Zachen-skjønnet er klart – ankemulighetene er begrenset

Det er en langvarig tvist som nå synes å gå mot slutten.

Bergen Sentrum Tomteselskap AS er grunneier og bortfester av tomten, mens Zachariassbryggen AS var fester. Først tvistet de om forlengelse av festeforholdet. De ble ikke enig, og begge parter krevet da at bortfester skulle overta bygningene. Det oppsto da tvist om hvilket verdsettelsesprinsipp som skulle legges til grunn iht. tomtefesteloven § 41. Teknisk verdi eller bruksverdi. Høyesterett avgjorde ved dom 13. juni 2016 at det var såkalt «bruksverdi» som skulle legges til grunn. Dette i motsetning til både tingrett og lagmannsrett som kom til at det var den «tekniske verdi» som skulle legges til grunn. Saken ble derfor sendt tilbake til Gulating lagmannsrett for den konkrete verdsettelse.

Forrige gang Gulating lagmannsrett behandlet denne saken i 2015, ble prisen for bygningene kr 138 mill. Dette basert på teknisk verdi.

Nå skulle lagmannsretten ta stilling til bruksverdien på bygget. Det vil si den bruksverdi eiendommen vil ha for bortfesteren med fradrag for tomteverdien.

Skjønnet ble satt med juridisk fagdommer og 2 statsautoriserte revisorer som skjønnsmenn.

Den konkrete bruksverdi har lagmannsretten funnet ved netto utleieverdi på bygget neddiskontert med en rente (yield) som reflekterer den risiko en investering i et slikt bygg representerer.

Lagmannsretten fastsatte leieverdien til kr 22,4 mill. Dette i hovedsak ved å ta utgangspunkt i leienivået for restauranten Olivia, hvis leieforhold var inngått i 2016. Lagmannsretten beregnet det påregnelige fremtidige utleiepotensiale, en la ikke vekt på øvrig eksisterende leienivå i bygget pga de konflikter som har vært, både mellom bortfester og fester og mellom fester og leietakerne.

Yielden ble satt til 6%.

Verdien på tomten ble beregnet utfra råtomtverdi, uten festers investeringer hensyntatt. Den 1522 m2 store tomten ble verdsatt til kr 40 mill. av lagmannsretten.

Samlet ble dermed beløpet Bergen Sentrum Tomteselskap AS skal betale kr 374 mill med fradrag av tomteverdien på kr 40 mill, til sammen kr 334 mill. Det er nesten 200 millioner mer enn første gang saken var oppe i lagmannsretten. Zachariasbryggen AS ble tilkjent saksomkostningene (dog ble disse noe redusert i forhold til kravet) og de ble tilkjent avsavnsrente på 6%.

Ankemuligheten til Høyesterett er begrenset. Høyesterett kan i utgangspunktet kun se på om det foreligger feil ved saksbehandlingen eller feil ved rettsanvendelsen. Den konkrete verdifastsettelse er utenfor deres kompetanse.

Umiddelbart er det vanskelig å se at en anke over saksbehandlingen eller rettsanvendelsen kan nå frem. Siste ord er kanskje likevel ikke sagt i denne saken?