Søksmåls­kompetansen i borettslag og eierseksjons­sameier

Krav om søksmålskompetanse/partsevne

Det er generelt sett ikke adgang til å gi andre fullmakt til å reise sak i sitt navn på dine vegne – man må ha søksmålskompetanse/partsevne ved hjemmel i lov.

Dersom det reises søksmål i feil navn/av feil aktør, kan dette føre til at søksmålet avvises fra domstolene. Da kan det være for sent å reise søksmål i korrekt navn/av korrekt aktør fordi frister kan være utløpt. Det er derfor viktig at man innleder saken på korrekt måte.

Dersom man skulle være uheldig å gjøre feil, kan man – på nærmere bestemte vilkår – kunne be om å få rette feilen uten at det får negative rettslige konsekvenser. Men det beste er å unngå en slik prosess – som ofte vil medføre unødvendig merforbruk av tid og kostnader.

Søksmålskompetansen til borettslagets styre og sameiets styre

Fellesskapets partsevne

Borettslag er egne enheter, også kalt egne juridiske personer eller egne rettssubjekt. Borettslag er en spesiell form for samvirkeforetak. Det er borettslaget som eier eiendommen og bygningene. Den enkelte andelseier har kun en bruksrett til en del av eiendommen. Det følger direkte av tvistelovens § 2-1 (1) d) at samvirkeforetak har partsevne, dvs. kompetanse til å reise (og motta) søksmål i eget navn.

Eierseksjonssameier er i utgangspunktet ikke en egen enhet, juridisk person eller eget rettssubjekt. Seksjonseierne eier eiendommen i fellesskap etter sameiebrøken, men har eksklusiv bruksrett til sin seksjon. Lovgiver har imidlertid gitt sameiet en egen lovhjemmel for å reise søksmål mot utbygger/entreprenør dersom det foreligger feil/mangler ved fellesarealene i sameiet. Derfor blir reglene om søksmålskompetansen til sameier og borettslag ved feil//mangler ved eiendommens fellesarealer for de praktiske tilfeller like.

Mangler ved nybygg

Dersom det foreligger feil/mangler ved borettslagets/sameiets fellesareal og disse stammer fra da borettslaget/sameiet var nytt, har borettslaget/sameiet adgang til å reise søksmål mot utbygger/entreprenør. Hjemmelen for borettslagets rett til å fremme krav finnes i bustadoppføringslova § 1a. Hjemmelen for sameiets rett til å fremme krav finnes i bustadoppføringslova § 1b. og i eierseksjonsloven § 60 tredje ledd.

Mangler ved rehabilitering/oppgradering

Dersom det foreligger feil/mangler ved borettslagets/sameiets fellesareal og disse stammer fra rehabilitering eller oppgradering av fellesarealene hvor borettslaget/sameiet var part i avtalen, har borettslaget/sameiet kompetanse til å reise søksmål mot entreprenøren/håndverkeren. Borettslaget er et eget rettssubjekt som kan inngå avtaler i eget navn v/styret, se burettslagslova § 8-16. Selv om eierseksjonssameiet i utgangspunktet ikke er et eget rettssubjekt som kan inngå avtaler i eget navn, kan sameiet v/styret inngå slike avtaler så lenge det gjelder fellesareal og den faste eiendommen, se eierseksjonsloven § 60 første ledd. Da har sameiet v/styreleder også tilsvarende søksmålskompetanse, se eierseksjonsloven § 60 andre ledd.

Styrets leder har en sentral rolle

I praksis vil det normalt være borettslaget ved styrets leder som vil representere borettslaget i søksmålet og rettssaken, siden borettslaget er et upersonlig rettssubjekt og derfor må representeres ved en fysisk person – også kalt stedfortreder.

For sameier sin del er det sameiet ved styrets leders som må stå som saksøker/saksøkt i søksmålet, siden eierseksjonsloven § 60 andre ledd låser søksmålskompetansen til styrelederen.

Søksmålskompetansen til andelseierne i borettslaget og seksjonseierne i sameiet

Mangler ved nybygg

De enkelte andelseierne/seksjonseierne kan reise søksmål mot utbygger/entreprenør for feil/mangler som stammer fra da borettslaget/sameiet var nytt og som knytter seg til andelseierens/seksjonseierens bolig/seksjon eller avtale. Slike krav kalles gjerne individuelle krav. For andelseiere i borettslag finnes hjemmelen i bustadoppføringslova § 1a. For seksjonseiere i sameier finnes hjemmelen i bustadoppføringslova § 1.

Mangler ved rehabilitering/oppgradering

Tilsvarende kan de enkelte andelseierne/seksjonseierne reise søksmål mot entreprenør/håndverker for feil/mangler som stammer fra rehabilitering eller oppgradering av den enkelte andelseiers bolig/seksjon der andelseieren/seksjonseieren var part i avtalen.

Mangler ved kjøp av brukt bolig

De enkelte andelseierne/seksjonseierne kan reise søksmål mot selger av brukt bolig for forhold som utgjør feil/mangler etter kjøpekontrakten eller avhendingslova. Det følger av avhendingslova § 1-1a. (1) og § 1-1 (1) at salg av brukt andel i borettslag og salg av brukt eierseksjon i sameie reguleres av avhendingslova.

Særregler for sameier

Et eierseksjonssameie har ikke adgang til å reise søksmål for individuelle krav som gjelder den enkelte seksjon – disse må forfølges av den enkelte seksjonseier.

Den enkelte seksjonseier har derimot adgang også til å reise søksmål mot utbygger/entreprenør med krav om økonomisk kompensasjon for feil/mangler ved fellesareal – men da bare for sin forholdsmessige andel av felleskravet. Dette betyr at seksjonseieren f.eks. kun vil få prisavslag tilsvarende sin eierbrøk – ikke 100 % av det samlede prisavslagskravet.

Men dersom søksmålet gjelder krav om utbedring av fellesareal, har Høyesterett i avgjørelsen HR-2021-00493-A fastslått at én eller enkelte av seksjonseierne ikke på egenhånd har adgang til å reise søksmål mot utbygger med krav om utbedring av fellesareal. Søksmål om slike krav må enten fremmes av styret eller av samtlige sameiere i fellesskap.

Grensen mellom individuelle krav og felleskrav

Ofte kan det være vanskelig å trekke grensen mellom individuelle krav og felleskrav. Grensene mellom den enkelte andel/seksjon og fellesareal/-konstruksjoner er ofte uklare. Enkelte praktiske grensedragninger er foretatt i loven, men det oppstår overraskende ofte tvil om en mangel relaterer seg til en andel/seksjon eller til en felleskonstruksjon.

Det kan være nyttig å ta utgangspunkt i seksjoneringstegningene. Men disse vil f.eks. ikke vise hvor grensen nøyaktig går i vegger, gulv og tak. Det er også viktig å være klar over at selv konstruksjoner som befinner seg inne i en seksjon, kan være en felleskonstruksjon.

Grensen mellom andelseierens/seksjonseierens og borettslagets/sameiets vedlikeholdsplikt kan kaste lys over grensesnittet.

Kontakt oss

Harris Advokatfirma kan bistå med å fremme eller bestride krav, samt gi deg rådgivning ved f. eks feil/mangler. Ta kontakt med våre tilknyttede advokater.