Boligretten – eierseksjoner, borettslag, husleieforhold
Rettsreglene om boliger kommer i flere varianter. Den enkleste formen, juridisk sett, er å eie sin egen bolig fullt ut. Eierboliger reiser få særlige boligrettslige spørsmål, og juridiske problemstillinger behandles hovedsakelig etter tradisjonell tingsrett, så som naboretten og reglene om bruksretter.
Svært mange bor imidlertid i boformer som innebærer samkvem med andre – for eksempel ved å eie en eierseksjon, en borettslagsandel, eller ved å leie bolig. Det er her vi finner de særlige boligrettslige problemstillingene.
Formuesmessig er det stor forskjell på å leie og å eie, men i praksis dukker ofte de samme utfordringene opp i slike «fellesskap», uavhengig av juridisk konstruksjon.
Hva kjennetegner boligretten? Disponere avgrenset areal på en eiendom
Utgangspunktet for en rett til bolig, uansett form, vil være en rett til å disponere et bestemt areal på en eiendom. I tillegg til selve boligen, kan retten omfatte uteareal og boder o.l. Videre kan man ha rett til å bruke fellesarealer sammen med andre.
Som regel er det ikke tvil om hvilket areal som tilhører hvilken bolig, eller hva som er fellesareal. Om forholdene i sameiet eller borettslaget ikke holdes tilstrekkelig orden på, kan det likevel oppstå tvist om slike spørsmål – se for eksempel LG-2022-047602 (Borettslaget Ustaoset Hotell).
Slike saker viser viktigheten av å holde oversikt, for eksempel ved å sørge for oppdaterte vedtekter. Et særlig ansvar ligger til styret.
Hvilket ansvar har styret?
For å ivareta ansvaret for å drifte borettslaget eller sameiet, skal det velges et styre. Styret skal påse at lov, vedtekter og ordensregler følges.
At det, spesielt i større boligsammenslutninger, forekommer misnøye med styrets beslutninger, er ikke et ukjent fenomen.
Som oftest består styret av «vanlige» beboere uten spesiell kompetanse. Det skal derfor en del til før styremedlemmene kan holdes personlig ansvarlige for feil, men det er likevel viktig å være oppmerksom på det ansvaret et styreverv innebærer.
Et særlig stridsspørsmål som forekommer i praksis, er om styret har overskredet sin kompetanse ved å ta beslutning som er av så viktig art at de ifølge loven eller vedtektene skulle vært løftet til generalforsamling/årsmøte.
Ansvar for vedlikehold og utgifter
Normalt har fellesskapet ansvar for selve bygningen og fellesarealene, mens den enkelte deleier har vedlikeholdsansvar for «sitt» areal. Også her kan det oppstå grensetilfeller, og i vedtektene kan vedlikeholdsansvar fordeles ganske fritt.
Når det gjelder fordeling av felleskostnader, er hovedregelen at den skjer etter sameiebrøken (for eierseksjonssameier) og etter verdien av boligene (for borettslag). Det er ikke ukjent med konflikter som har bakgrunn i det noen mener er en urettferdig fordeling.
Les gjerne mer i denne artikkelen: Korleis unngå nabokonfliktar i burettslag og sameige? – Harris
Ta kontakt for bistand
Harris Advokatfirma har lang erfaring med problemstillinger knyttet til boligrett, på vegne av både borettslaget/sameiet v/ styret, og den enkelte andels-/seksjonseier. Vi representerer videre både leietakere og utleiere i husleieforhold.
Ta gjerne kontakt for en uforpliktende samtale dersom du har spørsmål eller behov for bistand knyttet til dette.
