Er de ekstra soverommene i bygården virkelig søknadspliktig?

Denne saken ble først publisert i Estate Nyheter mandag 17. juni 2024

Fra 1. januar 2022 har Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) innført et nytt prioritert tilsynsområde: tilsyn med at etablerte hybler og boenheter i eksisterende bygg er omsøkte og lovlige. Kommunene har nå begynt å følge opp dette, og mange eiendomsbesittere mottar i disse dager krav om tilbakeføring av soverom. Dette begrunnes ofte med at kommunen anser dette som en søknadspliktig bruksendring i form av hyblifisering.

Hva er hyblifisering?

Begrepene «hybel» og «hyblifisering» er ikke definert i bygningslovgivningen. Kommuneplanens arealdel (KPA) i Bergen definerer hybel som «enkeltrom for utleie i en boenhet som deler funksjoner som kjøkken, bad, gang etc. med andre hybler eller med en primærleilighet». KPA i Oslo har en lignende definisjon, mens Bodø definerer hybel som «boenhet som ikke oppfyller funksjonskravene til en boenhet».

Hyblifisering beskrives i Kommunal- og forvaltningskomiteens innstilling til ny eierseksjonslov som «næringsmessig ombygging av boligseksjoner til en rekke hybler med et antall beboere som boligen ikke har vært bygd for». Kort sagt innebærer hyblifisering at en bolig ombygges og deles opp i flere hybler (soverom) til utleie, slik at det tilrettelegges for et økt antall personer. Det er ikke mulig å fastsette en klar grense for hvor terskelen går, men i vurderingen vil det være relevant om økt belastning tilsidesetter de hensyn som plan- og bygningsloven skal ivareta.

Legalitetsprinsippet – Krav til klar hjemmel for inngrep

Regelverket rundt hyblifisering er uklart. For at kommunen kan pålegge deg å tilbakeføre soverom eller kreve en søknad om legalisering, må det finnes hjemmel i lov eller forskrift. Dette er slått fast i Grunnlovens § 113 (legalitetsprinsippet).

Har kommunen sannsynliggjort at etablering av flere soverom var søknadspliktig på etableringstidspunktet?

For å avgjøre om etablering av flere soverom i en godkjent boenhet er søknadspliktig, må etableringstidspunktet fastsettes. Det avgjørende er hvilke regler som gjaldt da endringen ble gjort. Grunnlovens § 97 sier at en lov ikke kan gis tilbakevirkende kraft. Dette betyr at regler som ble innført etter at endringen ble gjort, ikke kan brukes som hjemmel for å kreve søknad i dag.

Det første som må klarlegges er når endringen ble gjort. Det er kommunen som har bevisbyrden, og det mest gunstige tidspunktet for eier må kunne legges til grunn.

Deretter må man undersøke hvilket regelverk som gjaldt på dette tidspunktet. Dette kan kreve en rettshistorisk analyse for å finne ut hvilke regler som gjaldt da.

Til slutt må regelverket tolkes for å vurdere om pålegg om retting er gyldig.

Krav til forholdsmessighet

Selv om kommunen har hjemmel i lov for å pålegge retting, må de også vurdere om pålegget er rimelig i forhold til ulovligheten, jf. plan- og bygningsloven § 32-10. Hvis kommunen ikke har gjort en slik vurdering, kan pålegget være ugyldig.

Søknadspliktig bruksendring

Hvis endringen er gjort i senere tid, kan kommunen i noen tilfeller kreve søknad om bruksendring dersom hyblifisering medfører endret bruk som påvirker hensyn ivaretatt av plan- og bygningsloven, jf. pbl. § 20-1 første ledd bokstav d) og SAK10 § 2-1 bokstav b). Med andre ord: Selv om boligen er godkjent som bolig, kan kommunen kreve bruksendring dersom hyblifiseringen medfører økt belastning på omgivelsene, som behov for større utearealer, flere parkeringsplasser eller endrede adkomstveier.

KPA i Bergen stiller krav til søknadsplikt for hyblifisering, men har ikke tilbakevirkende kraft. Kommuneplanen har heller ikke detaljbestemmelser som stiller særskilte krav for hybler. I Oslo fastsetter KPA at minstestørrelse for enkeltrom i hybel er 20 m2 BRA.

Det er også verdt å fremheve at dersom det etableres soverom i et rom som ikke er godkjent til varig opphold, må det søkes om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.

Pass på skillet mot selvstendig boenhet

Sørg for at hyblifiseringen ikke går over til å bli en selvstendig boenhet som krever søknad til kommunen. Ifølge SAK10 § 2-2 oppstår søknadsplikt for oppdeling av boenhet når enhetene:

• Har alle hovedfunksjoner for bolig, som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett,
• Har egen inngang og
• Er fysisk atskilt fra øvrige enheter.