MVA ved endringer i leieforhold

Næringseiendom og merverdiavgiftsloven

Selv om utleie av næringseiendom i utgangspunktet ikke er omfattet av merverdiavgiftsloven, så er likevel de fleste utleieavtaler underlagt merverdiavgiftsloven gjennom at utleier er frivillig registrert for MVA.

Poenget med å bruke frivillig registrering er at leietakeren skal få de samme merverdiavgifts kostnader som leietakeren ville fått som eier av leieobjektet. Gjennom at utleier oppnår fradragsrett for moms mot å beregnes moms på husleien, så blir avgiftsmessige konsekvenser for leietaker nær de samme på grunn av leietaker sin fradragsrett for merverdiavgiften på husleien. Avgiftsmessig er da leietaker nær likestilt med situasjonen hvor vedkommende eide den aktuelle eiendommen.

Husleienivået endres midlertidig

Huseier/utleier skal beregne MVA av summen av husleien og de kostnader utleier har for å oppfylle den konkrete leieavtalen, herunder andel felleskostnad.

Husleien mm. er altså beregningsgrunnlaget for MVA, og en endring av husleien vil ha korresponderende effekt på MVA beløpet som skal beregnes og innbetales til staten.

Merverdiavgiftsloven og frivillig registrering krever at utleievirksomheten skjer som ledd i næringsaktivitet. Næringskravet innebærer at utleievirksomheten må være egnet til å gi økonomisk overskudd. Det er imidlertid utleievirksomheten som helhet som skal vurderes, og derfor kan det enkelte utleieforhold være midlertidig uegnet til å gi økonomisk overskudd uten at dette nødvendigvis får direkte konsekvenser for den frivillige MVA registreringen.

Merverdiavgiftsloven kan begrense hvor lavt husleien kan settes dersom utleier og leietaker er nærstående virksomheter. Når utleier og leietaker er nærstående kan ikke husleien settes lavere enn hva utleier ville vært gjort uten at partene var nærstående. «Målestokken» er altså om husleien i den konkrete situasjonen ville vært så lav dersom det ikke forelå et interessefellesskap mellom utleier og leietaker.

Husleien er omsetningsbasert

Når det er avtalt husleie etter størrelsen på leietakerens omsetning, f.eks. en bestemt prosent av omsetningen, så vil det naturlig kunne oppstå variasjoner i husleien – og korresponderende hva det skal beregnes merverdiavgift av.

Så lenge det er avtalt omsetingsbasert husleie under ordinære forretningsmessige vilkår, så skal ikke en midlertidig nedgang i leietakers omsetning/husleien ha noen direkte konsekvens for merverdiavgiften – verken for utleier eller leietaker.

For utleier gjelder kravet til næringsmessig utleievirksomhet selv om det er avtalt omsetingsbasert husleie. For utleier kan det oppstå eksponering for om vilkårene for frivillig registrering er oppfylt dersom leietaker får en vedvarende nedgang i sin omsetning. Dersom den omsetningsbaserte husleien over tid blir så lav at utleien ikke lengre gir utleier økonomisk overskudd, så kan utleier miste fradragsretten for merverdiavgift.

Leietaker får husleien utsatt eller ettergitt

Selv om leietakeren får utsatt betalingen av husleien, så må utleieren normalt innbetale merverdiavgiften til staten.

Dette har sammenheng med at utleieren etter bokføringsreglene er pliktig til å fakturere husleien innenfor bestemte frister, uavhengig av hva som er avtalt mellom utleier og leietaker. I utleieavtaler for næringseiendom er det også vanlig å betale husleie på forskudd, og det er adgang til å oppkreve merverdiavgiften på forskudd når det gjelder leieavtaler.

Så lenge det er utstedt faktura fra utleier med merverdiavgift, så må MVA beløpet innbetales til staten iht. gjeldende frister, helt uavhengig av om leietaker gis betalingsutsettelse. Det vil heller ikke være adgang til å utstede kreditnota for aktuelle faktura for å unngå innbetaling av merverdiavgiften.

Utsatt husleie innebærer dermed ikke bare likviditetsulempen for utleier tilsvarende husleien + moms. Merverdiavgiftsbeløpet blir dobbel likviditetsulempe fordi avgiften må innbetales til staten uten at leietaker har betalt beløpet til utleier. Ett alternativ er å avtale betalingsutsettelse av netto husleie.

Det som er nevnt over angående betalingsutsettelse for husleien, vil også gjelder dersom husleien blir endelig ettergitt – helt eller delvis. Det har ingen betydning for utleiers plikt til å innbetale fakturert merverdiavgift at husleien ettergis.

Leietaker vil eller kan ikke betale husleien

Dersom leietaker ikke vil betale husleien, uavhengig av årsak til dette, så må utleier likevel innbetale fakturert merverdiavgift. Situasjonen hvor leietaker ikke vil betale husleien, er slik lik med situasjonen hvor leietaker gis betalingsutsettelse eller at husleien ettergis.

Dersom leietaker derimot ikke kan betale husleien på grunn av manglende betalingsevne, så kan utleier kreve refusjon av betalt merverdiavgift fra staten. Lovens vilkår for refusjon er at den utestående husleiefordringen må kunne konstateres endelig tapt.

Merverdiavgiftsforskriften gir de nærmere vilkår for når en pengefordring kan konstateres endelig tapt:

• foretatt tvangsinndrivning eller inkasso har vært forgjeves, eller
• fordringen er en kundefordring som ikke er innfridd seks måneder etter forfall, til tross for minst tre purringskrav med normale purringsintervaller og slik aktivitet fra kreditors side som forholdene tilsier, eller
• offentlig gjeldsmegling, konkurs-, likvidasjons- eller avviklingsbehandling i skyldnerens bo gjør det klart at bomidlene ikke gir eller ikke vil gi fordringen dekning, eller
• fordringen ellers ut fra en samlet vurdering må anses klart uerholdelig.

En husleiefordring anses likevel ikke tapt i den utstrekning den er tilstrekkelig sikret ved pant, kausjon eler lignende sikkerhet.

Leietakers virksomhet opphører, midlertidig eller varig

Frivillig registrering av utleie fordrer at leietaker faktisk bruker lokalene i avgiftspliktig virksomhet.

Midlertidig avbrudd i leietakers virksomhet vil derfor kunne ha innvirkning også for utleier, alt etter hvor langvarig opphøret er. Det er ingen eksakt grense for dette.

De mulige konsekvensene for MVA kan være at ikke skal beregnes MVA på husleien for perioden med midlertidig opphør, og at utleier korresponderende mister fradragsrett for moms. Fradragsretten kan bortfalle både for direkte anskaffelser som er til bruk i den konkrete leieavtalen og på fellesanskaffelser til bruk i utleievirksomheten som sådan.

Dersom leieobjektet har såkalte «kapitalvarer», dvs. ny-, på- eller ombygging som ikke er eldre enn 10 år og der inngående merverdiavgift på det enkelte byggetiltak utgjorde minst NOK 100 000, så kan justeringsretten knyttet til kapitalvarene bortfalle i perioden leietaker har midlertidig opphør.

Dersom leietakers virksomhet opphører permanent, så mister utleier fradragsrett for MVA både på direkte anskaffelser og den andel av fellesanskaffelsene som må allokeres til det aktuelle leieforholdet som er opphørt.

Likeledes kan justeringsrett knyttet til «kapitalvarer» bortfalle, inntil den eventuelt oppstår igjen på grunn av ny leieavtale for det aktuelle leieobjektet.

Effekten av permanent opphør av leietakerens virksomhet er altså den samme som om leieforholdet opphører fordi leieavtalen sies opp eller løper ut.

Utleievirksomheten opphører

Det er en rekke MVA konsekvenser ved at utleievirksomheten opphører.

Utleievirksomheten mister fradragsrett for MVA, i utgangspunktet fra og med det tidspunkt hvor opphøret er endelig. Utleievirksomheten kan ha fradragsrett for moms på kostnader til avviklingen av virksomheten.

Det må skilles mellom kostnader til avvikling, og kostnader til ombygning mv. eller annen klargjøring av eiendommen for ny utleie eller for salg. Det er fradragsrett for kostnader til ombygning mv. eller annen klargjøring i den grad eiendommen på nytt leies ut under en frivillig registrering, mens det ikke er fradragsrett dersom eiendommen skal selges. Det kan være til dels komplisert å skille mellom hva som er fradragsberettigede avviklingskostnader og hva som er ikke-fradragsberettigede kostnader for klargjøring for salg.

Når utleievirksomheten opphører bortfaller justeringsretten for «kapitalvarer», og det kan oppstå en såkalt samlet justeringsplikt. Samlet justeringsplikt innebærer at hele det samlede resterende justeringsbeløp skal tilbakebetales til staten.

Dersom utleievirksomheten var selskapet eneste avgiftspliktige omsetning, skal selskapet slettes fra Merverdiavgiftsregisteret.

Kontakt

Ta gjerne kontakt dersom du har spørsmål eller ved behov for advokatbistand for håndtering av de juridiske sidene ved endringer i leieforhold eller utleievirksomhet.