Tomtefeste – ny storkammersak i Høyesterett

Høyesterett avsa 10. februar 2016 en ny avgjørelse ift. tomtefeste. Avgjørelsen er fattet i storkammer (HR-2016-304-S).

Denne gang gjaldt det spørsmålet om 40 %-regelen i tomtefesteloven § 37, og begrensningen om at verdien på tomten ikke må «setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta», og om denne sto seg i forhold til EMK og eiendomsvernet, jf. bl.a. Lindheimdommen.

Gjenstand for innløsning var en boligtomt i Bekkeliveien på Smestad med et hus med grunnflate 72 m2 i 2 etasjer, kjeller og garasje. Tomteverdien var 10-15 millioner kroner for en utbygger. Tomteverdien med påstående hus var cirka 3,8 millioner kroner.

Bortfester led med andre ord et betydelig tap som følge av begrensningen i tomtefesteloven § 37 om at verdien skal fastsettes med den forutsetning at tomten kun kan bebygges med det hus som står på tomten.

I dommen foretar Høyesterett en grundig gjennomgang av rettstilstanden, herunder forarbeidene og praksis fra EMD, og konkluderer med at regelen i tomtefesteloven § 37 ikke er i strid med EMK P1-1 (eiendomsvernet). Det ble vist til at P1-1 åpner for at lovbestemte vederlagsregler kan baseres på en fordeling av verdien som avviker fra de formelle eiendomsforholdene, og at lovgiver her har en vid skjønnsmargin såfremt det blir foretatt en kartlegging og avveining av de motstridende interessene.

Tomtefesteloven § 37 har relativt grundige forarbeider som viser at problemstillingen har vært drøftet under lovarbeidet og at lovgiver har tatt et bevisst valg når en har utformet reglene som en har gjort. Dette i motsetning til hva som var tilfellet ift. tomtefesteloven § 33 som ble prøvd i Lindheimdommen.

Advokatfirmaet Harris har forvaltet store deler av Opplysningsvesenets fonds eiendommer, herunder 7-8000 festetomter fra 01.01.2011. Fra 01.01.2016 har Opplysningsvesenets fond besluttet å forvalte eiendommene innad i egen organisasjon. Advokatfirmaet Harris har opparbeidet seg en betydelig kompetanse innenfor tomtefeste, og bistår grunneiere og festere over hele landet.

Har du spørsmål om tomtefeste, vær vennlig å ta kontakt med advokat/partner Olav Pedersen.