Seksmånedersfristen
Et utleiebygg regnes i avgiftsretten som en «kapitalvare». For slike bygg gjelder en klar regel: det gis ikke tilbakegående avgiftsoppgjør dersom bygget ikke er leid ut innen seks måneder etter fullføringen av byggetiltaket. Inngås leiekontrakten for sent, går fradragsretten tapt.
Når er bygget «fullført» i relasjon til MVA?
Fristen begynner å løpe når byggetiltaket er fullført. Loven sier at slike kapitalvarer anses fullført når det er utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse – eller, dersom slik tillatelse ikke er nødvendig, når bygget tas i bruk. Det er det som inntreffer først som får fristen til å løpe. Får man først en midlertidig brukstillatelse, og deretter en ferdigattest, er den midlertidige brukstillatelse som markerer fullføringstidspunktet og fristens utgangspunkt.
I praksis er det som regel den midlertidige brukstillatelsen som utløser fullføringstidspunktet, siden den ofte kommer før ferdigattest.
Ett bygg – eller flere «kapitalvarer»?
Et bygg kan etter omstendighetene bestå av flere kapitalvarer, slik at et bygg som utvikles gradvis, anses fullført gradvis. Dette åpner for en gunstig løsning for utbyggeren: gis det flere, ulike midlertidige brukstillatelser for ulike deler av bygget, kan hver del få sitt eget fullføringstidspunkt og dermed ulik seksmånedersfrist.
Konsekvensen er praktisk viktig:
- Bare brukstillatelse for deler av bygget: De arealene som omfattes av brukstillatelsen anses fullført; resten anses ikke fullført før de senere får sin egen tillatelse. Fristene starter da på ulike tidspunkter.
- Brukstillatelse for hele bygget: Da starter brukstiden, og dermed seksmånedersfristen, for hele bygget samtidig, også for arealer som ennå ikke er utleid eller innredet.
Et konkret og nylig eksempel fra Skatteklagenemnda
Et selskap oppførte en næringspark i to byggetrinn. Det fikk midlertidig brukstillatelse for byggetrinn 1 i desember 2018 og for byggetrinn 2 i mars 2019. Samtlige arealer, også de som fortsatt var «rålokaler» uten leietakere, der det gjenstod arbeider for rundt 14,5 millioner kroner, var i avgiftsrettslig forstand fullført allerede i mars 2019.
Leiekontraktene ble først inngått i november og desember 2019 – altså mer enn seks måneder etter brukstillatelsene. Selskapet hevdet at lokalene reelt sett ikke var ferdige og derfor måtte behandles som egne, ikke-fullførte kapitalvarer.
Anførselen førte ikke frem. Det var allerede gitt midlertidig brukstillatelse for hele bygget, og det fantes derfor ikke et senere tidspunkt som kunne anses som fullføring – uavhengig av hvor mye innvendig arbeid som gjenstod. Som skattekontoret påpekte, kunne selskapet ha begrenset søknaden til de ferdige arealene, men valgte å søke for alt. Avgiftskonsekvensen fulgte dermed av selskapets egne valg. Fradrag på over 10 millioner kroner gikk tapt.
Avslutning
Saken fra Skatteklagenemnda viser at brukstillatelsen ikke bare er et byggesaksdokument – den er en avgiftsmessig startknapp. Hovedlærdommen for utbyggere som leier ut «litt etter litt», er:
- Vurdér bevisst hvilke arealer brukstillatelsen skal omfatte. Søker man for hele bygget på én gang, starter fristen for alt samtidig.
- Det hjelper ikke å argumentere i ettertid med at lokalene «egentlig ikke var ferdige». Det er den utstedte tillatelsen som teller.
- Senere arbeider med leietakertilpasninger kan riktignok utgjøre egne kapitalvarer med egen justeringsperiode, men det redder ikke fradraget på selve oppføringskostnadene når bygget allerede er fullført.
Kort sagt: ved utleiebygg med flere brukstillatelser ligger det både en mulighet og en felle. Riktig tilpasset søknadsstrategi kan gi flere selvstendige frister og sikre fradrag – men en for vid søknad kan utløse fristen for tidlig og koste millioner.
