Tinglysing er registrering av avtaler og rettigheter i offentlige registre hos blant annet Kartverket og Løsøreregisteret. Mange eier i dag fast eiendom eller har rettigheter knyttet til fast eiendom, som veirett, servitutter, leieavtaler eller rett til å bruke hytte eller naust.
Tinglysing av slike dokumenter hører under Kartverkets myndighet og registreres i grunnboken, som er Norges offentlige eiendomsregister.
På denne siden finner du informasjon om hvilke rettigheter som kan tinglyses, hvorfor tinglysing er viktig, og hvilke utfordringer som kan oppstå.
Hvilke avtaler og rettigheter kan tinglyses?
Tinglysingsloven § 12 angir hvilke dokumenter som kan registreres i grunnboken:
«Såfremt ikke annet er bestemt ved lov, kan et dokument bare registreres i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom.»
Det sentrale vilkåret er at avtalen eller rettigheten må gjelde en rett som har til gjenstand en fast eiendom.
Eksempler på dokumenter og rettigheter som kan tinglyses er:
- Skjøte og hjemmelserklæring ved kjøp, arv, gave eller skifte.
- Pant og lån med fast eiendom som sikkerhet.
- Servitutter og bruksretter, for eksempel veirett, beiterett eller rett til å bruke hytte eller naust.
- Forkjøpsrett og rett til utskilt tomt.
- Festeavtaler og langsiktige leieavtaler.
- Urådigheter som begrenser eierens rett til å disponere eiendommen.
- Arealoverføring mellom eiendommer.
Tinglysing omfatter derimot ikke rene personlige avtaler som bare får virkning mellom partene.
Et eksempel er en avtale mellom to sameiere om hvordan et økonomisk oppgjør skal gjennomføres ved opphør av sameiet. En slik avtale regulerer som utgangspunkt personlige forpliktelser og kan normalt ikke tinglyses.
Dersom sameierne i tillegg avtaler at den ene skal ha borett i hytten, bruksrett til naustet eller forkjøpsrett ved overføring av eierandelen, er dette rettigheter som har til gjenstand fast eiendom og som kan tinglyses.
Om en rettighet bare skal gjelde mellom bestemte personer, eller om den skal være en heftelse på eiendommen, avgjøres ved tolkning av dokumentet rettigheten er inntatt i.
Hvorfor bør rettigheter tinglyses?
Det er ingen plikt til å tinglyse rettigheter, og tinglysing avgjør heller ikke om en avtale er gyldig eller ugyldig. En avtale kan derfor være fullt ut bindende mellom partene uten at den er tinglyst.
*
Den viktigste funksjonen ved tinglysing er at rettigheten får rettsvern.
Tinglysing gjør rettigheten kjent for andre, blant annet potensielle kjøpere, långivere og andre rettighetshavere. På denne måten reduseres risikoen for ekstinksjon og konflikt med senere etablerte rettigheter.
Du kan lese mer om rettsvern og ekstinksjon her: Kva er ekstinksjon?
Dersom man unnlater eller utsetter tinglysing, kan man risikere at en ny eier eller panthaver ikke trenger å respektere rettigheten, eller at andre rettighetshavere får bedre prioritet.
Du kan lese mer om vår gjennomgang av høyesterettsdommen her: Ny høyesterettskjennelse | Kan man alltid stole på grunnboken?
Når kan tinglysing være utfordrende?
Mange opplever at tinglysing ikke er så enkelt som det kan virke.
Det er ikke uvanlig at Kartverket returnerer dokumenter uten registrering fordi de ikke oppfyller kravene i tinglysingsregelverket. Dette kan føre til forsinkelser og usikkerhet, både for privatpersoner og næringsdrivende.
Som utgangspunkt stilles det strenge krav til dokumentenes klarhet og utforming, jf. forskrift om tinglysing § 4.
Vanlige årsaker til retur er blant annet:
- uklare eller upresise rettigheter
- uklar beskrivelse av hva som skal tinglyses
- manglende opplysninger eller dokumentasjon
Ved enkelte rettigheter må det også avklares spørsmål etter konsesjonsloven eller matrikkelloven før tinglysing kan gjennomføres.
Advokatbistand med tinglysing
Kartverket gir generell veiledning om tinglysing, men kan ikke bistå med juridiske vurderinger eller utforming av avtaler.
For både privatpersoner og bedrifter kan det være krevende å vurdere hva som kan tinglyses, hvordan dokumentene bør utformes og hvordan rettigheter sikres på riktig måte.
Advokatene i Harris har lang erfaring med å utforme avtaler og rettigheter knyttet til fast eiendom, og bistår både med juridiske vurderinger og gjennomføring av tinglysing.
Har du spørsmål om tinglysing eller behov for bistand til å sikre dine rettigheter, er du velkommen til å ta kontakt.
