Ekspropriasjon – må du låne bort hagen din gratis i mange år?

Denne saken ble først publisert i Boligmentoren nr. 3 2023. Forfatter er Kathrine Lien Mjell i Harris Advokatfirma AS.

Et scenario som ikke er helt ukjent for dem som har opplevd det, er som følger: Det er vedtatt at en reguleringsplan om et større veiprosjekt i nærheten av deg. Huset ditt blir ikke berørt, men veien som går langs hagen din skal få fortau, utvides, eller endres, på en eller annen måte. Noen år senere er det klart at veiprosjektet skal gjennomføres, og du får en henvendelse fra Fylkeskommunen (eller et annet offentlig organ, som Statens Vegvesen, kommunen eller Nye Veier). De trenger en stripe av hagen din til det nye fortauet, og tilbyr deg en pris for det. De kommer også til å måtte bruke store deler av den resterende delen av hagen i anleggsperioden. Trampolinen må fjernes og hekken mot veien forsvinner. De vet ikke hvor lenge de må bruke hagen, og vil ikke sette noen avgrensning i tid, men i reguleringsplanen har du fått med deg at anleggsperioden for prosjektet kan vare opp til fem år. De kan heller ikke si hva hagearealene skal brukes til i anleggsperioden. Og de vil ikke betale noe for bruken. Hva gjør du da?

Dine rettigheter som grunneier – overordnet

For det første er det viktig å vite at Fylkeskommunen verken kan erverve stripen fra hagen din, eller bruke hagen din midlertidig, uten enten en avtale med deg, eller etter at de har fått både ekspropriasjonsvedtak og rett til «forhåndstiltredelse». Fylkeskommunen vil ofte være rask med å varsle ekspropriasjon, og fra det tidspunktet har du krav på å få dekket advokatbistand. Normalt vil de også dekke slike kostnader i forhandlingene før ekspropriasjon varsles. Vi anbefaler bruk av advokat i slike saker, for å være sikker på å få den erstatningen som grunneier har krav på. De skal også kunne redegjøre for hva de midlertidige arealene skal benyttes til, og hvor lenge de skal bruke arealene. I mange tilfeller opplever vi at det anses som tilstrekkelig at det bare angis at bruken er «anleggsbelte» eller lignende. Det kan diskuteres om det er tilstrekkelig. Når det gjelder tidsrommet for bruken, må en kunne kreve at det avgrenses. Kan de ikke avgrense anleggsperioden til annet enn det som er nevnt i reguleringsplanen, eksempelvis fem år, så får det være avgrensningen. Dette vil imidlertid kunne få betydning for hvilken erstatning en skal få, dersom en har krav på erstatning.

Plikten til å avklare inngrepet – hvilken erstatning skal utbetales?

Når det gjelder realitetene, har det offentlige, Fylkeskommunen i dette tilfellet, ansvaret for å avklare hva inngrepet går ut på. Da er vi over på det temaet som er mest omdiskutert. Skal det betales noe for bruken? Fylkeskommunen vil hevde at du ikke vil ha noe økonomisk tap av at de bruker hagen din. Du har ikke benyttet den til noe som gav inntekter, du har ikke leid den bort, og du får ikke noen kostnader med å leie ny hage. Kort sagt (med egne ord): En hage er en luksus du kan klare deg uten. Spørsmålet blir om denne grunnholdningen er riktig. Dersom du skulle selge boligen din i anleggsperioden, vil dette fort kunne få innvirkning på kjøpesummen du får. En småbarnsfamilie på jakt etter ny bolig vil normalt velge boligen med hage som er tilgjengelig, fremfor boligen hvor hagen først er tilgjengelig om potensielt fem år. I en salgsprosess vil du sannsynligvis få et tap i markedsverdi. Utfordringen her er at erstatningen ofte utmåles før anleggsarbeidene setter i gang. Da er det gjerne ikke noen planer om salg, og det kan være vanskelig å få Fylkeskommunen til å utbetale tapet i salgsverdi. I utgangspunktet har du imidlertid ikke noe krav på å få «revurdert» erstatningen hvis du likevel plutselig ender opp med å måtte selge like før, eller under en anleggsperiode. For det er ikke alltid så enkelt at en bare kan vente med å selge boligen til anleggsarbeidene er over. Samlivsbrudd, dødsfall, gjeldsproblemer, nye behov – livet er uforutsigbart, og situasjonen kan plutselig være aktuell. Det finnes rettspraksis som gir grunneier erstatning for et generelt tap i markedsverdi, og det finnes rettspraksis som ikke gir slik erstatning. Dette er en erstatningspost under utvikling. Uansett er det klart at for deg er det en ulempe å ikke kunne bruke hagen din, selv om du ikke selger.

Hvordan skal du forholde deg til dette?

Vår anbefaling er å ta kontakt med advokat, og forsøke å få fremforhandlet så gode vilkår som mulig. Om du ikke får fremforhandlet en erstatning, er det kanskje mulig å få inn en klausul om revurdering ved salg? Eller en begrensning i anleggsperioden / begrensning av arealer / oppsett av skjermende gjerder. Det er mange muligheter som kanskje gjør dette mindre urimelig, og det kan hjelpe å ha en advokat til å se på mulighetene. Kommer dere ikke til enighet, vil det være skjønnsretten som tar stilling til erstatningen, og da bør du være tydelig på at det kreves erstatning også for slik midlertidig bruk. Argumentasjonen kan knyttes opp mot tap av markedsverdi, eller en kan eventuelt se på kostnadene med leie av tilsvarende areal i anleggsperioden.

Hva med beplantning?

Normalt sett vil det offentlige, eksempelvis her Fylkeskommunen, gi en erstatning for tap av beplantning, som blomster, bærbusker, trær, etc. som må fjernes. Her må det forhandles særskilt. Kostnadene med å få replantet dette av profesjonelle vil fort bli dyrt, men igjen kan det muligens gjennomføres tiltak som oppføring av nye gjerder eller murer som også kan kompensere noe.

Avsluttende bemerkninger

Som grunneier kan det oppleves som en stor belastning når det offentlige trenger arealer fra boligtomter, og mulighetene for å stoppe det er små. Vi anbefaler derfor alle å være tidlig ute – følg med på planprosesser rundt din eiendom, og sett deg inn i hva som kan bli konsekvensene. Kanskje kan veien justeres litt, slik at den heller tar mer av skogholtet på den andre siden av veien? Kanskje kan du få inn en støyskjerm mot veien, eller at det må bygges en trapp opp en bratt skråning som erstatning for dagens gangvei. Når reguleringsplanen er vedtatt, er det ofte for sent å få gjennom slike tiltak. Når grunnervervet skjer, ta kontakt med en advokat for profesjonell hjelp, og forsøk å være kreativ og løsningsorientert i avtaleforhandlingen.