Moms ved utleie av fritidseiendom

Hva er fritidseiendom?

Det er vel verdt å merke seg med en gang at det ikke er avgjørende hvilken type eiendom som leies ut. Leietakerens konkrete bruk er derimot avgjørende for hva som er fritidseiendom i relasjon til merverdiavgiftsloven.

Bruker leietakeren eiendommen som midlertidig bolig i sin fritid, så leies eiendommen ut til fritidsbruk. Det er da utleie av fritidseiendom, uavhengig av hvordan eiendommen fremstår utad. Dermed kan plikten til å svare moms gjelde ved utleie av den tradisjonelle hytten på fjellet, men det kan også gjelde ved utleie av leiligheten i byen.

Utleie til boligformål er ikke omfattet av merverdiavgiftsplikten. Dette innebærer at utleie av en typisk hytte til boligformål faller utenfor.

Loven innebærer videre at verken lengden på leieforholdet, hvilken type aktivitet eiendommen er innrettet for, eller hva partene har kalt leieforholdet, er avgjørende for merverdiavgiftsplikten. Utleie av fritidseiendom kan omfatte både langvarige leieforhold over flere år og kortere leieforhold, helt ned til uker og dager.

Hva er næringsmessig utleie?

Merverdiavgiftsloven krever at utleien er næringsmessig for at det oppstår plikt til å beregne merverdiavgift av leiesummen.

Det er den tradisjonelle tilnærmingen for hva som er næringsaktivitet som gjelder, også for utleie av fritidseiendom. For at det skal foreligge næringsaktivitet ved utleie av fritidseiendom, så må utleievirksomheten må være av en viss varighet og ha et visst omfang. Det konkrete utleieaktiviteten må også være objektivt egnet til å gi økonomisk overskudd over tid.

Praksis viser at det kan være relevant å legge vekt på antall utleieenheter eller størrelsen på utleiearealet, samt antall leietakere, størrelsen på leievederlaget og hvilke forpliktelser utleier påtar seg overfor leietaker. Særlig spesielt for næringskravet i merverdiavgiftslovens forstand, er at det skal tas hensyn til at avgiftssystemet i mest mulig grad skal virke konkurransenøytralt.

Avgiftsplikten må dermed vurderes konkret.

Som et utgangspunkt kan det legges til grunn at det ikke foreligger avgiftsplikt ved utleie av én fritidseiendom som er anskaffet til privat bruk selv om leievederlaget overstiger registreringsgrensen. Motsatt kan én utleieenhet som også benyttes privat være av en slik størrelse og inneholde slike fasiliteter at det er naturlig å sammenligne dette med hotellstandard. I et slikt tilfelle kan nøytralitetshensyn tale for at det likevel foreligger avgiftsplikt.

Hva da, når utleien er MVA pliktig?

Merverdiavgiftsloven innebærer en særskilt registreringsplikt i Merverdiavgiftsregisteret når inntektene fra næringsmessig utleie av fritidseiendom overstiger 50 000 kroner per rullerende 12 måneders periode. Merk at det ikke gjelder per kalenderår.

Dersom utleien skjer fra en allerede MVA registrert virksomhet, typisk gårdsbruket, så er den næringsmessige utleien avgiftspliktig fra første krone, og skal heller ikke registreres særskilt i Merverdiavgiftsregisteret.

Etter registrering i Merverdiavgiftsregisteret er det plikt til å beregne 25% moms på leiesummen, og innbetale denne momsen til staten annenhver måned. Dersom utleieinntektene i løpet av et kalenderår ikke overstiger en million kroner, merverdiavgift ikke medregnet, så kan man søke om å få betale merverdiavgiften til staten en gang per år.

Har man plikt til å beregne og betale moms til staten, så har man også rett til fradrag for moms som påløper ved kjøp av varer og tjenester, så lenge disse varene og tjenestene er til bruk i utleievirksomheten.

Omfanget på fradragsretten, om fradragsretten også omfatter merverdiavgift på kostnader til drift og vedlikehold av fritidseiendommen som sådan, må vurderes konkret. De varer og tjenester som bare brukes for å få til utleien bør i alle fall være fradragsberettiget, for eksempel merverdiavgiften som påløper ved kjøp av annonseplass hos Google eller honoraret til formidlingsplattformen.

Utleie gjennom markedsplasser som Airbnb, Novasol, Finn, Norgesbooking m.fl.

Det har ingen betydning for merverdiavgiftsplikten hos utleier, om utleien skjer gjennom plattformer som Airbnb, Novasol, Finn, Norgesbooking m.fl.

Slike plattformer for utleie av fast eiendom har imidlertid opplysningsplikt til skattemyndighetene. Opplysningsplikten omfatter blant annet opplysninger om utbetalinger til utleier for hver utleieenhet og antall utleiedøgn per utleieforhold.

Skatt ved utleie av egen fritidseiendom, når du ikke bruker den selv

Som vel kjent kan man leie ut egen fritidseiendom, i perioder hvor man ikke bruker den selv, uten at man må betale skatt på leieinntekten. For året 2025 er årlig utleieinntekt inntil 15 000 kroner skattefritt. Motsatsen til skattefritaket er at man ikke får skattemessig fradrag for kostnader knyttet til utleien.

Ved utleieinntekter over 15 000 kroner skal 85 prosent av inntektene regnes som skattepliktig inntekt. Inntekten skattlegges da normalt som kapitalinntekt med 22 prosent.