Løsningsretter i festeforhold står seg i forhold til løysingsrettslovens bortfallsregler

I svært mange av de festeforhold vi arbeider med ser vi at grunneier har en forkjøpsrett til bygningsmassen som fester har plassert på eiendommen de fester.

Løsningsretter til fast eiendom er en rett til å overta en eiendom en gang i fremtiden. Dersom retten bare gjelder ved salg eller eierskifte, vil retten kalles en forkjøpsrett.

Spørsmålet er om en slik rettighet (forkjøpsrett) i festeforhold kan falle bort etter hvert som årene går i medhold av bortfallsreglene i løysingsrettsloven.

Etter hovedregelen i løsningsrettslova bortfaller løsningsretter etter 25 år, jfr. løysingsrettsloven § 6 første ledd. Hovedregelen er ufravikelig. Dette betyr at hovedregelen i loven vil gjelde selv om partene i avtale har bestemt at retten skal gjelde lenger. Enkelte løsningsretter kan likevel gjelde utover de 25 årene som følger av lovens hovedregel, jfr. løsningsrettsloven § 6 annet ledd, hvor lovens unntaksregler fremgår.

Det var spørsmålet om disse unntaksreglene kom til anvendelse i festeforhold som var oppe til behandling i Høyesterett.

Saken som var til behandling i Høyesterett hadde bakgrunn i at eier av et næringsbygg på festet grunn i Oslo sentrum hevdet at grunneiers forkjøpsrett i en festekontrakt fra 1961 var bortfalt i medhold av løsningsrettsloven § 6 første ledd. Grunneier aksepterte ikke at forkjøpsretten hadde bortfalt. Grunneier mente at forkjøpsretten var omfattet av unntaksregelen i løysingsrettsloven § 6 annet ledd bokstav a. Grunneier vant frem med dette i Oslo tingrett. Festeren anket til Borgarting lagmannsrett, men tapte i lagmannsretten og nå også i Høyesterett.

Høyesterett fastslo innledningsvis at det ikke var tvilsomt at grunneiers forkjøpsrett var omfattet av løysingsrettsloven. Videre fastslo Høyesterett at loven også gjelder løsningsretter i tomtefesteforhold. Løsningsrett til henholdsvis eiendomsrett og tomtefesterett skal etter Høyesteretts vurdering være likestilt i loven.

I sin vurdering av unntaksbestemmelsen i løsningsrettsloven § 6 annet ledd bokstav a, som sier at bortfallsregelen i første ledd ikke gjelder løsningsretter «som ligg til ein annan fast eigedom, når retten gjeld grunn som er utskild frå eigedomen», fastslår Høyesterett at bestemmelsen bare får anvendelse på rettigheter som følger eiendommen og den som til enhver tid eier den; såkalte reelle rettigheter. Unntaket kan således ikke benyttes dersom løsningsretten er personlig; altså i tilfeller hvor en fysisk eller juridisk person er rettighetshaver.

Det avgjørende spørsmålet for Høyesterett var om begrepet «grunn» i unntaksbestemmelsen bare omfatter rett til å innløse eiendomsretten til grunnen eller om retten til å innløse tomtefesteretten til grunnen og bygningsmassen også omfattes.

Etter en tolking kom Høyesterett til at unntaksbestemmelsen fikk anvendelse. Grunneierens forkjøpsrett var dermed ikke bortfalt. Dette ble begrunnet med at bygningen og tomten vil være adskilte formuesobjekter, og at festeretten vil være en rettighet til grunnen som lovens unntaksregel omfatter.

Høyesterett sin dom gir en viktig avklaring på hvordan løysingsrettslovens regler om bortfall skal anvendes på løsningsretter i festeforhold.

Advokatfirmaet Harris har opparbeidet seg en betydelig kompetanse innenfor tomtefeste, og bistår grunneiere og festere over hele landet. Dersom du er usikker på om din festekontrakt inneholder bestemmelser om forkjøpsrett og om disse kan ha bortfalt, er du velkommen til å ta kontakt for en uforpliktende samtale.