Hva skjedde i saken?
Saken gjelder et salg av en eiendom utenfor Stavanger som ble gjennomført i juni 2023. I salgsoppgaven var det gitt opplysninger om et pågående veiprosjekt i nærheten, som blant annet innebar utvidelse av E39 fra to til fire felt og etablering av ny tilførselsvei.
Kjøperne overtok eiendommen i oktober 2023. Kort tid etter kontaktet de Statens vegvesen, og fikk samme dag detaljert informasjon om veiplanene – herunder omlegging av en fylkesvei nær eiendommen. Den 1. november 2023 reklamerte kjøperne over manglende opplysninger om veiutbyggingen. I februar 2024 varslet de om heving, og i mars 2024 erklærte de formelt heving av kjøpet.
Lagmannsretten ga kjøperne medhold og tilkjente dem 7,4 millioner kroner. Selgerne anket til Høyesterett.
Spørsmålet for Høyesterett
Det sentrale spørsmålet var om kjøperne hadde fremsatt krav om heving innen rimelig tid, jf. avhendingsloven § 4-13 andre ledd. Bestemmelsen oppstiller en særskilt reklamasjonsfrist ved hevingskrav – det er altså ikke tilstrekkelig å reklamere over mangelen etter den alminnelige fristen i § 4-19.
Høyesterett kom til
Rettsgrunnlaget: avhendingsloven § 4-13
Den særskilte reklamasjonsfristen begynner å løpe fra det tidspunktet kjøperen kjente eller burde ha kjent til forhold som gjør det realistisk at heving kan være rettmessig. Kjøperen må ha hatt foranledning til å vurdere de faktiske forholdene som har betydning for om mangelen er vesentlig – men det kreves ikke at kjøperen har innhentet juridiske vurderinger.
Høyesterett fastslo at fristen starter uavhengig av om kjøperen har fått fullt oversikt over verditapet. Det avgjørende er at kjøperen har tilstrekkelig kunnskap til å se at heving fremstår som en realistisk mulighet.
Fristens lengde
Fristen er «rimelig tid», og beror på en konkret vurdering av mangelens karakter og hensynene til begge parter. Fristens lengde og utgangspunkt må ses i sammenheng. Det kan ikke fastsettes en absolutt frist, men tre måneder vil normalt være tilstrekkelig.
Resultatet i saken
Høyesterett la til grunn at fristen begynte å løpe 27. oktober 2023 – da kjøperne fikk detaljert informasjon fra Statens vegvesen og dermed kjente til de vesentlige forholdene ved veiutbyggingen. Varselet om heving ble sendt 19. februar 2024 – mer enn tre måneder og tre uker etter friststarten – og det formelle hevingskravet ble fremsatt 13. mars 2024.
Ettersom varselet var forfattet av kjøpernes advokat, stilte Høyesterett krav om at meldingen måtte være utvetydig. Varselet i februar var ikke tilstrekkelig klart til å være fristavbrytende. Heving ble dermed først erklært 13. mars 2024 – fire måneder og 16 dager etter friststarten – og kravet ble ansett fremsatt for sent.
Unntaket i § 4-13 andre ledd andre punktum – som innebærer at fristen ikke gjelder dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro – kom ikke til anvendelse. Høyesterett fant ikke grunnlag for å karakterisere selgernes opptreden som grovt uaktsom.
Lagmannsrettens dom ble opphevet.
Krav til reklamasjon ved heving – en oppsummering
For kjøpere som vurderer å heve et boligkjøp, innebærer dommen følgende:
- Spesifisert reklamasjon kreves: Den alminnelige reklamasjonen etter § 4-19 (melding om mangel innen rimelig tid) er ikke tilstrekkelig. Det må i tillegg fremsettes en særskilt melding om at kjøperen ønsker å heve.
- Fristen er kort – normalt tre måneder: Fristen løper fra kjøperen kjente eller burde kjent til forhold som gjør at heving realistisk kan gjøres gjeldende.
- Juridisk bistand gir strengere krav: Reklamasjoner forfattet av advokater vurderes strengere. En «varslet» heving er ikke nok dersom det ikke klart fremgår at kjøperen mener avtalen ikke lenger binder partene.
- Unntaket for grov uaktsomhet er snevert: Selgerens opptreden må representere et markert avvik fra forsvarlig handlemåte for at unntaket skal komme til anvendelse.
Har du spørsmål om reklamasjon, heving eller mangelskrav ved boligkjøp? Ta kontakt med våre advokater innen eiendomsrett og avhendingsrett.
