Ingen snarveier i overtakelsen – Høyesterett slår fast: Bruksovertakelse gjelder ikke under NS 8406

Hva skjedde?

Tesliåsen AS engasjerte BVT Entreprenør AS til å bygge en gang- og sykkelvei i Trondheim. Kontrakten var basert på NS 8406, og kontraktssummen var på ca. 3 millioner kroner. Underveis oppstod det uenighet om masseøkninger i traseen og hvem som skulle bære de ekstra kostnadene.

Partene gjennomførte befaring i mai 2022, og anlegget var i det vesentlige ferdigstilt. Likevel ble det aldri avholdt overtakelsesforretning – partene sto fast i uenigheten. Høsten 2022 innkalte BVT til overtakelsesforretning. Tesliåsen møtte ikke, og BVT gjennomførte forretningen alene 2. desember 2022.

Byggherren hevdet at kravene i sluttoppgjøret – en sluttfaktura på 5,8 millioner kroner – var prekludert fordi anlegget reelt sett var overtatt ved bruk allerede ved sluttfristen 10. juni 2022. Etter at BVT gikk konkurs, trådte panthaver Melhus Sparebank inn i saken og fikk medhold i alle instanser.

Det Høyesterett kom til:

Ordlyden er entydig

Høyesterett tok utgangspunkt i NS 8406 punkt 24.1, som fastslår at kontraktarbeidet «overtas av byggherren ved overtakelsesforretning». Retten konstaterte at ordlyden ikke åpner for andre fremgangsmåter. Kombinert med punkt 24.6 – som slår fast at bruk av kontraktarbeidet uten entreprenørens samtykke utgjør mislighold – er rettstilstanden klar: faktisk bruk er ikke overtakelse, det er kontraktsbrudd.

Historikken underbygger dette. Eldre standarder som NS 3401 og NS 3430 åpnet for bruksovertakelse. Dette ble bevisst fjernet i NS 3431 fra 1992 og er ikke gjeninnført. Bransjen valgte forutsigbarhet fremfor fleksibilitet, og denne prioriteringen har stått fast.

Deklaratorisk bakgrunnsrett er ikke aktuelt der kontrakten er uttømmende

Tesliåsen anførte at alminnelig entrepriserettslig bakgrunnsrett – som tradisjonelt åpner for bruksovertakelse – måtte supplere standarden. Høyesterett avviste dette: bakgrunnsretten fungerer som utfyllingsregel der kontrakten har hull. NS 8406 punkt 24 er uttømmende og entydig, og det er ikke rom for utfylling.

Etterfølgende korrespondanse stiftet ikke bindende avtale om overtakelsestidspunkt

Tesliåsen anførte subsidiært at korrespondansen høsten 2022 etablerte en bindende avtale om at overtakelse hadde funnet sted. Høyesterett fant ikke grunnlag for dette. Byggherrens egen e-post fra september 2022 – der Tesliåsen ba om innkalling til overtakelsesforretning og varslet krav om dagmulkt frem til slik overtakelse – var uforenlig med at overtakelse allerede skulle ha skjedd. Formuleringen «vi tar til etterretning» var ikke tilstrekkelig til å stifte en bindende avtale. Bevisbyrden for en slik rettsendrende omstendighet påhviler den som påberoper seg den, og den ble ikke løftet.

Overtakelse fant sted 2. desember 2022. Kravene i sluttoppgjøret var ikke prekludert. Tesliåsen ble idømt sakskostnader i Høyesterett på 532 000 kroner.

Praktiske konsekvenser for byggherrer og entreprenører

Som byggherre innebærer dommen at du ikke kan påberope seg preklusjon av entreprenørens krav så lenge det ikke er avholdt overtakelsesforretning – uavhengig av om anlegget er ferdigstilt og tatt i bruk. Uten overtakelsesforretning løper verken sluttoppgjørsfristene eller reklamasjonsfristene.

Som entreprenør bekrefter dommen at sluttoppgjørsfristen ikke begynner å løpe før overtakelsesforretning er avholdt. Møter ikke byggherren, har du rett til å gjennomføre overtakelsesforretnin