Utleie eller salg?

Uklare regler – næringsdrivendes risiko

Det er komplisert å navigere seg i korrekt i skattereglene. Det blir ikke enklere for næringsdrivende når skatte- og merverdiavgiftsloven kan ha ulik klassifisering av hva som er utleie og hva som er salg. Praksis fra skattemyndighetene som dommen går gjennom viser også at en og samme transaksjon har blitt klassifisert forskjellig etter de to lovene; den sammen transaksjonen var salg etter skatteloven og utleie etter MVA loven.

Selv om det er reglene og skatteetatens praktisering av disse som er uklar og lite entydig, er det næringsdrivende som risikerer uventede skatteregninger og tilleggsskatt.

Dommen fra Oslo tingrett

Meget kort oppsummert gjelder dommen en sak hvor den ene parten oppfører et bygg etter spesifikasjoner fra den andre parten. På grunn av finanseringsutfordringer hos den som skal bruke bygget, inngår partene en leieavtale over 25 år. Ved enden av leieavtalen har leietakeren rett til å overta bygget vederlagsfritt. Leien var tilpasset finansieringen av bygget.

Partene i saken klassifiserte avtalen som en leieavtale. Leieavtalen ble underlagt frivillig registrering etter merverdiavgiftsloven § 2-3, etter konkret søknad til skattemyndighetene om dette. I søknaden ble leieavtalen fremlagt. Etter registreringen i Merverdiavgiftsregisteret gjorde utleier fradrag for momsen som var påløpt ifb. oppføringen av bygget, i samsvar med skattekontorets vedtak.

Etter kontroll fattet skattekontoret endringsvedtak og tilbakeførte fradraget. Avtalen kunne likevel ikke klassifiseres som en avtale om utleie, og vilkårene for frivillig registrering var derfor ikke oppfylt.

Etter søksmål fra skattyter kom også tingretten til at avtalen ikke kunne klassifiseres som en avtale om utleie. Tingretten, som skattemyndighetene, klassifiserte avtalen som salg på avbetaling – altså et kredittkjøp.

Siden det ikke er fradragsrett for merverdiavgift knyttet til oppføring, oppussing, modernisering mv. av bygg for salg, ble konsekvensen av dommen en tilbakebetaling av mer enn 16 millioner i merverdiavgift.

Merverdiavgiftsloven har et avgjørende skille mellom utleie og salg av fast eiendom

Ved næringsvirksomhet med utleie av næringsbygg, kan utleier frivillig underlegge utleien merverdiavgiftsloven. Utleier oppnår under en frivillig registrering fradrag for merverdiavgiften som påløper ved oppføring, oppussing, modernisering mv. og drift av bygget/byggene som leies ut under den frivillige MVA registreringen.

Ved næringsvirksomhet med salg av næringsbygg, kan selger derimot ikke velge å la merverdiavgiftsloven gjelde for salgsvirksomheten.

For næringsdrivende som selger næringsbygg, så er MVA som påløper på varer og tjenester til bruk for oppføring, oppussing, modernisering mv. ikke fradragsberettiget, og dermed en endelig kostnad. Det samme gjelder for kostnader knyttet til selve salget. I tillegg er også den MVA som må beregnes på eier og ansattes arbeidsinnsats i virksomheten en del av det endelige kostnadsbildet.

Denne markante forskjellen i merverdiavgiftsloven mellom utleie og salg av fast eiendom, gjør at det er avgjørende å kunne foreta et korrekt skille mellom utleie og salg.

Skatt

Også skattemessig har det stor betydning hvordan avtalen klassifiseres. Klassifiseringen styrer hvem som skal ansees som skattemessig eier, og dermed hvem som skal svare formuesskatt for eiendommen.

Hvem som er skattemessig eier av eiendommen, styrer også hvordan pengestrømmene etter avtalen skal behandles. Leieinntekter skattlegges på eierens hånd etter hvert som de opptjenes, og leietaker har en løpende skattemessig fradragsrett.

Er derimot den skattemessige eiendomsretten gått over til brukeren, vil betalingene etter avtalen, unntatt et eventuelt renteelement, behandles som kjøpesum på begge parters hånd. Selgeren skal da foreta et gevinstoppgjør, mens kjøper må aktivere betalingene. Disse vil dermed først komme til fradrag gjennom avskrivninger eller ved senere realisasjon av eiendommen.

Virkningene av klassifiseringen av avtalen kan ha betydelig innvirkning på partenes likviditet.  Også av hensyn til skatten er det derfor viktig å skille korrekt mellom leie og salg.

Be om BFU for å avklare skatte- og avgiftsmessige konsekvenser

Den aktuelle dommen viser at det i større grad bør brukes såkalt BFU – anmodninger om bindende forhåndsuttalelser – for å eliminere usikkerhet rundt skatte- og avgiftskostnader.

Hensikten med ordningen med BFU er å gi skatte- og avgiftspliktige større forutsigbarhet før de gjennomfører framtidige handlinger. Blant annet næringsdrivende og kommuner kan derfor be om BFU for skatte- eller avgiftsmessige konsekvenser av planlagte handlinger, f.eks. en avtale som vurderes inngått. Den som har fått en BFU kan da kreve at den legges til grunn, og slik at den også er bindende for skattemyndighetene.

I den aktuelle saken som dommen gjelder, er det henvist til flere bindende forhåndsuttalelser. Dommens gjengivelse av de ulike BFU-ene viser at skatteetaten har gitt ulike svar på nærmest like spørsmål. Det er også vist til BFU-er som gir motsatt resultat enn hva domstolen kom til i den aktuelle saken.

Dersom man planlegger en transaksjon, en avtale, et salg, et bytte eller en ensidig verdioverføring, så bør man vurdere BFU dersom loven ikke gir et klart og entydig svar på hvilke skatte- og avgiftskonsekvenser som oppstår ved den planlagte transaksjonen.

Kontakt

Ta gjerne kontakt dersom du ønsker nærmere beskrivelse av det skatte- og avgiftsmessige skillet mellom leie og salg, og hvordan din virksomhet kan navigere trygt i skattereglene.