Kan eierseksjonssameiet ditt saksøke utbyggerens ledelse? Høyesterett sier ja.

Kort om Høyesteretts vurdering

Høyesterett tok stilling til spørsmålet om et eierseksjonssameiet kunne reise søksmål mot personer i ledelsen i utbyggerselskapet, herunder daglig leder og styreleder, for påståtte mangler ved fellesarealene. Eierseksjonssameiets styre sin rett til å reise søksmål for seksjonssameierens mangelskrav knyttet til fellesarealene mot utbyggerselskapet, følger av eierseksjonsloven § 60:

«Styret kan også gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene eller forsinket ferdigstillelse av disse.»

Det sentrale spørsmålet var om ordet «utbyggeren» i bestemmelsen også kunne omfatte erstatningskrav mot personer i ledelsen, som ikke selv har kontraktsforhold med eierseksjonssameiet.

Høyesterett kom til at også slike personer kan omfattes. Retten viste til at selv om ordlyden peker mot selve utbyggerselskapet, er den ikke avgjørende alene. Ordlyden må vurderes i lys av kravet om at det skal «knytte seg til mangler ved fellesarealene». Dette uttrykket favner vidt, og Høyesterett la til grunn at det også kan omfatte erstatningskrav etter aksjeloven § 17-1, dersom manglene skyldes uaktsomhet fra personer i selskapets ledelse.

Det avgjørende er ikke om det foreligger et kontraktsforhold, men om kravet hevdes å springe ut av mangler ved fellesarealene. Høyesterett la også stor vekt på formålet bak bestemmelsen: Å sikre en praktisk og effektiv prosess for håndtering av slike krav. Dette talte for en utvidet forståelse av hvem som kan saksøkes av eierseksjonssameiet.

På denne bakgrunn konkluderte Høyesterett at eierseksjonssameiet også har partsevne for krav mot styremedlemmer og daglig leder i utbyggerselskapet, når det gjøres gjeldende erstatningsansvar etter aksjeloven § 17-1 på grunnlag av mangler ved fellesarealene.

Hva betyr Høyesteretts avgjørelse for eierseksjonssameier og eventuelt andre sammenslutninger?

Høyesteretts kjennelse utvider forståelsen av eierseksjonssameiets partsevne og legger til rette for en mer effektiv håndtering av krav mot ledelsen i utbyggerselskapet. Ved å gi eierseksjonssameiets styre adgang til å representere fellesskapet i søksmål, unngås behovet for at hver enkelt seksjonseier må gå til sak. Dette effektiviserer prosessen og styrker samtidig rettssikkerheten både for sameiet som fellesskap og den enkelte seksjonseier.

Kjennelsen har visse paralleller til Høyesteretts avgjørelse i Rt. 2010 s. 402 (Norsk Tillitsmann), hvor retten vurderte om en tillitsmann kunne reise sak på vegne av en gruppe obligasjonseiere. Felles for begge avgjørelser er anerkjennelsen av behovet for at én representant kan føre sak for flere for å ivareta felles interesser og sikre en effektiv prosess. Selv om Norsk Tillitsmann-saken bygget på en bredere vurdering etter tvisteloven § 1-3, uten uttrykkelig lovhjemmel for adgangen til å fremme andres krav, illustrerer begge avgjørelser Høyesteretts vilje til å åpne for søksmålskompetanse der det foreligger et reelt praktisk behov og rettssikkerhetsmessige hensyn taler for det. Tilsvarende er det eksempelvis lagt til grunn i rettspraksis at aksjonærer i et aksjeselskap som er under konkursbehandling, i eget navn og for egen regning, har en subsidiær rett til å reise søksmål om selskapets erstatningskrav mot ledelsen etter aksjeloven § 17-1 når boet velger å ikke fremme kravet.

Om avgjørelsen får betydning for andre sammenslutninger, er usikkert. Likevel kan den pragmatiske tilnærmingen signalisere at også andre sammenslutninger vil kunne ha partsevne, så fremt det foreligger et legitimt behov.

Høyesteretts avgjørelse gir eierseksjonssameier flere viktige fordeler:

• Redusert risiko og kostnader: Eierseksjonssameier kan reise sak samlet, representert ved styret, uten at hver enkelt seksjonseier må gå til sak.

• Styrket rettssikkerhet: Eierseksjonssameier får bedre muligheter til å holde personer i utbyggerselskapets ledelse ansvarlig, selv om selskapet ikke lenger har midler.

• Motvirker ansvarsfraskrivelse: Utbyggere kan ikke lenger skjerme seg bak selskapsstrukturering dersom ledelsen har opptrådt uaktsomt og kan holdes personlig ansvarlig.