Hva gjør du når Vegvesenet, Bybanen, Jernbaneverket, kommunen og kraftselskaper kommer og vil gjøre inngrep på eiendommen din?

Når Vegvesenet, Bybanen, Jernbaneverket, kommuner og kraftselskaper eller andre tiltakshavere skal utføre byggearbeider e.l. på eller over din eiendom, krever det at disse har hjemmel og derved rett til å gjøre dette.

Slik rett kan tiltakshaveren få på forskjellige måter og det mest vanlige er gjennom en planbehandling etter plan- og bygningsloven og påfølgende vedtak om ekspropriasjonstillatelse.

Kraftselskaper og utbyggere av vannkraft og vindkraft skaffer seg slike rettigheter gjennom en konsesjonsbehandling etter andre lover.

Felles for alle slike saker er at tiltakshaveren, som en del av prosessen, i tillegg må skaffe seg tillatelse til å erverve den grunn og de rettigheter som er nødvendig for å gjennomføre tiltaket. Grunn- og rettighetservervet kan enten gjennomføres som ekspropriasjon (tvungen avståelse mot erstatning) eller gjennom frivillige forhandlinger om avståelse og erstatning. Frivillige forhandlinger foregår under trussel om ekspropriasjon, der man ikke oppnår frivillig avtale.

PROSESSEN

PLANPROSESSEN

En planprosess tar normalt lang tid og de grunneiere som er berørt skal ha fått anledning til å uttale seg opptil flere ganger. I planfasen vil det ofte også være flere alternativer, slik at det under høringsfasen normalt gis innspill fra langt flere enn de som til slutt blir berørt av tiltaket.

RETTIGHETSERVERV

Grunn- og rettighetservervet tar normalt utgangspunkt i den endelige vedtatte reguleringsplanen eller konsesjonsvedtaket. Det er disse vedtak som gir tiltakshaver grunnlag for å starte opp den videre prosess. Det skjer likevel at grunneiere blir kontaktet før det foreligger endelig vedtatt reguleringsplan eller konsesjonsvedtak, fordi det er av stor betydning for tiltakshaveren å gjøre nødvendige forberedelser og tidlig starte opp med ordinære frivillige forhandlinger.

FORHANDLINGER

I større og større utstrekning ønsker tiltakshaver å gjennomføre frivillige forhandlinger. Dette i stedet for ekspropriasjonsvedtak med påfølgende rettslig behandling for domstolene. I slike frivillige forhandlinger anvendes de samme erstatningsrettslige prinsipper for fastsettelsen av erstatningen(e) som ved domstolene. Fordelen med frivillige forhandlinger er at de normalt vil skje raskere enn domstolsbehandling og at det ofte kan utvises en større smidighet fra tiltakshaverens side særlig mht. tilpasninger av inngrep/andre tiltak, noe som kan være fordelaktig for grunn- og rettighetshaver. Når frivillig avtale er inngått, er saken normalt avsluttet.

EKSPROPRIASJON

Dersom ikke frivillige avtaler oppnås og vedtak om ekspropriasjon er innvilget etter eventuell klagebehandling, kan tiltakshaver gjennom ekspropriasjon skaffe seg rett til å erverve grunn og rettigheter ved tvang. Selve ekspropriasjonsvedtaket kan påklages. Dette mot å betale erstatning som fastsettes ved skjønn for en domstol hvor retten består av en dommer (jurist) og to eller fire skjønnsmenn med særlig kunnskap om de tema saken reiser.

Rettens eneste oppgave utover å kontrollere gyldigheten av ekspropriasjonsvedtaket, er å fastsette erstatningen for den grunnen og/eller de rettigheter som avgis til tiltakshaver. Når avgjørelsen fra skjønnsretten foreligger, kan denne angripes ved å begjære overskjønn.

GRUNNEIERS RETTSLIGE POSISJON

ERSTATNING

Det følger av Grunnlovens § 105 at enhver som må avstå grunn eller rettigheter som omtalt her har krav på full erstatning. Disse prinsippene er regulert i ekspropriasjonserstatningsloven med tilhørende rettspraksis. Erstatningen skal fastsettes enten som salgsverdi eller bruksverdi, og man har alltid krav på den høyeste av disse to.

Hvis bolig, fritidsbolig eller annen bygning må rives, vil eiendommen normalt bli innløst og erstatningen blir normalt fastsatt etter gjenanskaffelsesverdi. I tillegg vil det kunne bli snakk om ulempeerstatninger. Slike erstatninger vil ofte være av individuell karakter og vil måtte vurderes konkret. Stikkordsmessig kan nevnes nærføringsulemper som støy, støv, innsyn, skjemmende utseende, driftsmessige ulemper som lenger driftsveger og arronderingsulemper.

SAKSOMKOSTNINGER, MINNELIGE FORHANDLINGER OG RETTSAVGJØRELSER

Tiltakshaveren er fra det er søkt om ekspropriasjonstillatelse, pålagt ifølge loven å dekke grunneiers nødvendige kostnader til sakkyndig og juridisk bistand. Det er en følge av at grunneier påføres et ikke ønsket tiltak ved tvang, og skal av den grunn ikke påføres ytterligere utgifter når en trenger hjelp for å ivareta sine interesser. Det er grunneier som selv velger hvilken f.eks. advokat de vil ha bistand av, selv om det er tiltakshaver som skal betale for advokaten. På den annen side kan tiltakshaver kreve at grunneierne samler seg om et begrenset antall advokater.

Dersom det ikke oppnår en minnelig avtale vil saken bli løst gjennom domstolsbehandling som skjønn. Også for første gangs behandling av skjønnsretten skal tiltakshaveren dekke sakens omkostninger.

Dersom grunneier er misfornøyd med resultatet, kan det begjæres overskjønn til lagmannsretten. Er det bare saksøkte (grunneieren) som begjærer overskjønn, tar grunneier en risiko når det gjelder saksomkostninger. Dersom man ikke får et bedre resultat i overskjønnet enn det man fikk i underskjønnet, og dermed har tapt saken, vil man måtte dekke egne omkostninger. Mener retten at det ikke var grunnlag for å kreve overskjønnet kan grunneier også bli pålagt å dekke motpartens (tiltakshaver/eksproprianten eller saksøker) saksomkostninger. Dersom motparten er misfornøyd med resultatet og krever overskjønn, må denne alltid dekke alle saksomkostningene. Dersom begge parter krever overskjønn, viser praksis at da vil grunneier normalt også få dekket sine saksomkostninger, selv om ikke alle tema det er begjært overskjønn over skulle gi bedre erstatning.

Overskjønn kan bli gjenstand for anke til Høyesterett. I så tilfelle er det de vanlige saksomkostningsregler etter tvisteloven som gjelder.

HVORFOR HA JURIDISK ELLER SAKKYNDIG BISTAND UNDER FORHANDLINGENE?

Som nevnt over har grunneier krav på full erstatning. For å sikre at det blir ytet full erstatning er det viktig at alle forhold som kan ha innvirkning på et erstatningskrav kommer tydelig frem. Dette kan en erfaren rådgiver sikre.

For tiltakshaver er den enkelte grunneier bare en av mange andre grunneiere de ønsker å få avtale med. Erfaring viser at tiltakshaver i enkelte saker kan gå litt fort frem og ikke fange opp alle forhold som er av betydning. Videre vil styrkeforholdet ofte fremstå som ubalansert mellom en enkel grunneier og en stor og profesjonell aktør som tiltakshaver vil være.

Fastsettelse av erstatning er også basert på erfaring og kunnskap om hvordan inngrepene verdimessig slår ut i forhold til de forskjellige typer inngrep.

Det er i den forbindelse også viktig å fremheve at fastsettelsen beror på skjønn og ikke matematikk med fasitsvar. Verditapet vil en heller aldri fått avklart fullt ut da erstatning f.eks. etter salgsverdi ikke vil bli fastsatt ut fra hvordan markedet reagerer, men kun ut fra en tenkt situasjon om salg av en eiendom med og uten inngrepet.

FORHÅNDSTILTREDELSE

Det hender at tiltakshaver har behov for å komme i gang med arbeider før han har fått rett til det eller erstatningen er fastsatt. Da kan det bli behov for å inngå særskilt avtale om frivillig forhåndstiltredelse, dersom man ikke fremforhandler en endelig avtale med én gang hvor tidspunkt for tiltredelse vil inngå. En slik avtale vil gi tiltakshaveren tilgang til eiendommen på avtalte vilkår som f.eks. at det er innarbeidet tilpasninger/vilkår som begrenser inngrepets negative konsekvens.

I andre tilfeller hvor det er viktig for tiltakshaver å komme i gang, kan tiltakshaveren etter søknad som grunneier har merknadsrett til, skaffe seg tillatelse (hjemmel) til å tiltre eiendommen før det er inngått avtale eller det er avholdt skjønn. I slike tilfeller kan man ikke nekte at tiltakshaver påbegynner arbeidene, men disse må utføres innenfor rammene av den tillatelsen som foreligger.

HVILKEN BISTAND KAN VI TILBY?

Vi har lang og omfattende erfaring med å bistå grunneiere i saker om eiendomserverv og ekspropriasjon, både når det gjelder forhandlinger om minnelige avtaler og i skjønnssaker for alle rettsinstanser. I tillegg har vi omfattende erfaring og kompetanse innenfor plan og bygningsrett og annen forvaltningsrett.

Vi bistår til enhver tid et stort antall grunneiere i forskjellige infrastrukturtiltak hele Vestlandet hvor vi har særlig lokalkunnskap til eiendomsmarkedet. Ikke minst gjennom vår eiendomsutviklingsgruppe som er løpende oppdatert på eiendomsmarkedet. Vi kjenner rettsreglene og saksbehandlingsreglene, og har gode kunnskaper om tekniske, landbruksfaglige og andre faktiske forhold som har betydning for eiendomsverdier og erstatningsberegninger.

Vi kan tilby følgende bistand:

• Merknader/høringsuttalelser for grunneiere i forbindelse med reguleringsplaner og søknader om konsesjon.
• Utarbeiding av uttalelser og klager over plan- og/eller konsesjonsvedtak og vedtak om ekspropriasjonstillatelse og/eller vedtak om forhåndstiltredelse.
• Bistand i forhandlinger med tiltakshaver om erstatning og eventuelle tiltak på grunneiernes eiendommer som kompensasjon for tap og ulemper.
• Bistand som prosessfullmektig i skjønnssaker for alle rettsinstanser.

Har du spørsmål om eiendomserverv og ekspropriasjon og ønsker å få nærmere råd i forhold til prosessen din sak kan du ta kontakt med en av våre advokater som arbeider med dette rettsfeltet. En slik henvendelse besvares kostnadsfritt!