Statlige byggherrers erfaring med totalentrepriser

Totalentreprise vs. utførelsesentreprise

Tradisjonelt vil totalentrepriser gi større ansvar til entreprenør og redusere antall grensesnitt sammenliknet med utførelsesentreprisemodeller. Dette kan gi grunnlag for færre konflikter. Tvistene som oppstår er imidlertid ofte mer komplekse, og beløpsmessig større enn i utførelsesentrepriser. Valg av entreprisemodell reiser en rekke interessante problemstillinger.

Interessante problemstillinger

Svenske studier har antydet at totalentrepriser hemmer konkurransen i markedet. Gjelder dette også i Norge?

Endringsomfanget i totalentrepriser kan være betydelig, både i antall og volum i forhold til kontraktsummen. Hvilke krav stiller dette til byggherrens administrasjon og kontraktsoppfølging?

I hvilken grad gir totalentrepriser forutsigbar og effektiv fremdrift?

Hvordan påvirker valget av totalentreprise byggherrens evne til prosjektstyring?

I en studie publisert i juni 2024 (Concept-rapport nr. 75,) presenterer Forskningsprogrammet Concept hvilke erfaringer statlige norske byggherrer har med entrepriseformen totalentreprise i lys av de problemstillingene som er nevnt over.

Funn i studien utført av Forskningsprogrammet Concept

Her er noen av konklusjonene i studien:

• Det var god interesse og konkurranse i markedet for oppdragene, også de største kontraktene. Først når kontraktene oversteg tre milliarder kroner gikk antall tilbud noe ned.
• Studien viser at byggherren i totalentreprisekontrakter må regne med at endringer/tillegg vil utgjøre mellom 10 og 15 % av kontraktens sluttsum. I gjennomsnitt hadde kontraktene 32 endringer per 100 millioner kroner i kontraktssum. Dette synliggjør et vesentlig behov for ressurser til oppfølging av kontrakt og prosjekt fra byggherresiden.
• Majoriteten av totalentrepriser i byggeprosjekter har en tendens til å bli forsinket med 1–3 måneder. For anleggsprosjekter ble sluttfristen derimot overholdt i 75 % av tilfellene.
•  utførelsesentrepriser vil prisen normalt være knyttet til et detaljert underlag prosjektert av byggherre. Priser vil da kunne knyttes til prosesskoder med høy detaljeringsgrad. Det gir byggherre detaljert informasjon om kostnaden for arbeidsprosesser og materiell. I totalentrepriser gis det normalt én samlet fastpris for hele oppdraget, ofte fordelt på noen få hovedkategorier. Det svekker byggherres mulighet til innsyn i detaljer i kalkylene, og dermed mulighetene til å registrere erfaringsdata. Dette kan svekke byggherrens evne til prosjektstyring på sikt.

Du kan lese hele rapporten her

Funnene sett i lys av erfaringene til entreprise-teamet i Harris Advokatfirma

Vi i entreprise-teamet i Harris Advokatfirma mener funnene i studien samsvarer godt med våre erfaringer, og langt på vei er overførbare også til oppdrag der private aktører er byggherre/utbygger. Eksempelvis kan vi vise til funnet om at byggherren må regne med at endringer/tillegg vil utgjøre mellom 10 og 15 % av kontraktssummen. Årsakene til dette kan variere, men én forklaring kan være:

Totalentrepriser kjennetegnes ved at det gis en overordnet og funksjonsbasert arbeidsbeskrivelse for bygget eller anlegget. Totalentreprenøren vil innenfor den avtalte arbeidsangivelse, og rammene av alminnelig god ytelse, ha valgfrihet med hensyn til hvilke løsninger og kvaliteter som skal leveres for kontraktssummen.

Vår erfaring er at dette kan skape et spenningsforhold mellom byggherrens forventinger og det totalentreprenøren mener å være forpliktet til å levere. Avhengig av beskrivelsens kvalitet kan dette føre til endrings- og tilleggsarbeider av et betydelig omfang, samt tvist om tilleggsvederlag er berettiget og/eller om leveransen er kontraktsmessig.

Utmålingen av tilleggsvederlag er ofte mer usikker og kostbar for byggherren ved totalentreprise enn ved utførelsesentreprise. Derfor er det viktig at arbeidsbeskrivelsen er presis, slik at totalentreprenøren kan prise arbeidet korrekt og byggherren kan unngå uventede tilleggskostnader.

Les også vår sak om valg av entrepriseform