Ugyldig utbyggingsavtale – utbygger fikk tilbakebetalt kontantbidrag

Saken ble først publisert torsdag 19. november 2020 i Estate Vest.

Det var i saken ikke omtvistet at utbyggingsavtalen på avtaletidspunktet var gyldig. Lagmannsretten har nå, i samsvar med tingretten, kommet til at utbyggingsavtalen likevel er ugyldig som en følge av at kommunen etter avtaleinngåelse ikke har oppfylt sine kontraktsforpliktelser. Utbygger får derfor tilbakebetalt kontantbidraget pålydende kr. 2 250 000.

De fleste nyere reguleringsplaner har i dag rekkefølgekrav som enten må oppfylles før utbygging, alternativt sikres oppfylt gjennom utbyggingsavtale. I denne saken hadde utbygger fått innvilget dispensasjon fra rekkefølgekravet, men da på vilkår om at utbyggingsavtale skulle være inngått før igangsettingstillatelse. Rekkefølgekravet gjaldt opparbeiding av infrastruktur innenfor planområdet i en reguleringsplan fra 2008.

Utbyggingsavtale ble inngått og utbygger oppfylte sine forpliktelser i henhold til avtalen, herunder ble det innbetalt et kontantbidrag til kommunen pålydende kr. 2 250 000. Kontantbidraget var en andel av utbyggingskostnadene for rekkefølgekravet, og et ledd i en fullfinansiert løsning der kommunen skulle betale 1 million av ca. 10 millioner kroner. Kommunen påtok seg gjennomføringsansvaret, og det ble fastsatt frist for kommunen å ferdigstille rekkefølgekravet.

Lagmannsretten slår fast at avtalen på avtaletidspunktet etter sitt innhold var gjensidig bebyrdende, og for så vidt balansert, og som nevnt i tråd med de vilkår pbl. § 17-3 oppstiller for slike avtaler.

Kommunen oppfylte på den andre side ikke sine kontraktsforpliktelser. For det første ferdigstilte kommunen ikke tiltaket innen de avtalte frister, for det andre ble beløpet på 1 million kroner ikke betalt eller øremerket iht. avtalen, og for det tredje valgte kommunen en annen finansieringsmodell knyttet til tiltaket enn det som var forutsetningen i reguleringsplanen. Istedenfor en spleiseordning mellom kommunen og de ulike utbyggingsfeltene innenfor planområdet, ble tiltaket i hovedsak finansiert gjennom Førdepakken.

Kommunens disposisjoner innebar mislighold av utbyggingsavtalen. Det fremgår av dommen at lagmannsretten ser det slik at kommunen i realiteten ikke hadde forholdt seg til avtalen, men satt denne til side.

Selv om rekkefølgekravene omsider ble bygget, skjedde dette først fire år etter avtalt ferdigstillingstidspunkt. Utbyggingsavtalen la imidlertid opp til en realisering av tiltaket innen tidsmessig nærhet til utbyggingen. Det var tale om trafikksikringstiltak som skulle på plass for å legge til rette for utbygging av næringsaktivitet i området. Lagmannsretten la også til grunn at forsinket gjennomføring av trafikksikringstiltakene har medført store ulemper knyttet til ferdsel til og fra tiltakshavers eiendom. Retten la også vekt på at kostnadene ved å utføre tiltaket ble ca. 20 millioner dyrere enn det som var estimert på avtaletidspunktet, noe som kunne trekke i retning av at nødvendighetskriteriet ikke lenger var oppfylt. Det var etter lagmannsrettens vurdering tvilsomt om det fortsatt var byggetillatelsen som lå til grunn for avtalen av 2011 som utløste eller skapte et konkret behov for de tiltak som ble gjennomført i 2019-2020. Lagmannsretten vektla også at det var vedtatt en reguleringsplan etter avtalen ble inngått, som ikke inneholdt rekkefølgekrav. Denne aktualiserte derfor ikke bruk av utbyggingsavtaler. Dette innebar at tiltakshaver ble stilt annerledes enn andre grunneiere/utbyggere som var omfattet av tiltakene i Førdepakken.

Lagmannsretten konkluderte med at kommunens disposisjoner i denne saken innebar at utbyggingsavtalen ikke lenger var i samsvar med de krav pbl. § 17-3 oppstiller. Kommunens etterfølgende disposisjoner innebar altså et brudd på de forutsetningene for tiltakshaver hadde ved innbetaling av kontantbidraget.

Dommen viser at utbyggere må ha et bevisst forhold også til kommunens kontraktsforpliktelser og etterfølgende handlinger etter inngåelse av utbyggingsavtaler. Det må kunne stilles krav til at kommunen dokumenterer at et innbetalt kontantbidrag faktisk finansierer de rekkefølgekrav som utbyggingsavtalen knytter seg til, at forutsatt finansieringsmodell anvendes, samt at ferdigstilling skjer så nær i tid til den aktuelle utbyggingen at nødvendighetsvilkåret er oppfylt. Utbyggere må også være oppmerksom på å gjøre gjeldende eventuelle krav innen gjeldende foreldelsesfrister.

Dommen er ikke rettskraftig. Dersom Sunnfjord kommune anker saken vil den trolig kunne bli tatt opp til behandling i Høyesterett, da saken reiser prinsipielle spørsmål knyttet til utbyggingsavtaler.

Utbygger var i saken representert av advokat Endre Grande og advokatfullmektig Hilde Avløs Grande.