsninger hvor grunneierne har kunnet skaffet seg ny bolig som de har vært tilfreds med.

Ønsker du å vite mer om ekspropriasjon og erstatning? Da kan kanskje disse artiklene være nyttige for deg:

• Stripeerverv
• Landbrukseiendommer
• Ekspropriasjonsprosessen