Korleis unngå nabokonfliktar i burettslag og sameige?

Denne saken ble først publisert i Boligmentoren 21. mai 2024. Forfatter er Senioradvokat Eirik Myking Midtbø i Harris Advokatfirma AS.

Burettslag og eigarseksjonssameige kan vere alt frå små samfunn med «folketal» større enn fleire norske kommunar, men det kan også vere snakk om tomannsbustader. Det seier seg sjølv at regelverket kan vere utfordrande å tolke, avhengig av kva slags konstellasjon det er tale om.

Burettslagslova § 5-11 (1) slår fast eit slags Kardemommelov-prinsipp: «Andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar».

Det same prinsippet finn vi igjen i eigarseksjonslova § 25. Men når har vi med ein skade eller ulempe å gjere, og er den i så fall urimeleg eller unødvendig? Dersom bustadfellesskapet på førehand har laga tydelege reglar, vedtekne av eigarane i fellesskap, reduserer det risikoen for diskusjon og potensielt konflikt om dette.

Burettslag og sameige står relativt fritt til å fastsetje sitt eige regelverk i form av vedtekter og ordensreglar. Erfaringa vår er at arbeid med dette ofte ikkje blir prioritert før det alt har oppstått ein nabokonflikt, spesielt i mindre bustadfellesskap.

Eit generelt råd til styret i burettslag og sameige er difor å følgje med på og tidleg identifisere utfordringar som kan og bør regulerast, og presentere forslag til vedtektsendringar og husreglar for generalforsamlinga/årsmøtet. Vedtektsendringar krev to tredjedels fleirtal.

Under skal vi ta føre oss nokre typiske område for nabokonfliktar.

Konfliktar om uteareal

Utgangspunktet er at alt uteareal er fellesareal, dersom noko anna ikkje går fram av eit særskilt grunnlag. Vi ser mange eksempel på nabokonfliktar der to eigarar stridest om kven av dei som har retten til eit bestemt areal – eventuelt kan striden stå mellom ein enkelt eigar og resten, som meiner at alle i burettslaget/sameiget har rett til arealet.

I sameige kan ein eigarseksjon ha fått tildelt uteareal i form av tilleggsdel, (sjå eigarseksjonslova § 4 d). Dette vil gå fram av seksjoneringsdokumenta, og bør difor i teorien vere lett å avklåre. Det aktuelle utearealet vil i slike tilfelle vere gjort til ein del av seksjonen, og er altså ikkje fellesareal.

Det kan fastsetjast i vedtektene at del av fellesareal skal vere omfatta av ein eksklusiv bruksrett for ein seksjon. Ein slik rett kan likevel ikkje gjelde for lengre tid enn 30 år, sjå eigarseksjonslova § 25 femte ledd.

I burettslag kan også andelseigarar ha eksklusive rettar til uteareal, men spørsmålet er i mindre grad lovregulert enn i sameige. Burettslagslova § 2-6 slår fast at byggjeplanen skal vise kva «bustad som er knytt til kvar andel».Dersom det er spørsmål om å gi ein andel eksklusiv bruksrett, må dette reknast som ein rettsleg disposisjon som etter § 8-9 nr. 5 krev to tredjedels fleirtal på generalforsamling.

I mange tilfelle framstår uteareal i direkte tilknyting til bustaden som privatisert, inngjerda og opparbeidd, utan at det formelle nødvendigvis er i orden. Når bustaden skifter eigar, kan det hende både kjøparen og seljaren går ut frå at eit særskilt uteareal «følgjer med».

Først seinare kan det då oppstå diskusjon mellom nye eigarar, naboar og kanskje også styret om retten til arealet. Ved nærare undersøking kan det vise seg at arealet aldri formelt har fått status som anna enn fellesareal, men det kan godt vere tilfellet at berre seljaren til den nyinnflytta har brukt det.

Vi ser eksempel på at styret i slike tilfellet har gripe inn og «bestemt» at areal i slike tilfelle skal «tilhøyre» den eine eller andre bebuaren. Tvistar av dette slaget blir også ofte løyst provisorisk med interne avtalar.

Det er likevel viktig å vere merksam på at dei formelle krava er relativt strenge – etter eigarseksjonslova er kravet at eksklusive bruksrettar skal nedfellast i vedtektene. Etter begge lovene krevst det to tredjedels fleirtal på generalforsamling for at slike rettar skal kunne bli gitt med bindande verknad. Styret har altså ikkje kompetanse (makt) til å avgjere dette.

Konfliktar om fordeling av felleskostnader

Felleskostnader er eit anna klassisk stridstema. I sameige er det slått fast i eigarseksjonslova § 29 at felleskostnader skal fordelast mellom seksjonseigarane etter sameigebrøken, som ligg fast.

Uklårheiter om felleskostnader er difor vanlegare i burettslag, der utgangspunktet er noko vagare – felleskostnadene skal delast mellom andelseigarane «ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen», burettslagslova § 5-19 første ledd.

Det hender at andelseigarar «oppdagar» at naboen med større husvære betaler omtrent det same som dei sjølve i felleskostnader. Ofte gir ikkje byggje- og finansieringsplanen klare svar på kvifor det er slik, men svaret frå styret kan gå ut på at det «alltid» har vore praksis å fordele felleskostnadene jamt, utan omsyn til storleik på husværet.

Det oppstår då spørsmål om ein fordelingsnøkkel som ikkje er i samsvar med utgangspunktet om fordeling etter verdi, seinare kan krevjast endra. Dersom dei andelseigarane det gjeld er einige, kan fordelingsnøkkelen alltid endrast, burettslagslova § 5-19 andre ledd – men når misnøyen først har oppstått, vil dette ofte ikkje vere mogleg å få til.

I ei sak frå Borgarting lagmannsrett (LB-2007-172472), hadde sameiget i 1977 bestemt at fellesutgifter skulle fordelast likt, ikkje etter areal som tidlegare. Ein seksjonseigar som kjøpte i 2003, saksøkte i 2006 sameiget med påstand om at endringa var ugyldig. Lagmannsretten kom med 5 mot 2 stemmer til at den «nye» fordelinga ikkje var ugyldig. Det vart lagt vekt på at endringa hadde vore godteken av alle sameigarane gjennom mange år, og saksøkjaren hadde valt å kjøpe seksjonen trass i at all informasjon om fellesutgiftene var tilgjengeleg.

Det synest altså vanskeleg å få endra ein fordelingsnøkkel som har lege fast i mange år, med mindre det skjer endringar av bustadene eller eigedommen elles som «fører til vesentleg endring av verditilhøva». I slike tilfelle gir § 5-19 første ledd andelseigarane eit klårt krav på at fordelinga skal justerast.

Det er etter dette avgrensa kva burettslaget/styret kan gjere for andelseigarar som er misnøgde med fordelinga av felleskostnader. Likevel skal ein vere merksam på siste setning i § 5-19 første ledd, som slår fast at visse kostnader skal delast etter nytten for den einskilde bustaden eller etter forbruk, «når særlege grunnar talar for det». Dette kan vere aktuelt ved innføring av nye tiltak som berre nokre andelseigarar har nytte av – til dømes om det blir installert heis i berre ein av fleire bygningar i burettslaget.