Ny høyesteretts­kjennelse | Kan man alltid stole på grunnboken?

Sakens faktiske side

Saken gjaldt en privatperson som kjøpte en eiendom i 1998, og kjøperen lot være å tinglyse kjøpet. Kjøperen kjøpte et grunnstykke på ca. et mål for å forbinde to naboeiendommer han eide. Vedkommende hadde brukt eiendommen som sin egen i ca. 21 år siden overdragelsen.

I 2019 begjærte Bank Norwegian ASA utlegg i sak mot selgeren av eiendommen som fremdeles var oppført som hjemmelshaver i grunnboken. Bakgrunnen for utleggsbegjæringen var misligholdt gjeld.

Bankens utleggsbegjæring ble tatt til følge av både tingretten og lagmannsretten.

Sakens rettslige side

Det rettslige spørsmålet Høyesterett tok stilling til var om kjøper hadde oppnådd rettsvern overfor selgerens kreditorer gjennom å ha eid og brukt eiendommen i hevdstid. Hevdstiden er 20 år for fast eiendom.

Kjennelsen ble avsagt under dissens (4-1), som vil si at en dommer kom til et annet resultat enn flertallet. Hvorvidt det er mulig å oppnå rettsvern gjennom selvstendig rettsvernshevd har vært omdiskutert i juridisk teori.

Flertallet konkluderte med at bankens begjæring ikke kunne tas til følge, fordi kjøperen hadde oppnådd rettsvern overfor selgernes kreditorer ved å ha eid og brukt eiendommen i hevdstid. Høyesterett oppstilte dermed en regel om selvstendig rettsvernshevd. Regelen om selvstendig rettsvern ble oppstilt på ulovfestet grunnlag etter en gjennomgang av tinglysingsloven, hevdsloven, forarbeider, nyere rettspraksis og hensynene reglene bygger på.

Eiendomsrett ved hevd – må man tinglyse hevdservervet?

Etter norsk rett er det mulig å oppnå eiendomsrett ved hevd, og dette er regulert i hevdsloven. Vilkårene for å hevde eiendomsrett er (noe forenklet):

• Eksklusiv bruk
• I hevdstid (20 år)
• God tro

Hvis man oppnår eiendomsrett ved hevd, følger det av tinglysingsloven § 21 andre ledd andre punktum at hevdspretendenten også oppnår rettsvern. Dette er såkalt aksessorisk rettsvernshevd. Det er dermed ikke nødvendig å tinglyse en eiendomsrett man har hevdet.

Det presiseres at saken for Høyesterett ikke gjelder en sak der kjøper av eiendommen bygger sin rett på hevd. Kjøper bygget sin rett på en skriftlig kjøpekontrakt.

Vilkårene for selvstendig rettsvernshevd

Høyesterett oppstiller vilkårene for selvstendig rettsvernshevd i kjennelsens avsnitt 70. For å oppnå selvstendig rettsvernshevd må erververen ha hatt rådigheten over eiendommen og utøvd denne i full hevdstid (20 år).

Høyesteretts flertall legger dermed til grunn at det ikke spiller noen rolle om eiendommen er kjøpt gjennom avtale eller ervervet gjennom hevd.

Skillet mellom selvstendig rettsvernshevd ved godtroerverv og kreditorekstinksjon

Høyesterett skiller mellom godtroerverv og kreditorekstinksjon. Eksempel på godtroerverv kan være at A kjøper en eiendom av B (som er oppført som hjemmelshaver i grunnboken), men C er den reelle eieren av eiendommen. A kan etter omstendighetene ekstingvere (sette til side) Cs eiendomsrett hvis A var i god tro. Hvis hjemmelshaver i grunnboken ikke er reell eier av eiendommen, og hjemmelshaver selger eiendommen videre til en tredjemann kan kjøperen sette til side rette eiers eiendomsrett fordi rett eier ikke har sørget for tinglysning. Høyesterett avgrenser mot problemstillingen om selvstendig rettsvernshevd vil gi reell eier rettsvern overfor godtroende erverver.

Det Høyesterett derimot tar stilling til er selvstendig rettvernshevd ved kreditorekstinksjon, og Høyesterett konkluderer at rettserverv ved avtale (f.eks. kjøp) vil gi rettsvern mot kreditorbeslag uten tinglysning når vilkårene for selvstendig rettvernshevd er oppfylt, dvs. at kjøper har hatt rådighet over eiendommen i mer enn 20 år.

Oppsummering – kan man stole på grunnboken?

Ved kjøp av fast eiendom er fremdeles utgangspunktet at man kan stole på opplysningene som kommer frem av grunnboken. Kjennelsen endrer ikke rettstilstanden på dette punktet.

For kreditorer er derimot kjennelsen et innhugg i grunnbokens troverdighet. Avklaringen fra Høyesterett gjør at kreditorers gjeldsforfølgning kan bli mer komplisert rettsteknisk. Det vil si at reglene vil kunne være mindre praktikabel og mer prosessdrivende enn tidligere, sett fra kreditors ståsted.

Ved tinglysning av skjøte betales 2,5 prosent av kjøpesummen i dokumentavgift til staten. Det hender at kjøper lar være å tinglyse for å unngå å betale dokumentavgiften. I en slik situasjon løper kjøper risiko for godtroerverv. Kjøper løper også fortsatt risiko for kreditorekstinksjon de første 20 årene etter kjøpet. Kjøper bør derfor i utgangspunktet alltid tinglyse sitt erverv.