Hva er vilkårene for å kreve jordskifte?

Jordskifteretten har svært omfattende kompetanse til å justere fast eiendoms rettsforhold

Bruksretter og eiendommer kan flyttes på, grenser kan endres, det kan opprettes sameier og sameier kan oppløses, det kan pålegges felles bruk og tiltak, det kan opprettes veilag, det kan gis rett til å anlegge veier over naboeiendommer eller det kan gis rett til utvidet bruk. Man kan og få fjernet bruksretter og negative servitutter.

Jordskifteretten har svært omfattende kompetanse til å justere fast eiendoms rettsforhold.

For at man skal kunne fremme en jordskiftesak må jordskifteretten ta stilling til om de materielle grunnvilkårene i jordskifteloven §§ 3-1 til 3-3 er oppfylt. Dernest er det slik at jordskiftet ikke kan fremmes dersom en eiendom lider tap.

Hva ligger i vilkåret utjenlig eiendomsforhold?

Det er kravet til «utjenlige eiendomsforholdene» etter § 3-2 som det ofte er uenighet om er oppfylt.

Det sentrale vilkåret i § 3-2 fremgår av første setning i bestemmelsen som lyder: «Jordskifteretten kan halde jordskifte etter §§ 3-4 til 3-10 dersom minst éin eigedom eller bruksrett i jordskifteområdet er vanskeleg å bruke på tenleg måte etter tida og tilhøva.» 

Tolkningen av bestemmelsen ble behandlet av Høyesterett i HR-2020-1910 A. For ordens skyld nevnes at undertegnede prosederte saken for Høyesterett for innankende part.

Saken gjaldt makebytte av arealer mellom to landbruksarealer. Innankende part ønsket å få rett til å utvide sin driftsbygning inn på ankende parts eiendom, mot å avgi tilsvarende areal annet sted. (Makebytte)

Saken reiste i hovedsak to spørsmål:

1. Det første er om man ved vurderingen av om en eiendom er «vanskeleg å bruke på tenleg måte etter tida og tilhøva», kan ta hensyn til ressursgrunnlag som eieren henter fra leide arealer. [Leiejord]
2. Det andre spørsmålet er om det må gjelder en terskel for hvor utjenlig dagens eiendom må være, før det kan åpnes jordskifte. [Terskel]

Når det gjaldt leiejord, gjennomgikk Høyesterett grundig forarbeidene i avsnittene 24 – 32 og det heter så:

 (33)    Jeg kan heller ikke se at loven eller forarbeidene gir grunnlag for å gjøre et særlig unntak bare for eksterne innsatsfaktorer som er produsert på leiejord. At jordskifteløsninger som omfatter eiendom som er bortleid til andre, kan by på særlige problemer, er en annen problemstilling. Dette er regulert i jordskifteloven § 3-24. En slik jordskifteløsning er det ikke tale om for Oterholms del i dette tilfellet.

På dette grunnlag vant ikke anken frem.

Når det gjaldt spørsmålet om det forelå en «utjenlighetsterskel» uttalte Høyesterett:

(37)     Det neste spørsmålet i saken er om det er tilstrekkelig etter § 3-2 første ledd første punktum at jordskiftet vil gi en mer tjenlig løsning enn den nåværende eiendomsutformingen muliggjør, eller om det også er en terskel for hvor utjenlig dagens eiendom må være, før det kan åpnes jordskifte.

(38)     Jeg minner om ordlyden i § 3-2: Minst én eiendom eller bruksrett i jordskifteområdet må være «vanskeleg å bruke på tenleg måte etter tida og tilhøva». Formuleringen «vanskeleg å bruke» tilsier at det stilles krav om en viss terskel.

Og videre i tilknytning til den foreliggende saken uttalte Høyesterett:

(46)     Lagmannsretten har uttalt følgende:
«…Det er ikke et krav om at andre utbyggingsmuligheter skal være umulig å gjennomføre, for å fremme jordskifte. Det er tilstrekkelig at eiendomsforholdene hindrer det som for en alminnelig objektiv eier ville vært den mest rasjonelle utnyttelsesmåten, nemlig et påbygg i sørvestlig retning.»

(47)     Dette viser etter mitt skjønn at lagmannsretten ved utjenlighetsvurderingen etter § 3-2 har påvist et reelt behov for Oterholm til å utnytte eiendommen sin på en måte som blir vanskeliggjort uten jordskifte. Rettsanvendelsen er dermed riktig også på dette punktet.

Dommen slår fast at dersom den mest rasjonelle utnyttelsesmåten hindres så er vilkåret for fremme av sak oppfylt og vår part fikk medhold i Høyesterett.

Kontakt

Harris har mange saker for jordskifterettene og i mange av sakene blir det tvist om vilkårene etter § 3-2 er oppfylt.

Vi prosederer begge standpunkter; at saker kan fremmes og at det ikke kan fremmes.

Ofte vil det være slik at dersom saken fremmes vil det innebære endringer i rettstilstanden slik at den som ikke ønsker dette må søke å hindre fremme av saken.

Ta kontakt med oss for en uforpliktende prat.