Personlig erstatningsansvar for ledelsen som følge av manglende sikkerhetsstillelse i byggeprosjekt

Ledelsen bør sikre at avtalt og lovpålagt garanti er på plass

Avtaler om oppføring av ny bolig/fritidshus, eller totalrenovering av slike, reguleres av bustadoppføringslova. For de fleste slike oppdrag stiller loven krav om at byggmesteren/entreprenøren stiller garanti. Entreprenøren skal normalt stille garantien straks etter avtaleinngåelsen.

Garanti skal i henhold til lovens § 12 gis i form av selvskyldnergaranti eller tilsvarende fra en finansinstitusjon som har rett til å tilby slike tjenester i Norge. Garantien skal tjene som en sikkerhet for at den som har bestilt oppdraget får dekket de kravene de senere vil kunne få mot entreprenøren. Dersom entreprenøren går konkurs eller av andre grunner ikke innfrir sine forpliktelser overfor forbrukerne, kan forbrukerne kreve sine pengekrav utbetalt fra den banken som har stilt garantien.

Garantien skal gjelde fram til fem år etter overtakelsen, dvs. etter at oppdraget er ferdig. I byggeperioden skal garantien dekke et beløp som minst tilsvarer 10 % av vederlaget. I de fem årene etter overtakelsen kan garantisummen likevel reduseres til 5 % av vederlaget.

Borgarting lagmannsrett gav ledelsen et personlig erstatningsansvar  som følge av manglende sikkerhetsstillelse i et byggeprosjekt

I saken for lagmannsretten (LB-2015-154776) hadde et ektepar inngått avtale med et byggefirma om oppføring av ny bolig på ekteparets tomt i Kongsberg. Kontraktssummen var på NOK 3 660 000,-. Byggeprosjektet ble forsinket og mangelfullt utført. Ekteparet reiste søksmål mot byggefirmaet for å få dom for at byggefirmaet var forpliktet til å betale dem dagmulkt pga. forsinkelsen og prisavslag som følge av mangler. Men før det ble avsagt dom i tingretten gikk byggefirmaet konkurs.

Ekteparet fremmet da krav mot den personen som hadde vært eneaksjonær, styreleder og daglig leder i byggefirmaet med grunnlag i aksjeloven § 17-1. Ekteparet mente han hadde et personlig erstatningsansvar som følge av at han som ledelse i byggefirmaet ikke hadde sørget for at det ble stilt garanti. Vedkommende forklarte at han hadde tatt kontakt med Tryg Forsikring og fått et tilbud om garanti. Prisen for garantien var NOK 28 000,-. Han forklarte videre at arbeidspress og andre presserende oppgaver medførte at han glemte å følge opp dette. Garantien ble derfor ikke stillet. Lagmannsretten godtok ikke at dette kunne frita ham for ansvar.

Lagmannsretten anså det «ikke tvilsomt at vedkommende opptrådte uaktsomt og erstatningsbetingende etter aksjeloven § 17-1 første ledd ved at han som styreleder og daglig leder ikke sørget for at det ble stilt en beløpsmessig begrenset helgaranti» for byggefirmaets forpliktelser – noe som selskapet var forpliktet til etter kontrakten og bustadoppføringslova § 12. Han ble derfor dømt til å betale erstatning på NOK 366 000,- til ekteparet.

Det er altså viktig at ledelsen sørger for at firmaet stiller de avtalte og lovpålagte garantier i ethvert byggeprosjekt. I motsatt fall kan de personene som bekler de sentrale lederrollene i firmaet kunne bli personlig ansvarlig for det tap som påføres firmaets kunder, dersom firmaet ikke kan gjøre opp, for eksempel hvis det skulle gå konkurs.

Dommen er også behandlet av våre advokater i Estate Vest.

Har du spørsmål om garantier i entrepriseprosjekter eller ønsker du å få råd om prosessen i ditt byggeprosjekt, ta kontakt med våre tilknyttede advokater.