Ny dom fra Høyesterett om hevingsoppgjør etter bustadoppføringsloven

HEVINGSOPPGJØR ETTER BUSTADOPPFØRINGSLOVEN 

GENERELT OM HEVINGSGRUNNLAG OG UTGANGSPUNKTET FOR HEVINGSOPPGJØRET

Heving betyr at den ene parten kansellerer avtalen med umiddelbar virkning. Dersom det foreligger vesentlig kontraktsbrudd fra entreprenørens side der denne er engasjert av en forbruker til oppføring av bolig eller tilbygg til bolig på egen grunn (buofl. § 1 første ledd bokstav a), har forbrukeren rett til å heve kontrakten, jf. bustadoppføringslova § 34 (buofl.).

Forbrukeren kan også heve avtalen dersom det før overtagelsestidspunktet er klart at det vil komme til å foreligge en mangel som vil utgjøre et vesentlig kontraktsbrudd fra entreprenørens side. I slike tilfeller har forbrukeren rett til å engasjere en annen entreprenør til å ferdigstille arbeidet. Den entreprenøren som opprinnelig var engasjert vil likevel ha krav på vederlag for «det som er utført i samsvar med avtalen», jf. buofl § 21 første ledd. Samtidig gir bustadoppføringsloven forbrukeren krav på prisavslag etter buofl § 33 og eventuelt også erstatning etter § 35 når det foreligger en mangel.

HØYESTERETTS DOM AVSAGT 28. JANUAR 2016 (HR-2016-219-A)

KORT OM SAKSFORHOLDET

Forbrukeren (byggherren) inngikk våren 2012 avtale med entreprenøren om oppføring av et tilbygg til sin enebolig. Oppdraget var begrenset til oppføring av råbygg etter at forbrukeren selv hadde utført grunnarbeidet og støpt fundamentet til nybygget. Kontraktssummen var på kr 450 000,-. I mai 2012 betalte forbrukeren et akontobeløp på kr 300 000 til entreprenøren, idet 70 prosent av arbeidet da var utført. Senere i mai 2012 ble arbeidet stanset på grunn av manglende innsending av byggesøknad til kommunen. Råbygget var da anslått til 90 prosent ferdig. Det ble imidlertid påvist en rekke feil og mangler ved bygget, og kontrakten ble hevet høsten 2012. Forbrukeren engasjerte takstmann, som vurderte omfanget av manglene, og deretter ny entreprenør, som sammen med byggherren selv utbedret manglene og ferdigstilte bygget.

Partene var enige om at det skulle foretas et hevingsoppgjør, selv om entreprenøren ikke var enig i at det var grunnlag for heving. Partene var imidlertid uenige om hvordan hevingsoppgjøret skulle gjennomføres.

PROBLEMSTILLINGEN

Spørsmålet som var til behandling for Høyesterett var hvordan hevingsoppgjøret i det konkrete tilfellet skulle gjennomføres. For å besvare dette måtte Høyesterett ta stilling til hvordan formuleringen «det som er utført i samsvar med avtalen» i buofl § 21 skulle fortolkes. Dette var avgjørende for hvordan hevingsoppgjøret skulle gjennomføres.

Forbrukeren hevdet at formuleringen måtte forstås slik at entreprenøren ikke hadde krav på å få betalt for annet enn den delen av arbeidet som var kontraktsmessig utført, i dette tilfellet begrenset til reisverket på tilbygget. Entreprenøren hevdet på sin side at formuleringen måtte ses i sammenheng med erstatningsregelen i buofl § 35, og at han derfor hadde krav på den fulle kontraktssummen med fradrag for kostnadene ved fullføring av gjenstående arbeid. Siden den nye entreprenøren hadde fullført arbeidet innenfor den prisen som gjensto å betale under den opprinnelige kontrakten, mente entreprenøren at forbrukeren hadde fått arbeidet ferdigstilt til avtalt pris og derfor ikke kunne kreve fradrag i betalt beløp.

HØYESTERETTS SYN PÅ SAKEN

Ingen av partene ble hørt med sine anførsler.

Høyesterett slo fast at man i et hevingsoppgjør som i det konkrete tilfellet, må skille mellom fastsetting av vederlaget for det som er levert og erstatningskravet for merkostnaden som følge av at en annen entreprenør fullfører prosjektet. I dommen klargjør Høyesterett hvordan beregningen av vederlaget for det mangelfullt utførte arbeidet skal fastsettes.

Høyesterett la til grunn at oppgjørsformen ved heving etter buofl § 21 første ledd skal følge «entreprisemodellen». Dette i motsetning til «restitusjonsoppgjør», som er omtalt i § 21 tredje ledd. Høyesterett slo fast at forbrukeren skulle betale vederlag til entreprenøren for alt arbeid som var utført, også det som var mangelfullt utført, men da med fradrag for mangler ved det som var levert på hevingstidspunktet. Fradraget ble beregnet etter reglene om prisavslag i buofl § 33.

Beregningen av vederlaget blir på denne måten det samme uavhengig av om byggherren har hevet fremtidige ytelser eller ikke.

En konsekvens av dommen fra Høyesterett er at entreprenøren kan oppnå en viss fortjeneste på utført arbeid, selv når dette arbeidet representerer en mangelfull ytelse. Dette vil være tilfellet dersom fortjenesteelementet i utbedringsoppdraget er lavere enn fortjenesteelementet i den opprinnelige delen av leveransen som det hefter mangler ved, hvilket var tilfellet i den aktuelle saken. Dette kan isolert sett fremstå som urimelig, men er en konsekvens av at hevingen kun får virkning for den delen av kontraktsoppfyllelsen som gjenstår på hevingstidspunktet, altså fremover i tid. Siden denne delen av kontrakten er hevet, vil den anførte urimeligheten dessuten bli balansert ved at en eventuell fordel ved at det resterende arbeidet blir utført rimeligere enn kontrakten skulle tilsi vil tilfalle byggherren.

OPPSUMMERING

Høyesterett har med dette klargjort reglene for hevingsoppgjør der det foreligger feil og mangler ved entreprenørens ytelser i kontraktsforhold som faller inn under buofl § 1 første ledd bokstav a). Forbrukeren skal betale vederlag til entreprenøren for alt det arbeidet som er utført, men da med fradrag for mangler ved det som var levert på hevingstidspunktet fastsatt etter reglene om prisavslag. Erstatning for økonomisk tap som følge av entreprenørens mislighold kommer i tillegg. Dommen skaper forutsigbarhet for partene ved gjennomføringen av slike hevingsoppgjør.

***

Advokatfirmaet Harris har flere advokater som til enhver tid yter juridisk bistand til entreprenører og byggherrer i større og mindre byggeprosjekter. Vi bistår offentlige og private aktører, både innenfor næringsentreprise og forbrukerentreprise (bustadoppføringsloven).