Klargjøring av næringseiendom for salg – sletting av gamle leiekontrakter

Harris Advokatfirma AS bistår ofte selger eller kjøper i en transaksjon hvor det underliggende salgsobjektet er næringseiendom. Dette kan være alt fra mindre enkeltstående næringsbygg som har én enkelt leietaker, til store områder eller kjøpesentre som har flere titalls leietakere. Felles for disse transaksjonene er at eiendommen ikke sjelden har svært mange heftelser som er tinglyst på eiendommens grunnbokblad, herunder gamle og utløpte leiekontrakter.

I denne artikkelen vil vi kort redegjøre for noen av problemstillingene som kan oppstå ved at det er tinglyst slike leiekontrakter på eiendommen og hvordan man kan og bør rydde slike av veien før en næringseiendom legges ut i markedet eller salg gjennomføres.

Utfordringen: Nåværende eller tidligere eier har ikke hatt løpende oppfølging av og kontroll med leiekontrakter tinglyst på eiendommen

Som ved salg av ens egen bolig, vil eiendommen være mer attraktiv i markedet dersom badet er flislagt og fasaden er nymalt. For næringseiendom vil godt vedlikehold også være sentralt, men vel så viktig er eventuelle begrensninger som ligger i tinglyste heftelser i grunnboken. Prisen som kjøper er villig til å gi for en eiendom vil ofte være høyere dersom eiendommens grunnbok fremstår ryddig, og de heftelser som skal bestå er reelle.

Tinglyste heftelser som ikke lenger anses reelle kan skape grunnlag for tvister i fremtiden. Slike heftelser kan også skape utfordringer for eksempel ved salg av eiendommen, hvor det normalt forutsettes at eiendommen overdras fri for enhver heftelse.

Velger selger å involvere Harris tidlig i planleggingsfasen ved salg av næringseiendom med leietakere, er noe av det første vi gjør å få oversikt over hvem som er leietakere og om dette samsvarer med den informasjonen vi finner på eiendommens grunnbokblad. Dersom det er avvik, altså at rettighetshaverne til tinglyste leiekontrakter ikke lenger er leietakere, vil vårt klare råd være at disse forsøkes slettet før eiendommen går ut i markedet eller salget gjennomføres.

I praksis kan imidlertid denne oppryddingsjobben by på en rekke utfordringer. Dette kan skyldes ulike forhold, som:

• at rettighetshaver er konkurs, avviklet eller at personlig aktør er død,
• selskapet som hadde rettigheten er innfusjonert i andre selskaper eller
• det av andre grunner er vanskelig å avklare hvem rettighetshaver egentlig er.

Gjennomgående ser vi at de problemstillinger som er nevnt over først aktualiseres ved et salg. I «livsfasen» til en næringseiendom er det få eiere som har et bevisst forhold til hvilke heftelser som er tinglyst på eiendommen. Jo lengre tid som går fra heftelsen ble tinglyst, desto vanskeligere er det ofte å få disse slettet.

I det følgende vil vi gi noen råd om hvordan man mest effektivt kan få slettet leiekontrakter som er tinglyst på en næringseiendom. Dette være seg som ledd i en salgsprosess eller fordi eieren ser egenverdi i å ha løpende oppfølging av hvilke heftelser som er tinglyst på eiendommen.

Løsningen: Eiendommen bør ryddes før «visning»!

Innledning 

Sletting av heftelser generelt, og leiekontrakter spesielt, kan gjennomføres på ulike grunnlag. Reglene for sletting er i mange tilfeller kompliserte og det er behov for å dokumentere kravet om sletting. Kartverket, som administrerer føringen av grunnboken, har strenge rutiner og kan ofte oppleves pinlig nøyaktig i møte med en aktør som ønsker et tinglyst dokument slettet. Det bakenforliggende hensynet er imidlertid å sikre at heftelser ikke slettes uten tilstrekkelig hjemmel og bevis, slik at en rettighetshaver ikke risikerer at en rettighet som skal bestå plutselig er slettet uten hans medvirkning.

Sletting i de tilfeller hvor leietaker allerede har vedtatt sletting i leiekontrakten

Den enkleste måten å få slettet en eldre leiekontrakt er i de tilfellene du har inntatt en bestemmelse i leiekontrakten om at den kan slettes uten leietakers medvirkning ved leiekontraktens utløp.

Dersom leietaker allerede har vedtatt sletting av leiekontrakten ved leieforholdets begynnelse, kan leietaker da slette denne egenhendig ved å henvende seg skriftlig til Kartverket og henvise til bestemmelsen i leiekontrakten.

I de tilfeller Harris utarbeider leiekontrakter for sine klienter som er eier og utleier av næringseiendom, anbefaler vi oftest at det innarbeides en bestemmelse i leiekontrakten hvor leietaker vedtar sletting. Dette for å forenkle prosessen med sletting ved senere opphør av leieforholdet.

Sletting ved påtegning fra leietaker

Tinglysingsloven § 32 gir en tilsvarende mulighet for sletting i de tilfeller hvor det føres bevis for at en leiekontrakt er falt bort eller hvor leietaker samtykker i slikt bortfall.

For leiekontrakter skal det være tilstrekkelig å vise til leiekontraktens angivelse av leieperiode og at denne er utløpt. Ved samtykke fra leietaker kan leietaker enten signere i den originale leiekontrakten, men det enkleste vil ofte være å utarbeide en erklæring om sletting som leietaker eller hans rettsetterfølger signerer. Denne sendes deretter inn til Kartverket for sletting.

Erklæringen må være skriftlig og signert av rettighetshaver. Utover dette foreligger det ingen formkrav.

I de tilfellene hvor leietaker er et selskap, og selskapet har vært gjenstand for oppkjøp, fusjon eller andre omstruktureringer, vil man møte utfordringer ved hvem som egentlig har rett til å samtykke til og signere på en erklæring om sletting. Ved omstruktureringer i flere ledd vil det ofte være vanskelig å få oversikten over hvem som kunne signere på vegne av det selskapet som en gang var oppført som leietaker. Det samme gjelder dersom rettighetshaveren (eller den som hadde rett til å signere på vegne av rettighetshaver) er død, oppløst eller har gått konkurs.

Harris har lang erfaring med å bistå sine klienter med å gjøre undersøkelser og innhente nødvendige samtykker for å få leiekontrakter slettet – også i de mer komplekse sakene.

Sletting uten involvering av leietaker

Sletting av tinglyste dokumenter kan også gjennomføres uten å involvere rettighetshaver til dokumentet. En slik adgang følger av tinglysingsloven § 31 første ledd, hvor Kartverket av eget tiltak («ex officio») kan slette et dokument hvor virkningen av tinglysingen har falt bort. Dette vil typisk være aktuelt hvor en leiekontrakt har 10 års varighet uten rett til forlengelse eller en leiekontrakt er over 30 år gammel (og ikke skal hvile på eiendommen for alltid), jf. tinglysingsloven § 28.

Det gjelder egne frister og vilkår for de ulike typesituasjonene. Registerfører hos Kartverket kan også slette heftelser som åpenbart er opphørt, jf. tinglysingsloven § 31 andre ledd. Dette beror på en konkret vurdering av bevissituasjonen i den enkelte sak.

Noen leiekontrakter kan videre ha egne bestemmelser om hvor lenge de skal løpe, men ikke angitt til antall år. Mest vanlig er kanskje leiekontrakter som skal gjelde i hele levetiden til en person eller et foretak. En slik heftelse kan ikke kreves slettet etter 30 år etter reglene nevnt over. Dersom slike heftelser skal slettes, må man dokumentere at vedkommende er død eller at foretaket er avviklet.

Selv om loven angir at Kartverket skal slette tinglyste heftelser som nevnt over «av eget tiltak», opplever vi at det ikke gjennomføres slik i praksis. Kartverket har ingen rutiner for løpende ajourføring av grunnboken. Sletting etter tinglysingsloven § 31 finner derfor gjerne sted først når Kartverket har blitt gjort oppmerksom på at virkningen av et tinglyst dokument har falt bort.

Sletting etter kunngjøring

I de tilfeller hvor det er umulig eller forbundet med uforholdsmessige vanskeligheter å få slettet en leiekontrakt etter bestemmelsene over, vil en leiekontrakt likevel kunne slettes etter kunngjøring, jf. tinglysingsloven § 32a annet ledd, jf. første ledd.

Slik sletting av leiekontrakter ved kunngjøring forutsetter at heftelsen er over 20 år gammel og den som ber om at dokumentet slettes kan sannsynliggjøre at leiekontrakten er opphørt.

Kunngjøring skjer i lokalpressen og i Norsk Lysingsblad. En slik prosess tar erfaringsmessig 2 til 3 måneder.

Sletting ved mortifikasjon

En ikke uvanlig problemstilling er at en leietaker har benyttet leiekontrakten som sikkerhet for et lån og fått tinglyst et pantedokument som hefter i leiekontrakten. Ofte vil slike pantobligasjoner være gamle og kreditor/banken har for lengst fått tilbakebetalt utestående gjeld. Pantobligasjonen er imidlertid ikke slettet, og Kartverket vil da ikke kunne medvirke til sletting av leiekontrakten før pantobligasjonen er slettet. Problemstillingen oppstår når man henvender seg til kreditor eller banken, og de ikke kan finne det originale pantedokumentet i sine arkiver.

Er dokumentet tapt og yngre enn 20 år, kan det ikke slettes etter reglene nevnt i pkt. 2.3 til 2.5. Da må heftelsen slettes etter reglene om mortifikasjon. Dette innebærer at man ber om en dom for at dokumentet er ugyldig. Dette gjøres ved begjæring om mortifikasjon til Brønnøy tingrett.

Mortifikasjon er en lang og komplisert prosess, og vi anbefaler derfor at du søker bistand hos advokat. Sletting via mortifikasjonsdom kan i noen tilfeller ta opptil et halvt år, hvilket kan utsette gjennomføring av en transaksjon. Dette kan bli kostbart for selger og vi anbefaler derfor at man på et så tidlig tidspunkt som mulig får oversikt over heftelsene som er tinglyst på eiendommen som skal selges.

Harris kan bistå med «rydding» av din næringseiendom

Ettersom tinglyste heftelser ofte skaper utfordringer og sletting kan være tidkrevende, kan det være grunn til å være føre var og gjøre seg kjent med og rydde opp i tinglyste heftelser i forkant av transaksjoner. Det å holde løpende kontroll med sletting av heftelser og ha rutiner for oppfølging av dette ifm. avslutning og inngåelse av nye leiekontrakter, vil gjøre jobben lettere ved salg av eiendommen.

Vi minner om at det ikke påløper gebyrer ved sletting av dokumenter fra grunnboken, med mindre dette gjennomføres etter kunngjøring eller ved mortifikasjon.

Harris kan bistå med dette arbeidet og tar gjerne et uforpliktende møte hvor man gjennomgår heftelsene som er tinglyst på en bestemt eiendom og vurderer hvordan disse kan slettes. Ta kontakt med oss for å avtale tid for et møte eller dersom det er spørsmål til næringseiendom for øvrig.