Tomtefeste 2017

Innledning

Det har skjedd mye spennende innen tomtefeste også i 2017. En del av avgjørelsene er svært konkret, mens noen er prinsipielle. Jeg vil kommentere disse jeg mener har mer prinsipiell interesse kort i det følgende:

• Zachariasbryggen x 2
• Forkjøpsrett i festeforhold står seg i forhold til bortfallsreglene i løysingsrettslova
• Hytte tilhørende Jeger- og fiskeforening ble ansett å være fritidshus i tomtefestelovens forstand
• Sak for Oslo tingrett som setter maksimalbeløpet for festeavgiften under press

Zachariasbryggen x 2

Som de aller fleste har fått med seg opphevet Høyesterett Gulating lagmannsretts avgjørelse av verdien på bygget som Hauge (fester) skulle få erstattet som følge av festeforholdets opphør.

Høyesterett la til grunn at bruksverdien skulle legges til grunn. Gulating lagmannsrett avsa så skjønn i april 2017 der de fant bruksverdien ved å kapitalisere netto leieinntekter og så trakk fra råtomteverdien.

Nå har Høyesterett 12.12.2017 opphevet lagmannsrettens avgjørelse en gang til. Høyesteretts flertall på tre dommere uttalte bl.a. at

«en vesentlig del av inntjeningspotensialet skrev seg fra tomten, og at den beregningsmetoden lagmannsretten hadde benyttet, medførte at festeren langt på vei ble godskrevet også denne delen av inntektspotensialet.»

Enkelt forklart har lagmannsretten brukt prinsippet om bruksverdi om bygget, men prinsippet om markedsverdi om tomten. Det går ikke sier Høyesterett. En må bruke samme prinsipp både hva gjelder bygning og tomt.

Lagmannsrettens overskjønn ble opphevet. Dissens 3-2. Nå blir det en ny runde i lagmannsretten.

Forkjøpsrett i festeforhold står seg i forhold til bortfallsreglene i løysingsrettslova

Høyesterett kom 14.11.2017 til at forkjøpsrett inntatt i festekontrakt står seg overfor de bortfallsreglene en har i Løysingsrettslova. Løysingsrettslova sier at forkjøpsretter i utgangspunktet bortfaller etter 25 år. Les mer her

Hytte tilhørende Jeger- og fiskeforening ble ansett å være fritidshus i tomtefestelovens forstand

15.09.2017 kom Høyesterett til at 3 tomter tilhørende en jeger og fiskerforening var å anse som «fritidshus» i tomtefestelovens forstand. Dette innebar bl.a. at tomtefestelovens begrensninger i forhold til regulering av festeavgift, forlengelsesreglene og innløsningsreglene kommer til anvendelse. Avgjørelsen er konkret, men likevel meget interessant. Det er en god del ulike foreninger bl.a. som fester hytter. Det sies at

«Det måtte da være retningsgivende om festeavtalene hadde næringsformål eller ikke. Her var imidlertid partene enige om at verken foreningen eller medlemmene hadde noe økonomisk utbytte av avtalene. Om festeren var en privatperson, et sameie, en sammenslutning eller en forening ble isolert sett ansett å være uten betydning.»

Avgjørende synes da å være om fester hadde «noe økonomisk utbytte av avtalene». Hvem som er fester er uten betydning. Dette gjør nok at de fleste idrettslag- og foreningshytter f eks vil behandles på samme måte. Når det gjelder firmahytter vil løsningen kanskje også bli den samme, men her er det jo et ledd i en næringsvirksomhet. Løsningen er usikker.

Sak for Oslo tingrett som setter maksimalbeløpet for festeavgiften under press

I en verserende sak for Oslo tingrett, som det ventes dom i rett over nyttår, er det prosedert på at lovens maksimalbeløp er i strid med Den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen (EMK). Det nyttes her tilsvarende argumentasjon som grunneier vant frem med i Menneskerettighetsdomstolen (EMD) i 2012, som gjaldt reglene om forlengelse av festerett.

Saken som nå er til behandling i rettssystemet gjelder konkret fem sameier på Nordstrand utenfor Oslo sentrum, beliggende på svært attraktive tomter, som på grunn av lovens maksimalbeløp fikk svært lave festeavgifter per boenhet hensett til tomtenes verdi.

Fra grunneiers side er det prosedert på at det må gjelde et maksimalbeløp per boenhet, og ikke per dekar. Dette var også fremme i forbindelse med lovendringen i 2015, men ble ikke vedtatt av Stortinget.

Nå får altså domstolene dette på sitt bord. Det blir særdeles spennende å se resultatet av denne dommen. Uansett skaper denne saken betydelig rettslig usikkerhet knyttet til om festeavgiften kan økes utover lovens maksimalbeløp, noe som har betydning for mange festere og bortfestere. Saken ender nok i Høyesterett, eventuelt EMD.

Avslutning

Advokatfirmaet Harris har opparbeidet seg en betydelig kompetanse innenfor tomtefeste, og bistår grunneiere og festere over hele landet.

Ta kontakt om du har spørsmål, vi kan hjelpe!